2018年12月14日，融创、凯迪控股两大房企入主会昌湖板块。这个继西江月售罄、断供之后，许久未有新地出让的核芯板块再度受到客户的关注。
到了4月，弘阳封顶+竞配接连拿下会昌湖姐妹地块，算上“白送”政府的政策性用房，预计实际楼面价1.4万+，也让这个版块再度火热了一把。
业内人士称是开发商融资环境放松，相比一二线城市温州限购、限价的风险较低，以及会昌湖板块改善需求较大的缘故。
当然，近期会昌湖土拍受益最大的当属板块内待售新盘瓯越大观，地价的飙升，势必助推板块内新房价格的走高，作为会昌湖板块继西江月之后唯一在售新盘，那自然就成了购房者眼里的香饽饽。
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本周早些时候，乐清湾港区铁路支线主线轨道贯通，年底全线通车以及金温铁路温州城区段拆除计划，两则消息的走热加速了不少客户。
前者的利好肉眼可见，年底通车后，货运专列不再途径金温铁路温州段，沿线楼盘来讲火车噪音没那么强烈，六虹桥路的拥堵将得到有效缓解。此外，最需要看懂的“潜台词”还是钢材市场和仓储基地的搬迁已提上日程。
至于后者，对于温州城市发展的意义更为深远，金温铁路东西走向穿城而过，阻碍了温州南向发展。而近期温州东段已经列入*迁拆**计划，温州站至温州西站正展开资产评估，温州西站改建也已启动设计方案研究等工作，不时或将有进一步的好消息传出。
在土拍走热、货运改线以及金温铁路*迁拆**计划等多方面利好因素下，瓯越大观的性价比如何呢？
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基础信息：
根据温州房管网公示信息，凯迪融创·瓯越大观项目将于2019年6月23日首次开盘，小区共计8栋高层，一期共推出6#、7#、9#栋，累计410套房源。项目预计将在2020年10月30日分批主体结顶，计划于2022年4月22日竣工（竣工验收备案的时间），2022年6月30日开始集中交付。
项目区位：
处于连接温州鹿城区与瓯海区两大成熟城区的中间地带—会昌湖板块。北面直线距离六虹桥路约500米，项目东面靠近牛山公园，南面临高迎路，西面临高翔路。
区位示意图
交通条件：
项目靠近六虹桥路、广化南路延伸段等主干道。六虹桥东西走向，往东直行连划龙桥路通市府路。广化南路则是鹿城区与瓯海区的南北向城市主干路，经雪山隧道，直通鹿城区望江西路。之前夜晚圈姐测了下，从项目附近返回帆影广场约莫20分钟左右，这个距离还算是便利。
楼盘数据：
项目总占地61.116亩，总建筑面积约13万方，纯板楼设计，外立面仍然是融创一贯以来的高级灰。整盘总套数约1162套，主力面积为建面100-129㎡户型，目标客群为新桥、会昌湖及鹿城西向的刚需首改客户为主。
景观特点：
小区以2#、8#为轴，呈东西对称围合式布局。这也为社区形成最大约120米的楼间距以及大景观中庭创造了有利条件，同时园区内设计了约400米健身跑道，便于业主健身锻炼。
候潮府交付实景图
值得一提的是，园区内的设计传承了融创一贯的“归心”理念，所谓“归心”理念，始创于杭州网红盘候潮府，据说温州项目也同样融入了归心六境。部分楼栋设置了层高约4.15米的架空层，基于人居圈层与互动性考虑，从阅读、健身、嬉戏等需求出发，将建筑与园区环境有机结合，设立“书享”、“足迹”、“果壳”空间，满足业主的全生命周期居住活动需求。
不得不说，这一点倒是很符合融创让回家变成归心之旅的理念。
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开盘价格：
一期推售410套房源，备案毛坯惠后均价19845元/㎡，精装价格为2000元/㎡、4000元/㎡两档，整体惠后均价为21845元/㎡（含2000元装标）。
