▲何谓物业管理区域？
物业管理区域又称物业服务区域，系可以成立一个业主大会的单位，简单的说一个物业管理区域对应一个业主大会。即一个物业管理区域内的总面积和总人数为分母，计算参与业主大会表决及通过决议的人数面积比。
另外，物业用房面积也是根据一个物业管理区域的总面积计算，所以一个物业管理区域决定物业用房的面积大小。
▲▲划分物管管理区域有何意义？
如上所述，一个物业管理区域对应一个业主大会。新建的小区，通常分期建设开发，建设开发周期少则几年，多则十年甚至数十年。不同期开发的小区，怎样划分物业管理区域，对业主大会成立有着决定性影响。
假如把不同期开发的小区，列为一个物业管理区域，那么意味着先建设开发的物业及先入住的业主，需待后开发建设的物业销售完成，以及后开发建设物业的业主收楼入住后，才具备条件成立业主大会。另外，一个小区越大，人数越多，越难组织开会。这使得业主大会成立难度增加，成立的时间大大地延缓。
另外，一个物业管理区域越大，除住宅外的商业、车位等不同用途的物业越多。相比于住宅，商业、车位所需要的销售周期更长。这些物业未销售完之前，产权都归属于建设单位（或称“开发商”）。当开发商持有大量未售物业的产权时，让开发商在业主大会的表决中“一家独大”，甚至没有开发商参与，业主大会无法召开，业委会无法设立。
可以说，物业管理区域如何划分，以及物业管理区域大小，直接决定业委会能否设立。理论上一个物业管理区域越小，业委会越容易设立。
▲▲▲物业管理区域如何划分？
（1）旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。
（2）对于新建设的物业，物业管理区域的划分的基本原则，是考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。物业配套设施共用的，一般划分为一个物业管理区域。
在2021年1月1日《广州物业管理条例》（下或称“新条例”）生效之前，物业管理区域一般由开发商（或物业服务企业、或街道办事处、镇人民政府）划定或确定，然后向区级房屋行政主管部门报备。也就是说此前物业管理区域如何划分，完全由开发商主导。
如上所述一个物业管理区域越大，业委会设立越困难。业委会设立后，业主有了行使自治权的机构，对物业服务的标准有更高的要求，业主更愿意选择“价低活好”物业服务企业。而在业委会设立之前，前期物业服务企业通常是由开发商委托，代表的开发商的利益。
在实践中，前期物业服务企业越好，业主越没有动力成立业委会。业主对前期物业服务企业越不满，反而在齐心协力“换物业”过程中，推动业委会成立。于是，有人形容，业委会设立是业主与开发商之间的“战争”。
在这场“战争”中，开发商主导的物业区域划分，无疑占有先机。为阻碍业委会成立，像摊大饼一样，把一个物业管理区域往大摊。这是至今大部分小区，无法设立业委会的根本原因。
▲▲▲▲ 2021年1月1日生效《广州市物业管理条例》对物业管理区域划分有何新亮点。
2021年1月1日生效的新条例规定，对于新建设小区，建设用地规划许可证或土地使用证确定红线图范围内划定一个物业管理服务区域。物业管理区域应当当纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或划拨文件中。
因此，根据新条例，物业管理区域划分在规划建设阶段、甚至在土地出让阶段已经划定。同时，新建物业出售时，建设单位应当将物业服务区域范围在销售现场的显著位置公布，并在房屋买卖合同中明示。由开发商主导的物业管理区域划分或将终结。
▲▲▲▲▲对物业管理区域划分有异议的救济措施
对业管理区域划分有异议救济措施：一种行政诉讼途径；另一种是通过业主自治表决，重新划定物业管理区域。
针对前者，根据《广东省物业管理条例》第八条对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。
物业管理区域划分属于具体行政行为，可以据此通过提起行政复议或行政诉讼，要求重新划定物业管理服务区域。对于早期购房，在商品房买卖合同中，没有明示物业管理服务区域的；一个物业管理区域内几乎没有共用设施，具备划定多个物业管理区域的小区，可以考虑此救济措施。因为商品买卖合同没有明示物业管理区域划分，业主对物业管理区域划分无任何知情权，也没有任何选择权，行政主管部门物业管理区域划分备案，完全根据开发商申请作出的。
针对后者，在新条例未实施前，想将一个物业管理区域划分成多个物业管理区域，应当先对共用设施进行分割，制定分割方案。方案需占物业管理区域内总面积总人数的过半数通过。
新条例实施后，对已经划定物业管理区域需要合并或分割的，占总人数（注意没有总面积，开发商作为大业主在此处毫无作为）20%以上业主可以向区房屋行政主管提出调整方案，区房屋行政主管部门同意调整方案的，业委会、物业管理委员会或居委会组织业主投票。需专有部分总面积及总人数的2/3参与表决，经过参与表决的面积和人数的双过半同意通过。
总结新旧条例区别：
旧条例未明确规定分割方案提出主体，导致虽然分割法律，实际却无法执行。
物业管理区域合并或分割的表决难度降低，原来规定是过半数通过，新条列规定是总面积及人数2/3人参与表决，表决中总面积及人数过半数通过。
相关法律依据
《物业管理条例》
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
《广东省物业管理条例》
第二章
物业管理区域
第七条
物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。
对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。
第八条
新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
第九条
一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。
《广州市物业管理条例》
第十一条 划定物业服务区域应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区治理等因素，具体按照以下规定划定：
（一）建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围一般划定为一个物业服务区域，但红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等不得划入物业服务区域；
（二）已投入使用的物业，共用设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业服务区域；
（三）已投入使用的毗邻物业，规模较小的，依法经各自的业主大会同意后，可以划定为一个物业服务区域。
第十二条 新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，土地行政管理部门应当在征求房屋行政主管部门的意见后确定物业服务区域。物业服务区域应当纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件。
新建物业出售时，建设单位应当将物业服务区域范围在销售现场的显著位置公布，并在房屋买卖合同中明示。
第十三条 土地使用权已划拨、出让的新开发建设项目或者已实施物业管理的建设项目物业服务区域划定有争议的，区房屋行政主管部门应当征求区规划行政管理部门、镇人民政府、街道办事处、居民委员会的意见后确定，并将确定的物业服务区域向全体业主公示，公示期不少于十五个工作日。
业主对前款公示的物业服务区域有异议的，应当在公示期间书面实名提出。区房屋行政主管部门应当自受理异议之日起三十日内办结并答复，情况复杂的，可以延长三十日。异议成立的，区房屋行政主管部门应当重新划定并公示物业服务区域。公示期满，对公示的物业服务区域无异议或者异议不成立的，区房屋行政主管部门应当将确定的物业服务区域向全体业主公告。
旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由镇人民政府、街道办事处征求相关业主意见后，确定物业服务区域。
第十四条 对已划定的物业服务区域需要合并或者分割的，占业主总人数百分之二十以上的业主可以向区房屋行政主管部门提出调整方案，区房屋行政主管部门应当自收到调整方案之日起三十日内予以答复。
区房屋行政主管部门同意调整方案的，业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会应当组织物业服务区域内全体业主投票表决，物业服务人应当予以协助。业主决定调整方案，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，物业服务区域可以调整。
备注《广州市物业管理条例》2021年1月1日生效，此前实施的是《广州市物业管理暂行办法》。