作者丨林渊来源丨房乐美房产联盟（flmAgent）

离南昌首次提出「大南昌都市圈」计划刚刚过去半年，最新的进展是在春节前召开的江西省第十三届人名代表大会第三次会议上，江西省长易炼红正式提出了"1+5"发展规划。这不得不让人联想到上海的"1+7"计划。

新春之际，总是得对未来做一番规划，而「大南昌都市圈」规划可以说是未来若干年内对于南昌城市发展影响至为深远的城市战略规划，不仅仅体现在房地产行业上，而是与我们生活的方方面面都息息相关。

所以春节之后的第一篇内容，渊某就想和大家好好聊聊南昌是否需要大都市圈，南昌有没有条件形成大都市圈，在建设大都市圈的时候应该避开哪些陷阱，而身为江西人，身为南昌人，我们在江西城镇化进程的下半场中能抓住哪些机会。

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「都市圈」这个词属于舶来词，和它同出一源的还有诸如都市区、城市群、都市带、都市连绵区，这些词听起来就逼格满满，以致于上到当局者拿它来粉饰业绩、鼓舞人心，网络媒体拿它来谋眼球刷流量，下到普通百姓用来自我催眠、精神自嗨。

我们在讨论「大都市圈」的时候，首先要明确一点，「大都市圈」是一个地理现象，而非一个地理事物。不是今天你拿出地图来画一个圈说这是某某都市圈，它就真的成为一个都市圈了。

所以在第一次听闻南昌也要搞大都市圈的时候，渊某的第一反应是怀疑的。

回答这个问题之前，我们先弄清楚几个概念：

什么是都市区、都市圈、城市群、都市带？

如果看到这里你准备百度一下，那么很抱歉的告诉你，百度百科里的介绍是错误的，至少它对这几个词汇的描述是不那么准确的。不过这也不意外，毕竟百度已死。

既然这几个都是舶来词，那么我们还是从英文原文来看看。

❶ 都市区（Metropolitan Area，MA或者Metropolitan District）

1910年美国首先定义了都市区的概念，确定都市区范围的方法以县为基本单元，采用劳动力的非农比重、人口密度及中心县到外围地区的通勤率三个指标。

因为各国的国土面积和人口总量都各有不同，所以各个国家在定义都市区时的各个指标也略有不同，比如现在美国规定中心地区人口规模大于50万人，外围地区非农劳动力比例大于75%或绝对数大于1万，人口密度大于50人/平方英里，通勤率单向15%或双向20%的地域可称之为都市区。

而我们国内最新（2003年）的指标是中心地区人口规模大于50万人，非农劳动人口比例大于60%，外围地区的GDP中来自非农产业的部分在60%以上，可称之为都市区。

通俗地说，都市区就是承载城市中心职能的区域。

这是城市化发展的初级阶段，农村人口向三四五线城市集聚，三四五线人口向一二线城市集聚，享受繁华都市生活。

再进一步发展就是大都市区，其实这还是属于都市区的范畴，字面理解就是大城市的都市区。国内经常会把大都市区和都市圈混淆，大都市区不等同于都市圈。

比如说在2016年8月公示的《南昌大都市区规划（2015-2030）》中提出的南昌大都市区，以南昌市辖区为中心城区，辐射范围包括抚州市的临川区、东乡县，宜春市的高安市、丰城市、樟树市、奉新县、靖安县，上饶市的余干县和九江市的永修县，总面积约2.3万平方公里。

我我们可以发现在这份规划中提到的大都市区概念其实正确的应该换成都市圈。但是这份规划中提出的「南昌大都市区」和2018年提出的「大南昌都市圈」又有所不同，这个暂且不表，我们继续看完这几个名词概念。

