随着房地产市场的高速发展，城市化进程步伐较快由于文明与素养习惯性差异，人口与结构组成差异和物业服务层次差异，导致物业与业主之间的矛盾重重 。形成部分小区业主对于物业服务的概念模糊；对服务是商品买卖属性认知不足;服务消费个人购买还是应政府提供的理解分岐;部分物业服务企业缺乏足够的经验和配置；服务不完善与缺失形成的矛盾与纠纷;相关的管理条例和政策存在一定的空白和遗漏;加上执行与监管不足。因此而不少小区业主与物业服务企业之间纠纷频发，疑难问题、遗留问题堆积如山。遗留问题如果不能得到及时解决，久而久之就变成无法解决。
物业与业主存在的十大问题
一、业委会问题
二、开发商遗留问题
三、维修基金问题
四、物业费停车费等问题
五、私搭乱建和公共道德问题
六、门禁制度安全管理问题
七、偷盗或损坏赔偿问题
八、快递包裹保管问题
九、小区共同财产收入分配问题
十、安置、商住混合小区问题
遇到以上问题，一旦得不到妥善和满意的答复和解决，不少业主通常的办法就是：拖欠物业费（心里想：我找你不理，总有你找到我的时候）！而性格略微偏激，脾气略微火爆的个别业主的处理办法就是：堵门。(现在武汉警方对于业主堵门，影响交通的一律拘留) 殊不知，这样的解决方式即使偶尔让诉求得到了满足（部分反而是矛盾激化），但是长远的来看，不仅不利于小区的和谐稳定、有序运营。久而久之、物业收益下降又造成服务水平下降恶性循环。
一、业委会问题
1.业委会的成立本身实属不易而是否依法按照基本条件和程序进行的？
2.多数小区基本都是在部分业主刚刚入住，很多业主还在装修更未入住，在社区指导下成立的，业主之间根本不熟悉不了解，仓促选举产生，是否能够代表大多数业主的意志？
3.业委会的工作是否公开透明？怎样听取业主们的诉求的？
4.业委会的成员的工作态度是否能保持刚加入时候那样积极？有没有存在消极和不作为情况？
5.不少安置小区是由安置户率先入住，商品房住户后期入住，那么业委会是否也一样代表了大多数业主的意志？
6.业委会成员是否该领取补助？补助金额为多少恰当？
7.业委会代表全体业主与物业服务企业之间签订合同（特别是物业服务合同），是否做到了依法依规按程序公正公开选聘、合理合法？
8.业委会成员是否应该在小区内公布头像及简单个人资料，便于业主们认识和交流？
9.业委会成员的辞职、辞退、更换、换届等信息是否合法且公开？
10.业委会的工作该怎样形成业主监督机制？
二、开发商遗留问题
由于很多小区的物业服务企业都是由开发公司旗下的物业服务企业服务，其它的绝大多数小区的“前期物业”，也是依法由开发公司选聘或者指定的。因此，我们的多数业主就认定物业公司和开发公司是一家人，出现问题找谁都一样，物管天天都在，找起来更方便，就基本全都认定了物业服务企业。首先法律来说 绝大部分物业公司是独立法人与开发公司在经济上、隶属上毫无关系；即使部分物业服务企业是开发公司的子公司，但是管理相对独立，财务更是单独核算。所以关于开发商方面的遗留问题，并不属于物业公司问题，有的甚至是销售代理公司方面的问题。
1.建筑物质量问题：外墙渗水、屋顶漏水、墙壁裂缝、电梯运行不稳定等；
2.配套设施完善问题：绿化、健身、业委会办公场所、公厕等；
3.房屋、车位产权证问题：是比较常见也是比较突出的问题；由于种种原因，交房多年，业主无法拿证，权益无法保障，甚至开发商跑路，业主无法取得业主维权无门;
4.销售时胡乱承诺问题：底楼私家花园、顶楼的楼顶使用权、露台搭建等；
5.延期交房问题：包括不够交付标准仓促交付，近年也较多；
6.实际与承诺不相符问题：体现在大门、绿化和修改建筑规划的较多；
