日前，备受关注的大城(2020)-6号、大城(2020)-4号和大城(2020)-5号地块又有新动态。一方面，原定于5月29日挂牌出让的大城(2020)-5号地块宣告将交易期限延长至8月5日9时30分；另一方面，编号为大城(2020)-6号的东港E09地块和大城(2020)-4号商服用地的参拍报名情况也被知情人扒出。

截至5月27日下午3点，东港三宗土地挂牌报名截止，有8家开发商报名：中海、华润、招商、万科、保利、阳光城、新希望、碧桂园；已经保证金近40亿入账。

大城（2020）-4：B22、B24 1家报名碧桂园

大城（2020）-5：D14 延迟至8月拍地

大城（2020）-6：E09 7家报名 中海、华润、招商、万科、保利、阳光城、新希望

我们5月29日一起来揭晓答案吧，祝他们好运！

地块的位置和指标想必大家比我都熟了，所以直接聊聊小编的观点（仅针对E09地块）：

1、面粉是否会贵于面包？

一定会！

拿住宅产品举例：该地块起拍价12245元/㎡（起拍总地价80278万元）。首先需要说明一下，该地块需要建一座3200㎡的幼儿园，按成本1.12亿元考虑，那起拍的可售楼面价就变成 （80278+11200）/（58060+2400）=15130元/㎡；是不是这个起拍价就已经超过一些东港在售的公寓售价了？

2、可售楼面价会达到20000元/㎡吗？

一定会！

按目前东港的总价天花板450万计算，如果按规划条件限定的不多于480户粗算，平均单套面积约120㎡。

我们假设避开东港的总价天花板，把单套总价定位400万，来保证项目去化速度，反推单价为400万/120㎡≈34000元/㎡，再减去开发期间产生的所有成本约7-8000元/㎡，并加入开发商的目标利润10%，以及弥补去化缓慢或者可能赔钱的业态：商业、车位。我们可以推算出该地块可售成交楼面价约为21000~22000元/㎡（含幼儿园成本），小编推断溢价率在45-50%之间。不排除个别房企排出奇特的高溢价产品，单价可卖到35000+元/㎡，或者放弃利润降低至5%左右。每放弃1%利润，竞拍的可售楼面价可提升约300元/㎡。

3、东港单价将全面进入30000元/㎡时代？

一定不会！或者说短时间内不会。

其实上面的结果已经证实了该地块必须卖到均价34000元/㎡+了，当然不排除做出其他的极限产品，有更高的溢价空间。但是E09会立即带动整个东港住宅产品均价超越30000元/㎡吗？我的答案是否定的。

让我们看一下东港的住宅存量结构，总存量28万/1631套，套均面积176㎡，若按单价30000元/㎡计算，总房款接近530万，且早期东港大户型均为清水，176㎡的房子精装费用也得一笔开销，所以推断全面进入三万元的可能性不大。

至于其他的公寓地块，本次不做讨论，因为地块会很快竞拍结束。写文章之前小编了解到是两家报名，实际只有碧桂园了。

总之，东港需要更多的关注、优质产品和更完善的大基建配套去支撑区域价值。欢迎大家留言讨论，提出你不同的意见。

来源：来自达里尼

作者：小猫爸爸