韩国这几年的房价像极了过山车。
2020年疫情后，为刺激经济，韩国将基准利率降到了0.5%。
结果资金很多都流向了房地产市场。
韩国房价开始不受控制地暴涨。
2020至2021年，韩国房价最大涨幅超过40%。
首尔更是超过50%，房价一度涨到每平米14万人民币。
很多人担心再不买房，以后就再没有机会上车了。
这引发了韩国人的“ 恐慌性购房 ”。
结果房贷剧烈增长，韩国家庭*款贷**占收入比率大幅提升24个百分点至260%以上。
2021年8月，韩国央行开始加息。
韩国房价开启了 崩盘模式。
首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3~4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。
经历了房价的过山车，不少高价入市的购房者资金断裂，多年积累的财富血本无归。
实在是太惨了。
但更惨的其实不是房东，而是租客。
很多没钱买房子的穷人，反而背负了一辈子都还不起的房贷。
是不是听着挺奇怪？
为什么租客会背上房贷呢？
这要从韩国特殊的租房模式——“ 全租房 ”说起。
这种租房模式下，租客只需要交押金，不需要交房租。
一般租期是两年，到期后房东就会把押金退回。
这不就是不用交房租，免费住两年吗？
问题是交的押金也不低，一般是房价的50%-80%。
比如你要租一套400万的房子，你得至少掏出200万元的押金。
租住期间，你只需要承担水电其他生活杂费就行了。
但这么高的押金，很多年轻人根本没有，这时银行伸出援手。
银行能给交不起押金的人提供低利息*款贷**，只需要每个月付一点利息给银行就行。
在全租房模式下，房东手上多了一大笔可以灵活使用的押金。
租房者只需要给银行付一点*款贷**利息，就可以享受到免费租房。
银行可以赚到稳定的利息收入。
看似多赢，但有一个前提，房价必须不断上涨，或者说至少也不能下跌。
最开始的确也是这样，房东拿到一大笔押金，他投资到哪里呢？
想来想去，还是继续从银行*款贷**买房更稳妥。
买了房，再出租，再收一笔押金，再继续买房。
有一位被称为“别墅之神”的权某，在韩国全国竟然有3493套房子。
房价上涨时，大家都相安无事，都觉得占了便宜。
可惜再热闹的舞会，也有散场的时候。
受到美国加息的压力，这两年韩国央行也不得不大幅度加息。
就像舞会上十二点的钟声响起，鼓点停止，击鼓传花的游戏戛然而止，房价大跌。
据韩国人类住区研究所分析，如果价格下跌 10%，大约四分之一的房东将无力偿还全租房押金。
韩国全国共同住宅的公告价格比去年平均下跌了18.63%，打破纪录，成为历年来最大的跌幅。
可想而知，很多房东还不上押金，只能抛售房子，结果导致房价继续大跌，更还不上押金。
买了3493套房子的“别墅之神”的权某，拖欠了3493个租客的押金，成为韩国最大的一起全租房诈骗案。
这样的案例在韩国屡见不鲜。
这些房屋最终会被银行拍卖，拿回来的资金首先要还给银行，剩余的可能才会还给租客。
但房价大跌的情况下，都是低价抛售。
最后租客可能根本拿不到钱，或者只能拿到很少一部分。
很多全租房的受害者的押金都是自己的存款，甚至还有向银行借的*款贷**。
一旦房子被拍卖了，他们不但连住的地方都没有了，还要损失一大笔钱和背负一大笔负债。
所以仅仅是在过去的4月，韩国就已经爆出至少17起全租房租客自杀的悲剧。
而这只是房产崩盘大形势下的一个缩影。
购房者资金断裂，租客血本无归，地产金融链条崩塌，实体房企破产。
覆巢之下，无人幸免。
泡沫总是源于没有监管的制度，与贪婪人性驱使下不断提升的杠杆。
两年前，房价大涨的时候，不知有没有炒房客意识到， 房价暴涨就像扣动了扳机，射出的*弹子**会击中两年后的自己。
聪明的人吃一堑长一智。
智慧的人吃别人一堑，长自己一智。
作为韩国房产崩盘的旁观者，我们要扪心自问。
如果我们遇到类似的情况，能否在泡沫中保存一分清醒，做出正确的选择呢？
也许只有事后回头才知道答案。