三、维修基金问题 关于维修基金的纠纷在现实生活中要略微少一点。原因是：所有老小区都没有住房维修基金这个项目，没有收取，也就不存在提取和动用。而现在的新小区，虽然已经缴纳了住房维修基金，但是，由于入住时间短、设备设施等使用率不够高、保修期未到或者刚满，因此也没有没有动用的必要。不过，一些新小区由于特殊原因（质量原因、维护不善原因、意外原因等），已经有了申请动用维修基金的不少案例。 提取住房维修基金纠纷产生于两个方面：1.是否具备提取维修基金的条件；2.是否符合提取维修基金的程序。 1.是否具备提取维修基金的条件？这就出现了一个相关法律法规的空白：物业服务企业应尽的义务里面就有一项--维修维护小区的设备设施。那么超过多少钱的维修（更换配件）费用，才有资格提取维修基金呢？在城区的新小区中，物业与业委会签订的服务合同对于此条款也普遍比较模糊，埋下了一定的纠纷隐患。在实际操作过程中，一般也自行约定了一个数额。一般根据小区大小，物业公司自行约定200元----1000元以下由物业公司自行承担维修及费用。 2.是否符合提取维修基金的程序？这就又牵涉了一个公民基本素质的问题，因为程序里面有一项规定，提取维修基金的申请上面必须经三分之二以上的小区业主同意。在意见征集过程中，就会出现一些素质不够高或者相关法规不够清楚的业主，不同意。举例说明，电梯故障，需要维修及更换配件，总价格超过万元。在提取住房维修基金的申请需经业主签字同意的时候，就遇到相当大的阻力。拒绝签字的理由是：电梯故障关我什么事？既不是我弄坏的，也不是我在使用，更没有影响到我，凭什么要我出一份钱？
四、物业费、停车费等收费问题 及停车费收益归属业主与物业的纠纷：一为对物管费收费标准不满意；一为因为亲友探访收取停车费不满导致。 由于绝大多数小区的收费标准都不一致，所以关于收费标准的问题是几乎所有小区都发生过争执的问题，甚至闹到过房管局和物价局。其实物业服务是一种市场行为，物业服务的标准不一样，那么收费就肯定不一样，没有一个统一的价格的。完全在于业主与物业公司签订服务合同时的约定。 以电梯公寓为例，某小区电梯住户收费标准为1.8元/平方米；而另一小区电梯住户收费标准仅为1.0元/平方米，差价达到80%，也都不算违规违法。 如果业主们认为收费标准与服务标准不相符，就完全可以要求提高服务质量或者是合同期满修改收费标准。 而未入住的物业费用也是个小区频发的一个纠纷，往往很多业主认为：我的房子根本就还没有装修，更谈不上入住，丝毫没有享受到物业公司的服务，凭什么要交物管费？而且还要全额缴纳？ 但是物业服务企业的理由更具备合法性：根据物业管理条例，一旦交房，就开始计算物管费用。物管条例上还有一句话更加具有总结性：业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。当然，物业服务企业为了减少纠纷，完全可以根据实际情况，自行执行一个人性化的收费原则。 停车费问题也是纠纷频率较高的一个矛盾，很多本地的业主群甚至也都转发过一条新闻：外省某小区业主集体起诉开发商，诉求小区车库归全体业主所有，最终胜诉。其实这只是一例个案，一般来说：只要该车库（车位）在申报的建筑规划上存在（也就是可以办理产权证），那么所有权也就属于开发商，开发商（物业也可代收）就有出售和出租的权利。（这里暂时不讨论这个法律问题） 其实停车费包含两个内容：车库(位)租赁费和车辆管理费。车库（车位）租赁费收取的基础是：开发商（或其它自然人）拥有产权，业主并未购买。这属于一种市场的商业行为，即使某些开发商为了尽早将车库出售变现，所收取的租赁费较高一些，从法律上讲业主也无权干涉。车辆管理费则是无论业主是否购买，无论规划上是否存在，都应当缴纳的一笔费用。物业收取管理费的主要职能是：摆放有序、道路顺畅、安全看管。相应的，一旦出现损伤、被盗等，那么就要根据情况承担一定的责任，责任的额度有一个核实、认定、划分以及协商的过程。 至于外来车辆（含亲友探访）临时停车是否应该收费以及收费标准，则仍然是物业服务合同中双方应当约定的内容。那么住宅小区的物业公司向业主收取物业服务费和停车费是否合法？小区内物业服务费和停车费的标准谁来定，业主有没有话语权呢？ 按照《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。