【邹叔晨语】所谓房事，小屋子里面的江湖。
这算是综合的普及文
要看深度，看是的看大伟
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中介：2.7%“*规则潜**”还在坚持
“165万元的房子，中介服务费4.455万元，一分钱都没还下来。”整理两个月前的购房票据时，购房者对于当时链家经纪人“铁公鸡”的一面还历历在目。尽管她好话说尽，甚至假装要放弃成交，可经纪人依然坚持收取2.7%的中介服务费，并表示这是全北京通行的政府指导价。
“与其说这是政府指导价，不如说通行的‘*规则潜**’更合适，因为这个标准是要高于主管部门文件中的规定的。”一位业内人士直接点评道。他口中的文件，是北京市发改委于2011年8月发布的《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》。根据通知的内容，500万元以下房款的二手房交易，支付给中介机构的佣金从2.5%下降到2%。除非是少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。
不过，自从文件执行的当月起，这个标准就被中介机构变相提高。首先，绝大多数交易都被视为特别复杂的买卖，统一收取2.2%的中介服务费。同时，经纪机构还会向买房人收取0.5%的保障服务费。很快2.7%的标准就成了通行于楼市的“*规则潜**”。
这两年占据市场二到四名的中介机构，比如我爱我家、中原地产，平均下来能打折到2%，基本等于规定的水平。但链家依赖于50%的市场占有率，依然维持着2.7%的中介服务费。
搅局者：佣金费低于1.5%
有竞争就会有变化。2015年开始，随着互联网中介这类“野蛮人”的出现，二手房交易的“湖水”也被搅动得厉害。
最先出现的是一家门店没有的中介机构爱屋吉屋，他们宣布将二手房买卖服务费下降到1%，接着在新房市场发展多年的思源地产大举拓展二手房业务，将服务费下降到1.5%最低的则是搜房网，喊出了0.5%的中介服务费。
一套200万元的房产交易，新竞争者就比传统的几家中介公司，便宜出2万元到4万元。在过去一年中，互联网中介的市场占有率明显提升，尤其是搜房网和爱屋吉屋，依靠着低价模式，几乎呈现出指数式的增长，市场占有率分别增加了145倍和179倍。
佣金：一套房抵社区零售店1年的利润
2.7%的服务费究竟代表多少？以一套普通的200万元房产为例，一次房屋交易的中介服务费就是5.4万元。
这几乎相当于一个7-11社区零售店投资者一年的到手利润。
猜想1 中介费能下降吗？
“如果政府真的允许中介服务费按市场定价，我希望它能降到2%以下的水平。”李楠说。
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进在采访中告诉记者，从中介行业的发展实际看，放开政府指导价是为了刺激市场的交易，降低各类成本，是提高市场交易效率的一个重要体现。而从物价的层面看，也是希望对冲目前高房价的风险。严跃进认为，随着市场交易活跃度的增加，收费标准也许会有所降低。
猜想2 1%的低收费能持久吗？
不过，对于以“野蛮人”身份进入行业的互联网中介公司1%、0.5%的低收费模式能否持久，严跃进却表示并不乐观。“互联网企业随意调整佣金，打价格战，其实会招致行业的抵触。这也说明此类策略并非获取竞争优势的关键，后续还是需要继续进行改革。”
很多业内专家都向记者提到了在上海起家后北上的爱屋吉屋。就在11月底，爱屋吉屋的市场部负责人向媒体表示，将调整对经纪人的高薪补贴模式，底薪可能从4000多元降到3000多元，佣金提成比例会调整到行业水平的1.5倍，这样，整体上，原先是行业2倍的收入水平要变为向1.5倍看齐。
搅局者疯狂“烧钱”模式
以爱屋吉屋为例，这家曾经一年内获得三轮融资、C轮拿到数千万美元的互联网中介公司，2015年3月强势入驻北京二手房市场后，在品牌推广上不遗余力，覆盖地铁、公交、广播等渠道，这种推广方式确实很“烧钱”。
