观察楼市、分析楼市要用那些数据，各种数据的来源和可信度如何，这个问题从2018年以来我就不断在科普，并且我的文章中只在官方公布数据的基础上，采用其中的有效数据。自从前年安商房开始大量网签，我又多次在文章中强调，商品房网签数字已经不能代表楼市真实成交情况。
然而无论是官方公布的商品房成交量，还是第三方机构用“网页爬虫”弄来的数据，这些都是基于商品房网签。一旦网签数字失真，我们就无从得知市场的实际状况，那些房产自媒体对着 没有意义的数字 进行 装模作样的分析 ，无论过程还是结论全是扯淡。
再加上去年下半年以来品牌房企密集爆雷，各种抵债房、抵款房满天飞，明明没人买的房子，却以工抵房、员工房等名义纷纷网签到债主名下。这样一来网签数字失真得更加厉害，于是我们都有一个疑问：今年福州市区究竟卖了多少商品房？
虽然网签数字已无法代表真实的市场交易情况，但好在二手房没有受到影响，所以这些年来我分析市场冷热最主要还是看二手房成交量。虽然从官方发布数字来看，今年上半年福州五区的商品住宅网签数字比二手住宅多了近5000套。但凡是有保持阅读，早已熟悉楼市的读者，我们大家用脚趾头想一想也知道，在前几年楼市火爆的时期里，一手房成交量都不如二手房，现在这么多开发商爆雷，敢买期房的人少之又少， 一手房怎么可能卖得比二手房多 呢？
因此，假如说以往福州五区二手房和一手房的成交比例大致是 5.5:4.5 ，恐怕到了今年二手房的实际成交要远比一手房多。既然今年上半年福州五区卖了10368套二手住宅，月均1728套，这个数字真实可靠，那么商品房的实际销量（真正是购房人买的）肯定远比这个少。
固然具体数字是多少我们无从知晓只能靠猜（也没哪个机构统计得了），但可以肯定的是，能忍到2022年还没被割韭菜的购房人，即便没有认真读我文章，还是连“ 福州新盘不能买 ”这个 基本原则 都不知道，但我相信他们之中有很多人是会看新闻的。我相信他们之中多数人会知道爆雷房企有多少，各地都在为“保交楼”而奔忙，“金九银十”残存的开发商都在“打骨折”使劲抛。看着那么多烂尾楼业主在哀哀求告，看着那么多大冤种亏得惨兮兮要断供弃房，最起码他们也会知道 害怕 。
当然，整体上的数字失真不意味着所有项目的网签数据都不体现销量，有些项目从网签看销售情况还是没有问题的，主要就是福州本市国企楼盘。福州市属国企们没有高杠杆、快周转疯狂扩张，也就没有太重的负债。加之行得正坐得直，卖房广告都很少，更没有欺诈营销，因此目前也 就只有本市国企楼盘网签数据还能看 。
至于其他那些套路满满的开发商，哪怕是没有暴雷之忧的央企，网签数字也不必太当真，其实想想基本原则，新盘根本没必要看，有几个人钱多到不送人难受呢？真就愿意接受高溢价的有钱人，他们买什么房我们也懒得看，极少数人的行为可以完全忽略掉， 能代表整个市场行情的是那些大部分人买得起的房 。
不过话说回来，有一些确实在“金九银十”期间大幅打折促销的“未爆雷房企”楼盘，在均价降到和二手房 相对合理 的价差之后，网签数字便有明显上涨（比如新店斗顶的“墓景房”）。在这种情况下，网签量还是相对可信一些的，因为从常理上说得通。
这些年来每当二手房价跌了一截，或者新盘大幅降价，也有一些读者会在此时买房。或许他们被某些因素所逼迫，故而看到房价跌了不少就选择入场，然后安慰自己将来房价再跌也不后悔，因为确实比前人少亏不少。
遇到这种情况，其实我也不好再说什么，毕竟不是每个人都有足够的耐心去等待，也不是每个人都足够精明，还有很多人实在有“处房情结”钻了牛角尖。许多人终究是身不由己的浮萍，尽力反抗之后，还是被身边人催到哪里算哪里，没有能力死死把钱抱紧。
正如此前文章所说，福州房价已经跌了这么多，如今首套房贷利率也已降到比公积金*款贷**高不了多少，一定要买自己想通，并且对自己的行为负责就好。虽然有些楼盘看似降价很猛，但少亏不等于不亏，急着去买将来难免还是后悔，强如央企开发商现在也只求少亏当赚。