小区共用部位停车位产权属于业主，停车位收益也理应归业主共有。物业服务企业对停车位进行管理和服务，属于其本身工作职责范围，物业服务企业无权将小区停车位收益用于物业管理成本开支。 从这条法律我们可以探讨出以下问题： 一、小区车位权属究竟归谁？ 1、规划用于停放汽车的车位或车库，若开发商在销售时就已经计入销售成本、没有算入公摊面积，其所有权归于开发商。也就是说，开发商可通过出售、附赠或者出租等方式约定给小区内的业主。 2、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因此停车费的收益也应该归业主共有。 3、开发商通过合同、宣传等文案表明车位所有权转让、赠送、放弃，那么车位权属便转移到受让人手中。 一句话概括，在规划内的车位，权属属于开发商，而“规划外”的车位，便是属于全体业主。而判定是否规划内，只能依据规划文件，主要是《建设工程规划许可证》及其附图。附图上标示的车位，是规划内的车位;附图上未标示的车位，便规划外的车位。 二、停车费乱涨价，业主该怎么办？ 1、要求变更合同，因为合同已经“显示失平”，根据《合同法》可以变更。 2、可以让业委会与物业协商价格，如果谈不妥，物业要求业主签订不合理的收费合同，业主可以将物业解聘。 3、可将业主委员会作为业主大会的执行机构，可在取得业主授权后，以原告身份向人民法院提起诉讼，要求物业服务公司返还其收取的停车费。 物业服务企业只是受业主（前期物业是开发商）委托，对物业管理区域物业及附属设施、环境卫生、生活秩序等提供管理与服务。如果小区的停车收费没有经过有关部门登记许可，明显属于违规收费，车主可拒绝交费。
五、私搭乱建和公共道德问题 目前我们关于私搭乱建的问题较为普遍。重灾区是顶楼业主侵占楼顶、底楼业主侵占花园，还有一个就是违规搭建和封闭赠送的露台。（至于违规安装雨棚和防护栏，因为对别人危害不大，暂不讨论。） 私搭乱建发生的原因是：1.为了达到销售的目的，销售人员擅自（或经过领导授意）承诺可以搭建（反正不用写进购房合同，销售结束就走人）；2.看见别的业主搭建了，觉得吃亏了，效仿别人；3.完全出于私利，认为对别人侵害性不大，私自搭建。 以上搭建的原因，最终物业公司却要承担几乎所有的责问和责任。说穿了，物业服务企业自己也是坚决反对乱搭建的，问题在于：手中没有执法权，无法强行阻止；对于已经完成搭建的，更没有权力和勇气果断去动手拆除。要说责任，只有两点：1.安保巡查不够频繁，没有及时发现，导致有些乱搭建的几乎成型才发现；2.没有与相关执法部门协调沟通及时到位，没能及时查处。 其它公共道德问题跟上述问题较为雷同，主要表现在：1.摘花捕鱼；2.乱停乱放；3.噪音扰民；4.私设灵堂；5.践踏花草；6.家禽家畜；7.空调滴水等等，这些方面物管公司也应承担责任和责难，其实这些都应该是“业主公约”中约定业主应该共同遵守和维护的内容，物业人员只有好言相劝，可以采取措施但无法也无权进行处罚与阻止，而且管与不管对他们而言，都是得罪人。
六、门禁安全管理制度问题 这个问题也是物业服务企业非常头痛和委屈的事情，时常导致纠纷和堵门事件。 1.刷卡进门（大门和单元门）制度 其实绝大部分业主和物业公司都是非常支持的，但是为什么都不能坚持下去呢？原因有两个：个别素质不高的业主经常忘记带卡；不少老年人不懂也不习惯高科技产品。导致该制度形同虚设，一般只有几个月的热度，最终大部分恢复到传统的进门方式。大家可以看看，几乎所有的新小区的单元门都设置了闭门器，需要按密码（刷卡、对讲、钥匙等方式）才能进入，但是现在，几乎都是被人为破坏了的，或者用砖头塞住单元门了的。主要责任在个别业主，不在于物管。 2.陌生人进出盘问制度 不少业主把小区偶尔发生的偷盗事故，全部归罪于物业服务企业对于陌生人进出盘查不严导致的。 虽然发生偷盗情况，物业服务企业有不可推卸的责任，但是陌生人进出的盘问制度的执行不到位却绝不是物业公司偷懒的原因。一般的物业服务企业对于值班门卫都有明确要求：严格执行陌生人进出盘问制度。但是保安们在执行该制度的时候，却经常遭受谩骂或者甚至差点被打。久而久之，保安们对此就懒得过问，觉得吃力不讨好。