❷ 都市圈（Metropolitan CoordinatingRegion，MCR）

都市圈的概念最早出现在日本。日本在20世纪50年代首次将满足条件的城市功能地域界定为"都市圈"：

城市通过对其周边地域辐射中心职能而发展，以城市为辐射中心形成的职能地域、结节地域称为都市圈。

通俗地说，都市圈就是城市中心职能向周边地域辐射。都市圈的核心城市是中心，其它城市是副中心，主副关系非常明显。

同样的，都市圈也有几个指标，首先总人口应该大于500万，中心城市人口大于100万，次级城市人口大于50万，总GDP贡献中来自中心城区的占比大于45%。

比较著名的就是日本的东京都市圈，又称首都圈、关东都市圈，一般意义上包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县，因此被称为一都三县。

不过按照日本官方的说法，整个东京都市圈还要加上群马、枥木和山梨三县，达到一都六县的庞大规模，但我们习惯上还是按照一都三县去理解东京圈。

县是日本的省级行政单位，但一般人口面积只相当于中国的地级市规模，所以我们以3-5个大城市这样的概念去理解就可以了。

根据日本2015年人口普查数据显示，生活在东京都市圈的总人口超过3600万，其中在狭义的东京都生活的大概是1200万，其中又有890万人生活在比较市中心的区域。

整个东京都市圈的GDP总量在2008年就达到1.8万亿美元（另据布鲁金斯研究所2012年11月数据，根据平均购买力计算，东京都市圈GDP为1.5万亿美元），规模位居世界主要大城市群中的第一位，如果把东京圈视为一个国家，其经济规模可以排进世界前十，相当于整个韩国。

东京都市圈是世界上运行最良好的都市圈，根据《经济学人》杂志刚刚发布的一项最新排名，东京被列为全球最安全的城市，其在数字化安全、医疗保障、基础设施和人身安全等方面的综合评比领先于其他大城市，另一日本大都市大阪也在前五位之列。

「都市圈」是城市化发展的中级阶段，此时超大或特大城市出现逆城市化，郊区同城化，继而形成都市圈，可以说是必然趋势。

但是都市圈是主动为之，副中心与主中心是功能互补，协同发展，不是随意的"摊大饼"。这里的反例就是北京的城市扩张，一二三四五六七八九环，无穷尽也。

当然我们现在都知道了摊大饼的坏处，所以北京也在试图做出一些改变，比如通州副中心、比如雄安新区，最新的消息是网爆廊坊北三县将并入通州，当然这事成不成最后还要看红头文件。

❸ 城市群（Megalopolis）

所谓城市群，即是在特定的地域范围内具有相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，依托一定的自然环境条件，以一个或两个超大或特大城市作为地区经济的核心，借助于现代化的交通工具和综合运输网的通达性，以及高度发达的信息网络，发生与发展着城市个体之间的内在联系，共同构成一个相对完善的城市"集合体"。

通俗地说，城市群就是若干个相当的城市组成的城市集群。与都市圈的不同的是，各城市之间不是主副关系，而是彼此独立但又联系紧密，共同形成一个经济发达的区域。

如今中国正在按照"十三五"计划如火如荼地建设19个城市群，我们南昌被划分进环鄱阳湖城市群。这个消息刚出的时候，大家都很高兴，但是渊某还是忍不住想泼盆凉水：比起大力建设城市群，中国更需要都市圈。这是陆铭教授的观点。

陆铭：因为有一些产业需要人口达到一定的量级才能发展起来，而只有发展都市圈才能满足这个需求。在城市群里，每个城市都有各自相对独立的产业，这个城市发展工业，那个城市发展旅游，它们之间可以互补，但不能支撑某一个大产业的发展。

而要发展有全球竞争力的金融、贸易、文化、科技等产业，就需要一个城市有上千万，甚至几千万人口的规模，才能形成足够强的规模效应，产生更强的国际竞争力，只有都市圈才可以满足其需求。目前，都市圈这个概念在中国提得远远不够。

