【案情简介】
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2018年4月26日深圳某饮食文化有限公司（以下简称被告）通过中介公司联系到原告智某，并对智某位于北京朝阳区工人体育场的商铺房屋进行多方考察，后签订了一份《商铺租赁合同》，租用用途为经营茶点店，合同中约定了租期为五年零一个月，自2018年5月25日至2023年6月24日。租金每年按365天计算，以半年为一期，需提前一个月缴纳租金，合同签订之日应缴纳第一期租金及押金，免租期为30天，第一年每月租金8.5万元人民币，每年102万元，押金17万元。租期届满并严格履行合同及房屋完好的押金退回，否则不予退还,违约金按12个月租金计算，提前终止合同需提前3个月提出，承租方提前解约押金不退，一方违约导致合同不能履行，另一方有权解除合同，违约方按合同规定承担违约责任。上述商铺原来一直出租着，屋顶原来就有漏水现象，被告承租上述商铺前房屋顶部就装有防水托盘和走水管，以备屋顶漏水时使用。被告进场后进行装修，装修设计方案及变动楼梯方位等改变内部结构均没有告知原告智某，而且在装修时将防水托盘拆除了。2018年6月12日，被告装修期间突然通知原告屋顶有漏水现象，要求原告进行处理，原告才知道被告将防水托盘拆除了。原告及时通知物业和楼上尽快解决并多次组织被告及楼上业主、物业协商处理漏水事件，但被告不予配合，拒绝参加。原告多次给被告发函，提出鉴于目前现状，被告可以选择不租，如果继续承租就应积极配合处理。但被告借漏水事件意在减低房租，有意扩大损失要求原告赔偿，获取不当利益。为避免不良后果发生，原告提起诉讼，要求解除双方的《商铺租赁合同》，要求被告承担房屋出租过程的中介费损失和租金损失。被告提起反诉：要求继续履行《商铺租赁合同》，赔偿延期装修造成的租金损失、漏水导致的营业损失，要求减免部分租金。
诉讼期间被告两次表示要继续承租，但到2019年11月25日前未按期支付下一期租金，构成违约，在2019年12月13日庭审时原告提出诉讼请求变更，要求确认因被告违约，要求解除《商铺租赁合同》。被告不认可违约解除，认为是协商解除，并要求退回押金和部分租金。
【代理意见】
律师作为原告智某的代理人发表如下代理意见：
原告代理人认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，发生漏水事故是被告擅自在装修过程中拆除了原有的防水托盘，当楼上发生偶发事件时导致漏水，发生漏水事故后，原告积极组织漏水业主与物业公司联合处理事故，经多次联系被告一起协商解决，但是被告一直拒绝，想通过这个事件一味压低房租，和制造扩大的损失转嫁原告承担。漏水事故不是原告单独能控制和维修的问题，原告已经尽到了出租人的管理责任。原告为避免被告借故不按照合同履行，一再提出如果对目前的物业状况不满意可以退租进行协商处理。但被告一直表示要继续承租，但是却不按期缴纳租金，构成违约。因此原告提出因被告违约，要求解除商铺租赁合同，并要求其承担违约责任符合合同约定与法律规定。同时，针对被告提出的反诉，原告代理人认为是不能成立的。双方在签订《商铺租赁合同》时，被告对房屋做过充分的了解；被告擅自拆除防水托盘导致了漏水的后果；漏水的原因是楼上业主和出租人拆除托盘共同引起，原告无法掌控和单方处理，因被告不配合，造成损失应由其自己承担。被告所提出的经营损失并不存在，已经在办理经营许可后正常经营。因此请求依法驳回被告的反诉请求。
【判决结果】
北京市朝阳区人民法院经过审理判决如下：
一、被告深圳某饮食文化有限公司与原告智某于二零一八年四月二十六日签订的《商铺租赁合同》于二零一八年十二月三日解除。
二、被告深圳某饮食文化有限公司于本判决生效后七日内支付原告智某违约金三万元。
三、被告深圳某饮食文化有限公司已经向原告支付的押金十七万元不予退还。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
五、驳回被告深圳某饮食文化有限公司的其他诉讼请求。
【裁判文书】
