2022年，在房企风险外溢、疫情频繁扰动等因素影响下，郑州房地产市场持续下行，今年以来楼市逐渐回暖，经济学家任泽平将影响房地产业的因素总结为一句话：“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，由此从产业基础、人口薪资、房地供给、购房需求等方面对郑州房地产市场现状和前景进行分析。
一、郑州城市经济人口基本面
（一）郑州产业大而不强
郑州于2018年GDP破万亿，2018年以前年均增速保持8%以上，2019年后受疫情、洪水等因素影响，增速放缓，2022年度GDP总量12934.7亿元，按不变价格计算，同比增长1%。郑州市的产业结构以制造业、服务业为主导，其中，服务业主要包括房地产、餐饮、现代物流（含外卖、快递），这些行业能沉淀大量的就业，但创造不了大量的高薪岗位。制造业主要依托自然资源和劳动力资源优势，发展资源能源加工、农业、电子组装产业，但无论是农业大省天然优势发展起来的食品产业，还是依托丰富劳动力资源建立起来的电子组装产业，技术门槛低，竞争激烈，且过于依靠富士康、宇通等少数几个大企业。因此，郑州的城市发展速度、产业基础及薪资水平相对其他同级别城市存在一定差距，难以支撑房地产长期上涨的发展。
（二）郑州人口多而不富
郑州作为河南省内唯一单核城市，吸附全省其他地市人口涌入，人口聚集效应明显，七普后2021年人口达1274万人，近两年人口流入增速放缓，但千万人口基数仍在。但郑州缺乏顶级高校，高新技术产业不大不强，加工制造业、低附加值服务业并不要求很高的学历，因此人才质量不高，城市高质量发展的内部动力不强，居民收入整体偏低。根据2020年七普数据，河南省每10万人中拥有大学（指大专及以上）文化程度的为11744人，在全国31省份中排26名，在中部各省份中排名最后。近年来，郑州市借助省会城市优势，在教育投入和人才引进等方面持续发力，2020年全市每10万人中拥有大学（指大专及以上）文化程度的达到28992人，高学历常住人口大幅度增加，但与邻近的西安、武汉相比仍有较大差距。人才是创新的第一要素，科学技术、管理模式的创新离不开高技能人才与高层次的管理人才，由于郑州高新区永威金桥西棠项目的烂尾，业主以“最高学历烂尾楼盘”为标签在网络上进行维权，对郑州的人才引进也产生了负面影响。郑州本土培育、外部引进人才是实现发展从“人口红利”向“人才红利”转变的关键，也是创造大量高薪岗位，实现房地产市场长足发展的必由之路。
二、郑州房地产市场供给端与需求端分析
（一）商品房供给萎缩
供给侧方面，问题楼盘是郑州房地产市场绕不过的话题，这几年随着恒大、融创等多个国内一线房企暴雷，本土房企如鑫苑、名门、锦艺等，开发的楼盘更是集中停工、烂尾，购房者苦不堪言。根据统计数据，2021年底郑州问题楼盘面积占2021年成交面积的29%，高居全国第一。问题楼盘的成因主要在三个方面：1、商品房的预售制；2、“高周转”开发模式；3、资金监管未落实到位。虽然预售制及高周转加速了郑州城市扩张的步伐也推动了经济的快速发展，但也积累了巨大的资产泡沫及杠杆，在“房住不炒”大基调下，央行及银保监会出台“三条红线”严控房企杠杆和授信额度，导致房企开始大规模暴雷，加上资金监管未落到实处导致楼盘的交付无任何保障措施，因此出现大量楼盘烂尾。但从2022年12月开始，政策层面聚焦于地产行业流动性风险的解决以及地产行业的重组与风险出清，出台了一系列房产纾困的优惠条件，这意味着目前还没有暴露的地产企业后续可能很难再陷入流动性危机，但存量风险仍需要借助于行业重组步伐加快、按揭*款贷**利率下行以及各地全面放松限限购等举措来解决，烂尾楼盘复工困难重重。加上2021年、2022年土地供应大幅度减少，集中供地大多由城投公司接盘，新开工、房地产投资以及土地购置面积均大幅下滑，商品房库存趋于下降，供给可能出现不足。
（二）需求端逐步修复
“房住不炒”大基调不变下，房地产市场难以再现高涨，2016年以来，郑州房地产市场一直处于“阴跌”转态，二手房交易有价无市，加上原先房贷利率较高，购房人承受房价下降的同时，还要负担较重的*款贷**利息，家庭资产有较大浮亏。同时，郑州缺乏央企和大公司资源，经济的主导力量是数量众多的中小民营企业，经济活力很强，但是民营企业的底子薄、融资能力低、管理水平低、抗风险能力低、公司规模小、技术实力小。疫情反复冲击下，工资低、没有五险一金的微小企业随时可能倒闭，居民薪资及收入下滑明显，对未来是否能长期拥有稳定的收入及能否支撑月供有担忧，还款信心不足。房价持续下跌叠加疫情期间收入不稳定导致居民消费观念也发生一定转变，一方面居民储蓄意愿上升，对于大件支出能省则省；另一方面住房消费由过去多年形成的提前消费机制转变为理性消费、延迟消费，购房偏好从追求资产回报转变为追求性价比，更加注重决策质量。现在随着疫情结束，之前大学生新增就业、结婚、改善等积压的延迟购房需求集中爆发，加上近期郑州首套房贷贷利率降至十年以来最低水平的3.8%，市场普遍认为利率继续下降空间不大，当下郑州房价、首付比例、购房政策来到了六年以来最好的时候，因此现在是购房“抄底”的好时机，消费者对购买新房的观望情绪在很大程度上得到缓解，带动房产成交量上升，市场预期转强，预计需求端今年逐步修复。
三、郑州房地产市场前景展望
目前地产行业处于政策底部，但市场底还没有到来。目前郑州产业基础、人口基数尚存，商品房库存减少、供给出现不足，房贷利率大幅度下降，按照任泽平专家总结房价影响因素，预计今年上半年或年中，郑州房地产市场销售端会逐渐改善，市场预期会随之修复。但是郑州受限于经济结构不强、居民收入不高，居民加杠杆空间有限，需求向收入稳定、改善需求强的群体集中，改善住房需求已经成为当前房地产市场的主要稳定器和驱动力，因此优质区域的优质产品将获取高溢价，而数量庞大的远郊盘、老破小供应仍然严重过剩，有价无市，去化周期漫长。因此，郑州房价普涨的时代已经过去，市场分化会更加严重，区域冷热不均、房价涨跌交织会成为常态。