飞行中加开引擎的新征程。
手工劳动/兽姐
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出品/独角兽挖掘机
当阿里巴巴做出“1+6+N”组织变革决策，市场还在对张勇口中的“条件成熟一个，上市一个”热议时，京东系已在两年多前完成健康和物流独立上市。如今，京东产发和京东工业又在上周分别向港交所递交了招股书，开启双IPO征程。
作为京东集团供应链生态系统重要组成部分的京东产发，过去十几年来始终是一个隐藏在京东物流身后的“幕后英雄”，如今以“独立身份”公开于市场，我们也得以通过招股书第一次立体地看到了京东产发的发展全景图。
鉴于招股书中营收、净利润、客群覆盖等几项核心财务指标表现十分优异，市场也对京东产发的未来充满了更强的期待。在分拆上市消息发布翌日，京东港股大涨逾5%。
在内生外化成长模式下，一直与时间做朋友的京东产发，开启了加开“引擎”的征程。
01
从京东生态中来
尽管众人皆知基础设施开发管理是一条真正的厚雪长坡，但企业想要做出一番成绩，背后无不依靠的是信念坚定下的惊人耐力和持续投入，以及在资产管理的全生命周期中，不断优化自身的成本与效率。
换言之，固定资产类的长期投资与管理，需要企业拥有一个较强的战略定力与过硬的专业洞察，而这也正是京东产发的可贵之处。
事实上，京东产发真正独立运营是在2018年，独立之后便迅速完成市场化转身，客群也愈发多元化，2020-2022外部客户收入占比2年增长23.6个百分点。
作为京东集团智能物流仓储平台的唯一开发持有者，京东产发伴随京东的自建物流体系战略与供应链生态体系一同成长，并快速实现了广泛高效的全国现代基础设施资产网络覆盖。
截至目前，京东产发所建立并管理的庞大资产网络已覆盖国内29个省级行政区，其中近90%的现代化基础设施园区位于国内一线城市及其卫星城市和二线城市，所有核心流通节点几乎都被打通，同时于业绩期全国范围内获得了总土地面积最大的物流园区批准用地。
2020年到2022年，这三年间京东产发的平均新增面积为280万平方米、新开工项目面积为350万平方米、竣工项目面积为240万平方米，体现出了强劲的增长力。
此外，京东产发亦开发出产业园区等多元化的基础设施资产，并实现了向东南亚及欧洲等海外市场的成功拓展。除了目前已成功布局的英国、荷兰等海外4个国家以外，京东产发还计划进一步拓展自己在海外市场的影响力，加速“全球织网”的步伐。
而在基础设施资产、开发专长、服务能力、切实可行的洞察力四大核心能力共同驱动下，京东产发形成了经营上的健康稳健、高速可持续发展的潜力长跑者气质。
根据招股书显示，京东产发2020年、2021年和2022年营收分别录得5.82亿元、7.99亿元、23.18亿元。从2021年营收同比增长37.2%、2022年营收同比增长190.3%数据对比中不难看出，公司的经营能力愈发强劲。
净利润表现同样靓丽。受业绩期每年录得已完工与在建投资性房地产公允价值变动的收益影响，京东产发的净利润高于收入，在业绩期经调整净利润分别为28.83亿元、22.45亿元和31.08亿元。
支撑这份财务性成绩是业务体量与经营效率。
从京东生态中来，让京东产发一出生起就自带互联网基因和独特的产业资源禀赋，在电商快速发展的10多年黄金期里，积累下丰富且扎实的实体服务经验。尤其在这个过程中，京东产发一直保持着现金流的充沛，并对资金进行审慎管理，而这都是获得长足发展的基石。
02
到服务市场中去
回归到商业本质这一层，一家企业的商业价值到底有多大，还是要走出生态、迈进大市场的竞争中得以检验的。就这一层面而言，从“原生家庭”中独立运营的2018年，成为京东产发商业进阶的关键一年。
招股书中有这样几组关键信息值得市场特别关注。
第一，相较于传统物流地产模式，京东产发选择走“基础设施+产业升级”的发展策略，意图为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。
基于促进当地经济发展及产业升级的开发专长、资本化运作（如收购中国物流资产CNLP）及多元化增值服务，京东产发总资产管理规模937亿元人民币；总建筑面积约2330万平方米，复合年增长率超40%，实现同业中的最快增长。