北京市朝阳区人民法院《民事判决书》[（2018）京0105民初89273号]。
【案例评析】
本案原告智某与被告签订的《商铺租赁合同》依法成立并有效，双方均应按照约定与法律规定全面履行自己的义务。原告作为出租人，应按照约定将租赁物交付承租人，租赁物需要维修时，承租人可以要求出租人进行维修，因维修租赁物影响出租人使用的，应当减少租金或延长租期；被告应按照约定的期限支付租金。本案涉及的租赁物房屋出现漏水，确实存在瑕疵，虽然原告称在签约前被告已经明知并接受，但合同中对这一重要内容并未显示，发生漏水后原告积极组织维修，被告也认可安装托盘后房屋可正常经营使用。故原告不存在过错。
关于涉案合同的解除，原告主张行使合同约定的解除权解除合同，被告主张双方系协商解除合同。根据双方合同第十一条的约定，一方不履行合同义务导致合同不能继续履行，另一方有权解除合同。本案中，被告按照约定支付租金是其主要义务，并且在本案2018年10月17日、11月14日的庭审中，均表示要继续履行合同，因此在双方对租金未达成新的约定情况下，被告仍应按照合同履行支付租金义务。故2018年11月25日是约定交租的最后期限，被告未按照约定付租，已构成违约，因此原告有权解除合同。12月3日，原告通过短信、微信方式向被告明确提出解除合同的通知，被告认可收到，故此合同解除时间为2018年12月3日。被告称2018年11月27日因双方协商解除，但2018年11月27日被告收到租金催缴函时并未与原告进行解除合同的沟通，直到2018年12月13日开庭才主张11月27日协商解除，但未举证证明上述事实，因此被告的协议解除理由未获支持。
关于原告主张的要求被告支付违约金和押金不退问题，根据合同约定，被告违约的情况下，已缴纳的押金不退，原告同时还主张了因被告逾期缴纳租金的违约金，一审法院认为，押金与违约金均系对被告可能存在违约而进行的约定，在押金不退的情况下，已经足以弥补原告的部分损失，且违约金标准12个月的租金过高，故违约金的具体数额法院依据本案的履行情况、违约情况、双方的过错程度予以酌定，体现了法官的自由裁量权，最终确定了三万元的违约金。
关于原告主张的在房屋出租过程中支付给中介公司中介费损失及免租期一个月的租金损失应由被告承担一节，因上述两项要求无合同依据或法律依据，故没有获得支持。
关于被告提起反诉的各项主张，其主张因漏水请求在免租期之外装修继续免租，无合同依据和法律依据；被告提出用于证明经营损失的证据是劳动合同和工人住房租赁合同及凭证，该费用是被告为经营而投入并非经营损失；关于因漏水要求减少租金或延长租期的要求，因被告认可涉案房屋在安装防水托盘后可以正常经营，因此其这项主张也失去了依据，故最终导致了被告的上述反诉请求均被依法驳回。
【结语和建议】
本案是一起比较典型的租赁合同纠纷。也是在租赁关系中经常会遇到的涉及到其他方的行为而导致的纠纷发生，极易造成原有合同双方借题发挥，影响合同的履行。结合本案我们建议在签订这类合同时应更加严谨和周密。比如首先对出租标的物的全部情况应在合同中详细说明，并注明本出租标的是经过承租方认真考察并对本出租物的详细情况，优势与瑕疵做了全面了解并愿意接受的情况下自愿签订本合同。第二，承租方在使用房屋过程中发生因第三方造成的漏水、漏电、断电、漏气等情况应当积极配合处理，防止损失或损害后果的扩大或延伸。第三，一方违约的，违约方应承担对方在本合同签订过程中支付的中介费用，律师费用，年内的广告推广费用等。第四违约金应规定的更明晰一些，如根据合同的履行期限作出不同阶段的违约金计算方法。使违约金计算更加明确具体。第五对于公司租赁经营的，最好让其股东作为合同的担保，避免公司在签约后短租跑路，给承租方造成租金损失。第六，在合同中对于提前解约或违约的，明确让违约方承担造成空置期间的租金损失。总之，在租赁合同中，涉及的细节问题很多，在我们起草合同中应尽可能的考虑完善一些，避免在发生纠纷时提出的主张无法找到合同依据或法律依据。
相关法律知识：
最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。