电视、广播、楼宇、公交车、地铁……几乎没什么广告位看不到蔡明代言的爱屋吉屋广告，加上在电台、电视台的不分时段轮播宣传，爱屋吉屋整体推广费用高达数千万元。
品牌推广费用如此之高，爱屋吉屋在北京的营业收入如何呢？某月存量房网上签约统计数据中，爱屋吉屋共签约797套，按照目前北京市每套房源平均总价210万元来算，收取1%的代理费，爱屋吉屋月营收共计约为1600万元左右。而目前北京市场上前两大中介公司的营收分别在5亿元和1亿元以上。
爱屋吉屋刚刚进驻北京二手房市场的前几个月，因成交套数少营收并不高，1-8月的营收在1亿元左右，而爱屋吉屋员工底薪较高，总营收中用于承担运营成本和员工工资的比例超过一半，加上数千万元的推广费用，事实上很难实现盈利。
互联网中介的问题频出
事实上，“烧钱”的互联网中介在快速发展的路上不断有负面事件被曝出，包括大批裁员、数据造假、遭遇客户投诉等问题。
去年，搜房网批量开除员工的事件被炒得沸沸扬扬。据了解，被开除对象多是搜房网今年重点打造的二手房业务的员工。针对此次大批裁员，搜房公关部表示，是由于发现有员工合同造假，不得已而开除处理。据该公司已离职员工介绍，合同造假在行业内被称做“刷单”，所谓刷单，就是用假信息签署一份合同。该员工称这种做假单的行为也得到了主管领导的默认，这也在一定程度上说明企业管理的混乱。
不仅仅是搜房网，发展迅速的爱屋吉屋也不断有负面事件曝出。据曾委托爱屋吉屋买房的王女士介绍，她有意购买的房屋存在多次抵押的情况，链家、我爱我家等中介公司不代理这套房屋，爱屋吉屋的经纪人称可以交易，并收取了定金，还另外收取了8万元“好处费”。后来王女士了解到，多次抵押的房屋交易存在较大风险，便放弃购买，同时对爱屋吉屋这种对客户不负责、乱收费的行为进行投诉。
联网中介更注重效率，希望在短期内快速提高市场占有率，太过急功近利反而会出现一些问题，同时也反映出互联网中介公司本身在企业管理上存在弊端。对员工约束力不强，会降低客户满意度，这对于服务行业来说是发展中的重大障碍。
霸主链家
为了快速铺开业务，链家推出“速销房”独家委托业务，即房东将房源独家委托给链家，链家承诺在一定时间内将该房源销售出去，如果没有售出链家将赔付房东违约金。
2015年初，北京链家并购德佑地产，德佑原总裁邵非担任上海链家总经理。此后这家公司开始了中介行业史无前例的迅猛扩张。
在上海链家中介门店家数超过1000家，位居上海头把交椅之际。2月23日，上海市消费者保护委员会在通报会上点名链家，通过链家购房的消费者痛陈链家中介服务的种种“猫腻”。此后，住建委介入调查。
并购先行，金融为辅，链家一路跑马圈地，消费者权益显然并非其首要目标。如今，打击旋踵而至，链家以尴尬的方式接受监管层和消费者的审视。
链家乱象
2月24日晚间，《链家门店橱窗广告全部下架。上海链家相关方面证实，公司确涉住建委调查，部分涉事门店被叫停网签服务，但暂未受到其他处罚。
此前一天的2月23日，上海市消费者保护委员会对上海20家知名中介交易情况进行通报。在现场通报会上，购房者黄先生表达了对链家的控诉。
2015年8月，黄先生与链家签订了一份类似于意向书的居间协议合同，并支付了一定的定金。随后黄先生到房产交易中心查询发现，该房屋有340万元之高的抵押，而房产的交易价格为400万元。
链家方面向黄先生表示，如果首付七成的话，就可弥补上述抵押的风险。尽管黄先生在签订房屋购买合同时，明文规定280万元必须用于先偿还银行和个人抵押。但问题发生了，该房屋的房东本人并没有把280万元的资金偿还，而是将其挪用，造成了280万元无法弥补银行及个人全部抵押*款贷**的结果。
此时，链家方面称可以借钱给黄先生，并与相关方签订了三方协议，链家垫资110万元希望把交易继续完成。2015年10月底，债权银行将房产抵押解除。
但是黄先生并没有买到房子，在2015年11月2日、2015年11月10日、2015年12月10日，该房产分别被上海市第二中级人民法院、虹口区人民法院、浦东新区人民法院查封，且不是上述抵押的债权银行。事情发生后，链家方面表示，签订合同后查封的房子“不归我们管”。黄先生在与法院、律师及相关银行沟通后，于2016年2月，将上述三处查封全部解除掉。