七、偷盗或损坏赔偿问题 几乎所有的小区，无论物业服务企业多么尽职尽责，偷盗和损坏事故都是难以避免的，最多也就是个频繁程度和是否协商解决好的问题。 物业是否赔偿，有个重要的前置条件，业主是否缴纳了相关费用：物管费或者车辆管理费？ 至于赔偿的额度，也有个程序： 1.是否报警、认定损失的事实和大小； 2.责任的划分（亲友内盗、门窗未安全关闭、车辆未停放在指定地点等因素）； 3.理性协商。 这个问题所牵涉的司法问题，我们暂不讨论。 我们建议一定要协同业委会参与，友好和公正的协商，而不少的业主一旦协商不成，多半以拒交物管费抵扣的办法进行维权。
八、快递包裹保管问题 随着网络的普及，网购进入千家万户。随之给物业管理带来的麻烦也应运而生，表现在：1.堆放困难；2.保管不善；3.遗失冒领。物业服务企业最头痛的是：巨大的工作量没有带来任何经济收益，反而带来了诸多的纠纷和损失。 以后这个问题会更加的突出和频繁，所幸此问题已经引起物业行业的高度重视，正在积极商议，希望能够商讨出既不损害业主利益，又能减少物业麻烦纠纷的方式。邮政快递的快递柜已经进入小区试运行。
九、小区共同财产收入分配问题 对于我们业主来说，一般情况下，倒是很少有人提及这个问题。但是严格意义上讲，属于小区全体业主共有的资源，其收益确实归业主们所有。小区电梯、外墙、大门以及公共车位，属于小区业主的共有部分。根据《物权法》第72条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。因此，小区电梯、外墙、大门广告收入以及公共车位租赁收入等共有部分收益，应归全体业主共有。所得净收益依法归全体业主共有，存入共有收益独立账户。若委托物业服务企业对共有部分进行经营的，共有收益分配应考虑物业服务企业在共有收益经营中的成本，具体收益分配由业主委员会征得业主大会同意的情况下与物业服务企业协商确定。而《物业管理条例》上，也对公共资源收益去向提出了指导性的意见：1.业委会办公费用；2.弥补住房维修基金。 但是目前的现状，这部分收益几乎都是由物业公司管理并使用，作为弥补物管费的不足，用作费用支出了， 再说广告费（含小区内摆摊、电梯轿厢、广告牌、公告栏等）加上物业方也有额外付出：管理、增大安全巡查力度、使用由物管服务企业付费的公共用电等。所以，建议业主大会依规授权后合理约定收入公示入帐分配，业主不必过度僵化，就由物业运营业主共同受益最好了。具体收益分配由业主委员会征得业主大会同意的情况下与物业服务企业协商确定。
十、安置、商住混合小区问题 由于很多城市都存在多个安置小区，是由商品房业主和安置区业主共住的，只有极个别才分开。 商品房业主和安置区业主共住的小区，矛盾比起别的小区就又要多一些。不仅业主头痛、物业公司头痛，连社区、街道办、物管科都为之头痛。 简单的说，矛盾主要体现在以下几个方面：业委会成员比例、生活习惯（种菜、养鸡）、车位要求、收费标准（含服务标准）、拖欠物管费等。
一个小区是否和谐，也是牵涉社会稳定的大事。物业、水电气暖类问题虽小，但涉及民生，安居而乐业，如果生活在一个闹心的小区，谁也不能保持一个乐观阳光的心态。中央提出推进城乡社区治理应着重关注管理公共事务。而小区是业主居住和日常生活的场所，居家过日子需要各种各样的社区服务。对小区公共资源、公共空间、公共财产进行合理的安排和使用，确保这些公共资产的使用透明合理，符合业主的利益。 以多种形式征求意见和建议，积极回应需求和矛盾。面对业主的问题及时回应，及时反映给有关部门，并认真监督解决落实。 推动形成普遍认可的矛盾解决途径，通过完善议事规则、明确工作职责、规定信息公示办法等方式，及时化解日常生活中的矛盾和纠纷。