陆铭：加大都市圈的建设，把配套的基础设施做好，对缓解大城市的房价，也是很有好处的。

都市圈能增加土地和住房供给，满足更多需求。而按照现在的思维方式，减量供应土地，控制住房供给，房价上涨就很难遏制。

其实通俗点解释就是我们中国很多城市，即现在所谓的二三线城市都尚且未形成一个真正意义上的都市圈，此时走都没学会就要学会跑，搞起城市群，既没有底层基础，也不利于顶层设计。

只有当城市群当中的成员城市都经过了成熟的都市圈发展，彼此间形成有效的互相辐射、互相带动、互相协作，这个时候再来谈论城市群才是有意义的。

❹ （大）都市带（Megalopolis）与（大）都市连绵区（Metropolitan Interlocking Region）

（大）都市带≈（大）都市连绵区

最后说说大都市带。

这个概念最初是由法国地理学家戈特曼提出的，称为Megalopolis，指由在地域上集中分布的若干大城市和特大城市集聚而成的庞大的、多核心、多层次城市群，是大都市区的联合体。其实质是由各等级城市形成的相互串连、高度集中的经济中心地带。

大都市带是由于科技进步、集聚经济效益促使产业与人口在空间上集聚与扩散运动的结果，交通运输和信息化的高度发展是大都市带发展的主要动力。大都市带即经济，文化发展水平高的城市形成的大区域或地域板块。

这可以说是城市化发展的顶级阶段。经济高度发达，以前的城市群进一步扩展、蔓延与增长，两个或两个以上的城市群又连接起来，从而形成了"大都市连绵区"（或称巨大城市带）。

前段时间港珠澳大桥通车而炒的很火的粤港澳大湾区就属于都市带的概念。

2

讲完了这几个名词的概念，我们看回「大南昌都市圈」。

「都市圈」的其中一个核心是通勤关系。怎么界定「都市圈」的范围？依据之一就是通勤率，即从本地到中心城市的通勤人口占本地总人口的比例。

日本东京都市圈的边界通勤率是5%，美国、欧洲采用15-40%不等。

虽然各国各城的交通情况各有不同，但是大家对通勤时间的忍耐极限都差不多，就是不超过1个小时。

拿我自己举个例子，渊某初到现在的公司上班的时候住在莲塘，而公司地处红谷滩，每天的单程通勤时间是40-60分钟，往返即需要近2个小时。所以后来实在受不了，才搬到公司附近去了。

所以这里又涉及到了房价的问题，如果我公司附近的房价非常高，超出了渊某的承受范围，那么渊某可能就只能辞职了。

所以都市圈的范围界定是一个很复杂的事情。不仅和交通工具运输效率、房价收入比相关，还与教育医疗的公共服务水平、居民收入水平等等有着千丝万缕的关系。

南昌的交通情况在全国各大省会城市之间大概是排在后序的，这既有城市规划不合理的主观原因，也有南昌多湖泊多河泽多丘陵多山地的客观原因。

很高兴的是南昌正在这方面做诸多努力。

2018年南昌启动城市更新规划，扎实推进城市"三环"路、城市快速路网、打通断头路工程、过江通道等项目建设，轨道交通2、3、4号线建设实现"三线并进"。此外前湖立交实现主线、天祥大道南延、南外环高速公路通车；洪都大道快速路改造也将在今年（2019）上半年主线拉通；推动昌西大道、昌南大道快速路改造、昌九高速城区段改造二期等项目在明年陆续竣工；实现城市一环全面打通、二环初见维形。

同时，如期启动沿江中大道、二七过江通道、艾溪湖隧道等过江通道项目建设；提前谋划西二环高速公路、九洲高架快速路东延、莘洲大道、高新大道快速化改造及南延工程、天祥大道南延至南外环等项目，待条件成熟时开工建设。

