老张在某小区购买一套住宅，同时在该小区还购买了一套约100平的门面，从事餐饮经营。该门面屋顶上还有5层住宅楼，其屋顶部分区域所形成的露台归商住楼二楼业主使用。
但近段时间，老张为屋顶漏水搞的焦头烂额。建设单位说已过质保期，不承担维修责任；物业公司说该专有使用权的露台不能使用住宅专项维修资金；找专有使用权人（二楼业主），人家不予理睬。老张茫然，到底该谁承担维修费用？
由于长期与二楼业主王某、物业公司协商无果，老张便向法院提起诉讼。请求法院：1、判令被告王某立即停止占用涉案房屋之上公共平台，并整改修复该平台至开发商修建房屋竣工之原状、不再漏水的状态；2、本案诉讼费由被告承担。
法院受理此案后，追加物业公司为第三人。
法院经审理查明：老张商铺二楼屋顶系露天平台，该平台与老王房屋室内阳台相连，该平台为老王所使用。XX物业分公司系该小区的物业服务企业。2020年10月17日，老张发现其商铺屋顶漏水，后即向XX物业分公司反映漏水情况。经XX物业分公司与老王沟通，老王拒绝整改，XX物业分公司先后向XX镇执法大队汇报、联系社区协调处理，但漏水事宜均未得到解决。2020年11月15日，老张报警求助，要求老王解决房屋漏水事宜。民警多次敲门，老王情绪激动，拒不开门，并称不愿协商解决，愿意走司法途径解决。后XX物业分公司向有关部门申请动用专项维修资金未果。
法院还查明，2012年5月10日老王与XX房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及附件，约定老王对其房屋外花园、露台享有专有使用权，该平台仅供老王使用，但不能办理权属证明。同时约定该商品房附带的专有使用权部分自交付使用后所产生的维修、维护费用由业主自行承担，业主在使用时不得改变其形状、大小及用途等其在交付时的状况，不得损害任何第三方的利益，不得私搭乱建，不得开挖地下室，不得改变天井，不得封闭阳台、露台，不得放置可能损害建筑物本身的物品等。老王于2013年4月进场装修，在商铺二楼屋面即露天平台上修建鱼池、花坛、搭建花架，XX物业分公司多次告知其系违规装修，要求其进行整改，老王拒绝整改，并作出“本人承诺由于平台装修造成漏水等后果，由其自行负责处理。”的承诺。
法院经审理后认为：本案争议焦点为老张房屋漏水原因，以及老王使用其平台的行为与老张房屋漏水之间有无因果关系。
法院认为：首先，从老张房屋漏水位置来看，漏水处位于老王房屋平台的正下方。其次，从平台的使用年限来看，老王对其房屋平台使用年限较长，虽然老王对平台做了防水，但防水有一定的保质期。最后，老王辩称漏水系因女儿墙开裂导致，但经法院现场查看，平台女儿墙并未开裂，只是围墙上第二根装饰柱顶部存在瓷砖破损、边缘脱胶的情况，结合该装饰柱内侧围墙处搭有台阶，装饰柱顶部处铺有管线，且使用痕迹较为明显的情况，该装饰柱顶部的破损、脱胶不排除系因老王的使用行为导致。虽然本案房屋漏水原因无法鉴定，但结合以上评析，法院足以认定老张房屋漏水原因系老王对平台的使用导致。
关于老王辩称房屋漏水的原因是女儿墙开裂，系第三人XX物业分公司未履行维护管理职责所致，应由XX物业分公司承担赔偿责任的意见，法院认为，老王与房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件明确约定该商品房附带的专有使用权部分自交付使用后所产生的维修、维护费用由业主自行承担，且该平台一直置于老王的使用和管理之下，老王作为该平台的专有使用权人，应当对平台进行合理使用并管理维护，不得侵害其他业主的合法权益，而老王也并未举证证明XX物业分公司对平台漏水具有过错，反观XX物业分公司的行为，其在接到老张反映房屋漏水后，进行了积极的沟通协调，其已经尽到了作为物业企业的职责，故对老王的该辩称意见本院不予采纳。
根据《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。给他人造成损害的应当予以赔偿。
关于老张要求老王停止占用涉案房屋之上平台的诉讼请求，法院认为，老王对平台的占有使用系基于其与房产开发企业签订的商品房买卖合同，其占有使用具有法律依据，故对老张的该项请求，法院不予支持。关于老张要求老王整改修复该平台至开发商修建房屋竣工之状态，因老王在平台上修建水池、搭建花架、修筑花台等行为是否属于违章搭建、是否应当拆除，系相关行政职权部门的审查范围。
最后，法院依照《中华人民共物权法》第八十条之规定，判决：
一、被告老王立即对其使用的位于重庆市南岸区国际社区江御号房屋平台进行整改，整改至原告老张位于重庆市南岸区腾龙大道的商铺不再漏水为止。
二、驳回原告老张的其他诉讼请求。
三。案件受理费XX元，减半收取XX元，由被告原告老张负担XX元，由被告老王负担XX元。
老张不符一审判决，依法提起上诉。
二审法院审理后认为：一审认定事实基本清楚，但在有关案涉屋顶平台是否为合法有权使用、老王是否应恢复平台原状问题上适用法律欠妥，故应当予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》判决如下：
一、老王立即将XX小区X栋附XX号 商铺 上方的屋顶平台中搭建的水池、花坛、花架予以拆除，恢复原状，整改至XX号 商铺 不再渗漏的状态，限于本判决生效之日起九十日内完成；
二、维持XX人民法院（XXXX）XXXXX民初XXX号民事判决第二项。
因此，享有专有使用权的露台漏水谁承担大中修维修费的问题，涉及到房屋产权和责任问题，通常要根据有关法律法规和具体合同来确定责任。如果在质保期内且建设单位在合同中没有特别约定的，则有建设单位应该承担责任。若专有使用权人在楼顶上安装了一些设备或建造了一些结构，导致了漏水问题，则专有使用权人可能要承担责任。
需要注意的是，碰到此类问题要具体问题具体分析。