第二，凭借强大的现代化基础设施网络和端到端的全域服务能力，京东产发不断进行客户拓展， 成为越来越多独立第三方企业客户的长期合作伙伴。
京东产发的现有客群已从京东物流等物流服务商，延伸到制造商（诸如宝马）、电商平台（诸如本来生活）和零售商（诸如良品铺子及永辉超市）等。这些客户不仅承载着京东产发更强商业化的期待，同时也是多元化的外部合作伙伴对其服务能力的高度认可。
第三方客户收入贡献已从2020年的27.9%攀升到2022年的51.5%，市场的认知与认可已快速转化为实际的商业收入。
从外部客户收入在总收入中占据“半边江山”可以看出，京东产发想要做的，不仅仅是为自己打造出一颗推动增长的“卫星”，同时也希望能做千行万业的“助力器”，通过空间、供应链及配套等成体系化的服务，带动更多实体经济的降本增效。
站在大市场来看，现代物流基础设施注定是少数最具战略眼光、最有资源实力的企业才有可能啃下的“蛋糕”。时至今日，当一些“后来者”开始关注这个行业所释放出来的价值时，京东产发早已将竞争的维度提前抬升到了商业角力这一层。
2023年开年以来，市场正以肉眼可见的速度快速回暖，京东产发此时推进上市进程可谓是恰逢其时，有了更充足的“*药弹**”和更强的品牌力之后，其在市场中的竞争优势也将进一步凸显。
03
难以复制的独角兽
无论主动还是被动，抑或是从基础设施规模还是其整合服务能力，京东产发或许都称得上是最懂供应链和电商零售的综合资产管理与产业发展服务商。
随着客户群体的不断扩容，京东产发也在从服务生产制造、医疗健康、可再生资源等新兴产业客户中积累新的经验。
当然，资本运作同样至关重要，这不仅是京东产发证明“身价”的重要一环，更重要的是，这也是由京东产发开辟出来的一条集物流地产、供应链服务、数智化运营、ESG等多重属性于一体的新赛道。数条赛道价值叠加，自然会使这条新赛道的估值逻辑更具想象空间。
从多种策略的私募基金打造，再到今年年初“拿下”民营首单仓储物流公募REIT，可以看到京东产发已打通资管之路的重要一环。通过不同的基金投资策略组合，实现轻重资产一体化的业务模式，循环利用现有项目组合中的资本从而为新项目开发提供资金，并且进一步拓展资产网络，是京东产发增长战略的关键所在。
“市场一向更看重第一这个身份，比如开辟出一个新赛道的企业，行业内第一个拿到某个重磅合作或是某种殊荣的企业，垂直领域内第一家完成上市的企业等等。就这一点而言，京东产发属于非常稀缺的独角兽。”一位物流行业从业者对《独角兽挖掘机》说。
该人士补充道：“或许不熟悉京东产发的人总是认为一家物流地产企业，但从严格意义上说，目前市场中尚未有哪家企业在模式上与京东产发真正类同。而其能够走到今天这种地步，也是令市场有些意外的。”
“能够完成对中国物流资产（CNLP）的收购及私有化，足以证明了京东产发的比较优势。毕竟，曾服务过西门子、大众、雀巢、沃尔玛等知名企业的中国物流资产，曾是一家顶着‘民营物流地产第一股’光环上市的绝对头部。”该人士无不感慨道。
对于京东产发的未来，这位行业人士表示很有信心，“除了稳步拓展的业务体量之外，还源自于其之于京东生态的独立性，以及之于市场竞争的独特性”。
基于国内及海外覆盖核心流通节点的物理空间布局，帮助自身及所服务的客户去打通、整合信息流和物流，然后依靠高附加值的数智化服务能力，再去做更精细、适配度更高的商业解决方案。这已不再是传统意义上的物流地产，而且基于空间管理和运营的产业级服务商。
另一位金融行业人士也从投资角度进行分析后，也给出了“持续看好”的评价。
“这不得不提到2月8日上市交易的‘嘉实京东仓储基础设施REIT’。虽然这是截至目前的第3只仓储物流型公募REITs，但却是第一单由民营企业作为原始权益人申报的产品。发行至今不到2个月，该产品最高涨幅曾超20%。”
对于这样的价格表现，这位金融人士表示不难理解。“这个产品的底层资产包括重庆、武汉和廊坊3处现代化仓储物流园项目，而代表国内智能产业园最大规模和最高水准的‘亚洲一号’项目也在申报当中。”
对比侧重于纯资本运作的GLP普洛斯，以及专注于亚太地区物流资产服务的ESR易商红木，京东产发的差异化优势或更多体现于本土化服务的提供和优化。
智能产业赋能城市发展，这是京东产给自己赋予的使命。赋能产业为主、资本加持为辅，一荣俱荣之下，也是万千行业的蓄势待发。（完）