到2020年，基本建成城市"三环"快速路，对接都市圈内市县的放射状道路更加密集畅通，形成"三环十一射"骨架路网体系。

以上的诸多努力我们都看在眼里，但「都市圈」的建立还有一个更深层的要素亟待完善——产业协作体系。

不论是纽约、东京，还是伦敦、巴黎，这些世界著名的都市圈，都是花费了50-70年的漫长时间，在不断进行产业结构优化配置和建立有效产业链中艰难成型的。

其中涉及到人流、物流、信息流、资金流的协调与统一。都市圈内各成员城市之间各有各的产业基础，彼此间错位发展、互相补充，交换各自的特色产品和优势产品，进而带动整个都市圈区域的整体经济实力的增强，真正意义上的实现大都市圈的集聚和辐射。

那么「大南昌都市圈」应该发展怎么样的特色产业？

2018年10月19日，世界VR产业大会在南昌正式举行。

根据官方的数据显示，整个展会三天接待人数超20万人次，专业观众8000人次。与大会同期举办的VR/AR产品和应用展览共2万平方米，吸引了华为、联想、中国联通、百度、网易、微软、HTC、Unity、咪咕等158家VR/AR领域的龙头企业参展。参展商几乎覆盖了VR/AR全产业链，包括整机、器件、软件以及重点领域的应用，很多企业的产品、技术、解决方案等都是首次展出。

南昌世界VR产业大会是自2017年VR行业走入资本理性期和行业沉淀期之后，业内首场由地方政府主导，国家领导人站台的世界级产业大会。

为了这场盛会，从2016年开始，南昌市委、市政府就宣布打造全球首个城市级VR产业基地，而这三年间也确确实实在付诸行动。

据介绍，南昌将以红谷滩新区为主构建辐射全市的产业布局，重点建设包括VR创新中心、VR云中心、VR体验中心、VR展示中心的"四大中心"以及包括VR标准平台、VR交易平台、VR教育平台、VR资金平台的"四大平台"。

目标在3-5年内，培养1万名专业技术人才（这是实打实的流入人口，高净值人口）；发起10亿元人民币为总规模的虚拟现实天使创投基金；落实100亿元人民币规模的虚拟现实产业投资基金；聚集1000家以上的虚拟现实产业链上下游企业；实现超过1000亿元人民币产值。

相关数据显示，截至2018年8月底，南昌市共对接VR产业硬件制造、软件开发、平台搭建等各类企业300余家，邀请90余家企业代表来南昌考察，正在洽谈的项目有43个，拟签约项目56个、拟签约金额达127亿元。

此外为了吸引更多的人才来赣共同推动VR技术发展，南昌先后出台了多项人才激励政策：

2018年5月21日推出的《"红谷VR引智"计划》中，计划未来五年安排5亿VR/AR人才专项经费，围绕人才的引、育、留三大计划，实施"红谷VR智汇"工程。对全职引进的顶尖、领先、重点和紧缺人才分别给予每年40万、20万、10万和2万的奖励，为期五年。

2018年11月，为进一步巩固2018世界VR（虚拟现实）产业大会成果，支持南昌打造VR产业人才集聚高地，江西省出台《关于支持南昌VR（虚拟现实）产业人才队伍建设的若干措施（试行）》，对符合规定的高层次VR产业人才，连续5年给予每人每年最高40万元的奖励，同时最高可给予200万元的购房补贴。

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确定了产业，还要搞清楚哪些邻近城市才是真正和南昌同心发展的兄弟城市。

2018年8月召开的江西省委第十四届六次全会中，提出了江西区域发展格局的"升级版"，即"一圈引领、两轴驱动、三区协同"的新格局。

其中所谓的"一圈引领"是指，以南昌为核心，以赣江新区为引擎，以九江、抚州为支撑，以一小时交通时空距离为半径，联动丰樟高、鄱余万等周边县市，打造融合一体发展的大南昌都市圈。

