本文结合房地产行业生产经营特点，在纵向上梳理业务流程，从土地取得、开发建设、销售、清算、投资性房地产、资产管理、投资、特殊事项等环节中查找容易产生税收风险的重点流程和重要环节；在横向上区分风险事项，分别按照59项重点税收风险和22项一般性税收风险分别识别分析。

第一节 土地取得环节

房地产开发公司在进行企业工商行政管理部门登记，并取得开发资质，通过招标、拍卖、挂牌等方式取得了土地使用权后，即可依法申请项目立项。项目立项是房地产开发公司经过对项目建设上的必要性、协调性，经济上的合理性、效益性进行详尽、科学地论证后，而报请政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）审批、核准或备案，取得其对项目批准文件的程序。本节主要对房地产项目土地取得环节的会计核算进行分析，对业务流程中可能存在的税务风险进行列示。

一、会计处理

1.企业缴纳购买土地使用权竞买保证金，会计处理如下：

借：预付账款/其他应收款

贷：银行存款

2.企业通过招标、拍卖、挂牌等方式取得土地使用权，会计处理如下：

借：开发成本—土地成本

贷：银行存款

预付账款/其他应收款

3.企业收到政府部门的土地出让金返还，会计处理如下：

借：银行存款

贷：递延收益/营业外收入

4.企业缴纳城镇土地使用税，会计处理如下：

借：管理费用/税金及附加

贷：应交税费-应交城镇土地使用税

借：应交税费-应交城镇土地使用税

贷：银行存款

二、一般风险

（一）未按规定申报缴纳资金账簿印花税的风险

涉及税种：印花税

风险描述：实收资本和资本公积增加额未申报缴纳资金账簿印花税，存在少缴印花税的风险

政策依据：《国家税务总局关于资金账簿印花税问题的通知》（国税发〔1994〕25号）第二条

（二）注册资金没有按要求全部到账，对外借款利息全额在税前扣除，存在少缴企业所得税的风险

涉及税种：企业所得税

风险描述：实收资本没有按营业执照注册资本金额全部到账，对外借款支付利息全额在税前扣除，存在少缴企业所得税的风险。

查看营业执照注册资本金额是否大于实收资本余额，结合对外借款支付利息和企业所得税申报纳税调整情况，核对企业是否存在少缴企业所得税的风险。

政策依据：《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》（国税函〔2009〕312号）

三、重点风险

（一）取得土地出让金减免未足额申报，存在少缴契税的风险

涉及税种：契税

风险描述：房地产企业取得土地使用权时，政府部门对其应缴纳的土地出让金给予部分或全额减免，企业按减免后实际缴纳的土地出让金计算缴纳契税，存在少缴契税的风险。

政策依据：《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）

(二）收到政府部门的土地出让金返还未按规定申报纳税，存在少交税款的风险

涉及税种：企业所得税、土地增值税

风险描述：国家对土地出让实行招拍挂方式，房地产企业在取得土地后，收到政府部门对其缴纳的土地出让金给予一定比例的返还。企业收到土地出让金返还款后，计入“专项应付款”“资本公积”、“其他应付款”“长期应收款”等科目，在土地增值税清算没有冲减取得土地的成本，存在土地增值税少缴纳的风险。在企业所得税纳税申报未做收入处理的，存在企业所得税未缴纳的风险。

政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》第六条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十六条；《财政部 国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2008〕151号)第一条第一款；《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税〔2011〕70号)；《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十条、第二十二条

（三） 少缴城镇土地使用税风险。

风险点描述：房地产企业通过招拍挂方式取得土地后，可能存在未在取得土地的次月及时申报或企业已征用但尚未开发的土地未按规定申报缴纳土地使用税的风险。自用房产未足额缴纳城镇土地使用税的风险。

政策依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条的规定：“企业征收的非耕地，自批准征收次月起缴纳土地使用税。”

（四）转让未开发销售项目的自然人股权未按规定代扣*缴税代**款，存在少缴个人所得税的风险

涉及税种：个人所得税

风险描述：未开发销售项目由于无收入有支出，未分配利润一般为负数，企业以此为由将自然人持有的股权进行所谓平价转让，账上记载的低于双方实际成交的交易价格，存在未按规定代扣代缴个人所得税的风险。

政策依据：《国家税务总局关于发布<股权转让所得个人所得税管理办法（试行）>的公告》（国家税务总局公告2014年第67号）