2016年2月5日，黄先生要求链家将当时垫资的110万元所做抵押去掉，使其能正常过户。但链家声称，前述房东已经没有信用了，在房产交易过户过程中(即房产证尚未拿到时)可能存有重新查封的可能，“这个风险我们不承担”。链家提出，要求以黄先生父母的房子为110万垫资款做信用担保，这样才能解开黄先生的房屋抵押。2月18日，黄先生以父母房子为110万元的垫资款做信用担保，事情才基本得以解决。
通报会后，上海链家对外表态，对于黄先生反馈的案源，涉及房源已于2016年2月19日完成交易过户手续。
冰冻三尺非一日之寒。消费者对于链家的不满非一日始。而其“100%真房源”的广告也受到质疑。
目前，除消费者保护委员会外，住建委等部门也开始介入。
链家软肋
为了快速铺开业务，链家推出“速销房”独家委托业务，即房东将房源独家委托给链家，链家承诺在一定时间内将该房源销售出去，如果没有售出链家将赔付房东违约金。
链家并不会公开每套房源的信息，从而造成房源很少的情况，有时候还会虚构购房者制造抢房的情况，以此抬高房价。
链家设计“速销房”的初衷是提高交易效率。目前整个行业的销售效率都非常低，房东和购房者经常跳价，推出速销房可以明确房东的价格，直接明码标价进行销售，对于二手房的销售速度有很大的帮助，也有利于提高交易效率。
但这一预期显然与现实相去甚远。链家快速扩张背后是管理的薄弱。
2015年3月，上海德佑地产和链家地产同时宣布将正式合并，共同打造新链家平台。随后链家开始高速发展，先是将经纪人底薪提高到5000元/月，随后开始不断扩张门店和招聘经纪人。链家扩张门店主要通过新增和吸收两种模式。新增就是各个区域进行总门店选址继而租下门店进行拓展，而吸收则是吸收很多中小经纪公司的门店，继而完成门店扩大。
合并之初，链家门店不到250家，而到了现在链家的门店已经近1200家。这带来了市场占有率的迅速提升，目前链家在上海市场占有超过20%，而第二名的中原地产不到10%。
链家未来
2014年底北京链家就开始了并购扩张，先后拿下成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红、杭州的盛世管家等公司。北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京7个城市的市场份额已经达到第一，链家还将继续布局二线城市和长尾城市的市场。一些尚未开设分公司的城市，链家希望通过合伙参股模式来快速占领市场，在这些城市并购众多中小中介。
在北京、上海这两个中国最重要的城市，链家在地产中介中开始掌握最大的话语权。北京中介圈内一个略显夸张的说法是，链家员工很难跳槽去同行那里，因为链家基本垄断了这个市场。 链家通过占领市场增强自己在二手房领域的定价权，同时向一手房拓展，辅以金融服务，链家跑马圈地的速度令同行侧目。
行业的变与不变
在疯狂“烧钱”的互联网中介搅局下，房地产中介行业格局出现了变化，然而低佣金的互联网中介并未对高佣金的传统中介形成实质冲击，规模较小的传统中介将逐渐被淘汰出局。
互联网中介在发展过程中存在员工管理不善以及客户服务意识较差的问题，一位长期从事房地产中介管理的知情人士表示，逐利而不追求财富创造的企业，服务短板必然多；其次，与培训、培养员工有关，并不是高薪诱惑就能培养出优秀的员工、优秀也不仅仅体现在业绩上；另外，与企业的专业度有关，专业度不仅与行业经验挂钩，更与企业的服务态度有关。
在互联网浪潮影响下，房地产中介行业面临变革，传统中介也借互联网不断进行产品和服务的创新升级。互联网思维让这个行业的连通性更广阔，一个是领域的连接，基于一手渠道业务规划的新房销售平台，还有涉足的房产金融产品；另一个是客户群体的链接，基于大数据对多元群体的租售轨迹更加明晰，也更能够为其提供针对性的周边产品服务。房地产中介行业不变的是服务意识，互联网会让这一行业的核心发挥得更彻底。
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