九江？抚州？赣江新区？这些渊某暂不评论，但联动丰樟高、鄱余万等县市确实是当下最正确的选择。

渊某在大江论坛上看到一篇分析的很有道理的帖子，在这里摘一部分出来给大家看看。文中的观点渊某也是基本认同的。

最近南昌大都市圈的热度太高，本文依托周边区县分析一下南昌大都市圈的发展方向。

…

四：重点的南向。

…

再就是西南方向，西南方向其实就是指丰樟高，前几天公布的省内民营企业百强，丰樟高加起来占百强的五分之一，而且排位都不错，工业基础省内前茅，整体实力强劲，特别是南昌外围其他县区比较缺乏的工业基本上是独一份，是大都市区很好的补强。

首先距离最近的高安，和新建接壤区域基本上都是丘陵地带，开发难度较小也没有阻隔，高安人不管干啥都是往南昌跑，具有很强的向心感，现有的高铁和未来的城规都是加分项，按照南昌市地铁规划到望城区域，基本上走两步就到高安了，而且物流行业是高安的重要产业，对于加快望城地区成为物流中心有帮助。

其次是丰城，丰城现在试点省直管，论坛中任一版本的大南昌区划都把丰城给划进去了，人多地广，是大南昌快速形成的不二人选，什么人口指标还是GDP指标都能满意，现在的昌丰通道还是走向塘，但是如果昌丰城轨从南昌西引出，或者从昌西南区域修一条城际快速路，直线到丰城在50公里左右，具有非常现实的操作意义。

最后是樟树，区位、产业发展和各项经济指标，樟树在人均水平上都不差，在昌赣高铁开通后也会愈发强劲。

樟树产业活力十足、中医药产业几百亿的产值这对于南昌大都市圈也是个不可抗拒的诱惑，而且实业对于带动产业链发展解决就业问题都是极大帮助。至于交通，一直以来都是樟树的强项，更何况还有樟树港加持。

总而言之，南昌大都市圈要发展，第一选择是丰樟高，三地人口260+万，三地GDP1000+亿，分分钟上一个台阶。至于其他地方也不是不合适，先缓一缓。

以上为论坛原文。

我们看上面这张进城图，可以发现九龙湖可以说是丰樟高三线进城的隘口，处于水陆两系交通枢纽，可以百分百的承接丰樟高的进城需求。同时九龙湖还毗邻「大南昌都市圈」的特色产业——VR产业基地。

九龙湖的地理位置之优势放眼整个南昌可以说是独一无二，内有特色产业作为依托，外有都市圈成员城市联动需求作为人流发动机。

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文章写到这里，就引出了我们最后一个问题，站在这个「大南昌都市圈」的发展起始点上，我们能抓住什么机会和城市共同发展？

过去我们谈房产投资总说谁谁谁运气好，又说为什么他买的房子涨了我的反而跌了，又或者是中国房价不可能跌。其实背后的逻辑是通用的，就是在房地产投资标的物实际价格背后的附属价值，才是真正决定投资收益的关键因素。

同样的100平米房子，建在北上广深是一个价，建在武汉南京是一个价，建在南昌又是一个价；建在南昌南是一个价，建在老城西是一个价，建在九龙湖又是一个价。

影响价格变化的唯一因素就是区域价值。

九龙湖得天独厚的地理优势意味着在这个片区的不动产投资拥有巨大的增长空间和想象空间，当其它片区还在对标一个城区的人口与经济的时候，九龙湖对标的是大南昌都市圈的海量人口和经济腾飞的巨大牵动力。

当你在投资房地产的时候站上了中国城镇化进程和南昌都市圈建设的高度的时候，已然立于不败之地。

至于说到投资九龙湖的应该选择哪个楼盘，其实历史已经把答案告诉我们了。

在南昌一月份公布的2018年度南昌单盘销售金额TOP榜、单盘销售面积TOP榜、住宅销售金额TOP榜，融创万达旅游城荣获三榜第一。堪称名副其实的南昌2018年度最受好评、最热销的楼盘。同时还是南昌2018年度二手房成交量TOP 1。

关于融创万达文化旅游城的更多详细资料，大家可以关注我们的公众号“房乐美房产联盟”（ID：flmAgent）。