文|3分钟*法讲**

编辑|3分钟*法讲**

产权房是当前社会约定俗成的一个概念，虽然在经济学或者法律上还没有形成一个完整规范的解释，但是却极其频繁地出现在国务院办公厅等文件中。

我国目前关于小产权房的问题并未考虑农民利益，使得当前小产权房纠纷日益增多。

【案件摘要】

画家村位于北京宋庄镇的小堡村一带，在2006年此地被规划为北京市十大文化创意产业集聚区之一。

自此，不断有画家、艺术家定居于此从事艺术创作。但是，近几年，画家村不断发生当地农民起诉画家返还房屋的案件，到2009年年底已经形成了约14起农民要求画家腾退房屋的诉讼，而这些案件的起诉理由也出奇地一致。

购买房屋的画家、艺术家并非本村农民，更不是本村集体经济组织中的成员，而依据我国“城市居民不得购买农民房屋的规定”的规定，要求法院确认双方原本签订的房屋买卖合同无效。

2022年7月，李女士想定居在画家村便找到马先生，和他签订了一份房屋买卖合同。

这份协议写清楚了房子的价格和面积等等，签了合同之后，李女士就开始着手打造自己的小家。

但是随着北京的房价上涨，马先生渐渐觉得自己亏本了，便去法院申诉表示两个人签订的买卖合同无效，要求李女士返还。

最终法院判定合同无效，李女士买的房子就这么没了，而马先生则返还部分房屋的钱。

是个正常人都不会轻易妥协，李女士当然也是，她重新上诉，最终法院判决两个人各自承担自己的过错。

后李玉兰不服提出上诉，经北京市第二中级人民法院审理，判决双方签订的房屋买卖协议归于无效，李玉兰腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添付部分价款共计93808元。

马先生明知自己的房子法律上禁止出售，还将房子卖出，因此马先生自己要承担部分责任，最终法院判决马先生赔偿李女士18.5万元人民币。

【以案释法】

一、马海涛赔偿李玉兰的信赖利益损失判决是否合理合法？

如前所述，对于法院判决马海涛赔偿李玉兰损失的决定，笔者持肯定态度。

在本案中，李玉兰与马海涛双方签订房屋买卖协议时处于平等、自愿的状态。李玉兰作为买方，其购买小产权房是基于自住，完全出于善意，主观过错也极其微小。

相反的是，作为卖方且为长居农村的马海涛，在交易时就已经明确知道农村的宅基地住房是不允许买卖的，但是在巨大的经济利益驱动下仍将自住房卖给了李玉兰，主观过错较大。

随后，在协议签订之后不到五年的时间，因为再次受到房价上涨的利益驱使，马海涛向法院起诉要求确认其与李玉兰之间的房屋买卖协议无效，存在为谋取利益故意毁约的意思，主观过错极大。

在本案中，李玉兰在与马海涛签订房屋买卖协议并支付相应房款之后，产生了合理信赖即认为这间房子已经是自己的了，于是在购买之后李玉兰对房屋进行了一系列的整修。

但是，马海涛却在五年之后以宅基地使用权不可以出卖给非农村集体组织成员为由要求收回房屋，而这个理由在当时签订之时马海涛就已知晓。

因此，对于李玉兰在签订合同产生合理信赖之后所支出的费用应当由过错方马海涛进行赔偿。笔者认为法院的这一判决是合法而又合理的。

二、判决房屋买卖合同无效是否有根据？

李玉兰案之所以引起社会广泛关注，很重要的原因在于社会大众无法理解卖房人在收款交房多年后可以诉至法院要求买方退房并且得到了法院的支持。

对于这部分判决，笔者认为主要可以从以下几个方面进行分析。《中华人民共和国民法典》合同编的基本价值和理念是合同自由，作为民事行为。

即使国家对其进行限制其目的也不在于去否定合同自由，而是出于维护保护合同当事人双方之间的利益以及维持当事人、国家、社会之间的利益平衡。

本案中，法院依据“合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效”而判决认定李玉兰和马海涛之间签订的房屋买卖协议无效，这一点值得商榷。

在笔者看来，依据合同是否违反强制性规定来确认合同是否有效是本案值得探究的问题之一。

本案中，马海涛与李玉兰基于合意签订了房屋买卖协议，协议中写明：李玉兰支付4.5万元购买马海涛所有的房屋及院落，协议内容明确且可以履行。

因此，符合合同内容确定的要件。通过以上对合同生效要件的分析，笔者认为本案中法院判决双方合同无效于法无据。

三、限制集体建设用地使用权流转是否合理？

将集体建设用地使用权引入市场交易与农村耕地的减少并没有必然联系，对其进行限制并不合理。

我国现在实行的是严格的土地用途管制制度，只要这一制度得以有效且严格地实施，在管理过程中，严格区分建设用地和耕地。

在制定城市、农村发展规划的时候，从保护农民耕地出发，就算是允许农村集体经济组织将建设用地使用权有偿地进行流转，也不会导致耕地的必然减少。

反过来说，如果土地的用途管制制度没有得到严格、有效地实施，就算国家垄断了土地使用权的有偿流转，同样会造成土地资源的缩减。

虽然法院的判决站在了维护我国现有农村耕地的高度而作出，确认了李玉兰与马海涛之间的房屋买卖协议无效，保护了马海涛的耕地利益。

但是，该判决在保护了农民土地利益的同时，同时也判决马海涛赔偿因违反诚信原则所需承担的信赖利益损失的赔偿。

以马海涛为代表的农民群体，不仅需要国家制定相关法律来保护他们的耕地利益，更需要的是在保护耕地利益之上便于他们创造更多的经济利益。

在笔者看来，要解决小产权房问题，从根本上保护农民群体的利益，就必须要通过完善我国农村土地流转制度来实现。