一期推出的3栋楼中，位置与景观面相对最好的为6#楼，南向为东西向中轴景观园景，东边有一线河景资源。6#楼毛坯惠后均价为20888元/㎡。
沙盘模型示意图
6#与7#楼在产品定位上是一样的，中间套都是建面约100㎡户型，边套为建面约129㎡户型，7#楼下为小区主入口，二者在定价上差距不大，7#毛坯均价比6#楼低722元/㎡，约20166元/㎡。
9#楼边套为建面约118㎡户型，中间套同样为建面约100㎡户型，由于9#北面靠近轻轨S1，可能会受到轻轨运行时的噪音干扰，因此在定价上做了较大的让步，9#楼整体毛坯均价约为18954元/㎡。
为方便大家对应查看，老规矩，圈姐还是户型面积标注在示意图上，直观展现。
（楼栋及户型分布示意图）
从性价比来看，圈姐以为9#楼是本次推售楼栋的“性价比担当”，此话怎讲？
轻轨位于住宅的北面比位于住宅的南面相对来说要好一些，以瓯越大观建面约118㎡户型为例，北面在户型格局上基本都布局以餐厨、卫生间或使用频率不算很高的次卧为主，经各功能空间“避震”后，对业主的“静态生活”噪音影响相对较弱。
比起卧室等休息空间南向为城市主干道的房源，轻轨夜间停运，对人居的影响可控。
如果对轻轨影响不是很敏感且总价承受能力有限的客户，选择9#的性价比房源还是不错的。
9#与6#的楼栋均价相差1934元/㎡，建面100平相差近20万，不同楼层、面积略有差异。
再举个栗子，9号楼1002与6号楼1002相比，同样建面约100平，毛坯普惠单价相差约1513元/㎡，总价相差近15.6万元，相当于差了一套软装、家电或车位的价格。
与版块周边二手房价格横向对比，目前版块内西江月二手房挂牌价约2.8万/㎡，中央湖公馆二手房均价约2.7-2.9万/㎡，对比瓯越大观首开约2.2万/㎡（含装修）的均价，可以说是呈现了典型的“一二手房价倒挂”现象。
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在产品定位上，该项目一共只做了建面约100㎡、118㎡、129㎡三个户型，很简单，从当初西江月的小户型热销走俏即可窥得一二，瓯越大观建面约100㎡起的小户型定位一定程度上降低了区域置业门槛，也填补了眼下区域低总价新房产品的空白，在定位上没有错。
此前，圈姐就聊起，不出意外一定是小户型最受欢迎，近期据小道消息透露，小面积户型定存量达约1:2比例，可见低总价产品的吸引力还是可以的。
建面约100㎡的户型方正，三房两厅两卫，做了三开间朝南，南向双开间阳台，标准的南北通透。主卧大飘窗以及预留的步入式衣帽间，算是主流做法。
建面118㎡、129㎡户型均为边套，区别118㎡户型做了边厅，而建面129㎡户型偏改善型需求，四房两厅两卫，全明户型，方正通透，南向双联宽景大阳台。
建面约129㎡户型模型示意图
项目样板房已经开外公开，圈姐简单扫了一眼，融创在细节上做的还是有可圈可点之处的。
比如阳台做了约15°扶手栏杆，以圆润的磨砂斜面，符合人体工学舒适度，倚靠时比较舒服。
扶手栏杆样板房拍摄
再比如屋面做了金属线吊顶，细节何设计感还是不错的。
哪怕是历来被看作糟点重灾区的卫生间也有一些暖心之处。举个例子，浴室镜上做了无影灯，这个无影灯有啥幺蛾子呢？模仿自然光，消除镜面使用时的阴影，舒适度更强。
洗手台面防滴沿，避免水从台面边缘溅落，且洗手台柜是壁挂式，也就是说柜底便于清理，不容易返潮。
卫生间样板房拍摄
好了，今天就说到这，据悉该项目将于23日一期开盘，综合来看首开性价比还是不错的，感兴趣的客户可以自行前往参观了解。
来源：温州房产圈
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