2022年5月20日，中国央行公布了5月份的“LPR利率”：1年期LPR保持不变，5年期的LPR利率从“ 4.6%降到了4.45% ”。
我们都知道：1年期的LPR利率一般是企业经营*款贷**利率，而5年期的LPR利率特指“ 居民房贷利率 ”。
可以说，央行这一次针对5年期的LPR利率暴降15个基点，从4月份的4.6%降到了4.45%，说明中国金融主管部门开始从“ *压打**楼市 ”转向“ 全力救市 ”，这个态度已经“ 昭然若揭 ”。
那么这一次暴降“ 5年期的LPR ”有什么重大影响？
我们认为这一次暴降5年期的LPR，不仅对“ 新买房人 ”利好，同时对“ 已经*款贷**买过房的人 ”也是重大利好。
比如说 已经*款贷**买过房 的人，如果在*款贷**的时候“ 选择浮动利率 ”选项，那么到了 2023年的1月份 ，其 房贷利率将会降低15个基点 。
而如果已经*款贷**买房的人，选择的是“ 固定利率 ”，那么本次降息就跟他关系不大了。
其实最大的利好主要来自于“ 新买房人 ”。
如果你现在 计划买房 ，或者 已经买房还没有办理*款贷** ，恭喜你，你将获得接近历史最低水平的“ 房贷利率 ”。
根据 5月15日 ，央行出台的“ 房贷利率新政 ”：
第一，首套住房*款贷**的 房贷下限=LPR利率 — 0.2%
原来根据4月份的LPR利率是4.6%，所以首套房*款贷**的最低利率可以做到4.4%。
而且在5月15日央行公布房贷利率新政以后， 超过20个城市 立刻将首套房*款贷**利率下调到了4.4%。
这20个城市包括： 苏州、广州、深圳、天津、青岛、重庆、无锡、济南 等城市，首套房利率全部都是 按照下限4.4% 执行。
那么本次央行再次下调5年期的LPR利率之后，如果现在买房，首套房房贷利率的下限就从 4.4%下降到了4.25% 。
也就是说： 从5月20日开始买房，首套房房贷利率最低可以做到4.25% ，这已经非常接近中国房贷利率的最低水平。
对于北京来说，经过本次LPR下调以后，首套房房贷利率将从 5.15%下调到5% ，二套房利率将从 5.65%下调到5.5% 。
如果从基准利率上看，5月份经过央行这一番操作，中国的房贷利率水平下降了至少35个基点。
首套房房贷利率已经逼近4.2%，几乎接近历史最低水平了。
中国的*款贷**利率中枢从目前来看，还将会不断下行，最终可能将会接近欧美国家的2%-3%的利率水平。
第二，如果说 首套房贷利率已经下降了35个基点 ，那么对于二套房贷利率来说，也就是 降低了15个基点 。
经过本次LPR下调以后，中国二套房房贷利率的下限= LPR利率+0.6%
也就是说，中国二套房的房贷利率会从原来的 5.2%下降到5.05% ，但是依然比 首套房的4.25%高出80个基点 。
由此可见， 首套房的“资格” 太值得珍惜了。
那么我们需要关心的是，经过央行这一次操作以后，可以说关于房贷利率水平的调整应该已经“ 告一段落了 ”。
那么，中国房地产的 “救市”政策 是不是到此为止了呢？
如果你也这么想，你就太单纯了。
央行本次救市，只是整个 决策层救市 的“ 第一步 ”，先从宏观上把房贷利率降下来，第二步就是如何让更多人享受这个“ 优惠利率 ”。
因此我们判断接下来的 “救市政策” 很快就会朝着两个方向出手：
第一，房地产主管部门将很快出台 “认房不认贷” 的政策，只要*款贷**还清，还可以按照 “首套房利率” 来*款贷**和首付。
这个政策应该掌握在住建部的手里。
目前中国住建部还没有出手，原因在于住建部的一把手还没有到位，预计将会在5月底，这个 “认房不认贷” 的政策就会亮相。
第二， 公积金*款贷**政策 有望调整。
2015年救市的时候，曾经允许异地公积金*款贷**，本质上就是大幅度降息，目前 全国公积金*款贷**的利率仅有3.25% 。
如果 允许异地公积金*款贷** ，那么相当于全国房贷利率再次下降。
此外公积金的*款贷**额度也有望提高，比如目前北京二套房公积金*款贷**上限仅有60万，首套房也只有90-120万。
下一步针对公积金的*款贷**也会随之调整。
综上所述，我们认为央行本次连续“降息”，而且主要针对房贷利率的“连环降”，意思已经非常明确： 必须全力救楼市 。
2021年 针对楼市的“连续*压打**” ，是导致2022年经济全面下行的关键原因，中国房地产作为中国经济的“支柱产业”，必须要稳。
如果连房地产都不稳，后面包括上下游、银行、企业*款贷**、居民消费等一系列预期都将大幅下滑。
目前中国金融主管部门已经意识到了这个问题，5月份的连续政策出台，就是针对之前政策的“ 重大纠偏 ”。
2022年，将是未来五年最好的买房时机。
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