一个超过500家店铺，甚至上千家店铺的大型连锁企业，如果每年新开店几十家，甚至上百家，需要挑选多少潜在店址才能选对合适的店铺呢？每年开这么多门店，一般需要几十名的拓展开发人员来进行扫街，采点，评估，拜访房东等工作，那要如何有效地管理这么多人这么多的日常工作呢？大多数连锁企业都以手工表单或EXCEL表来进行管理，随着企业规模扩大，新开店任务加重，就需要用电脑系统才能有效做好选址开发管理。一个选址管理系统是将手工作业表单，以软件工具形式建立了一套科学严谨的管理系统，由评估策略模型、指标与权重、试算、报告与审批等几个方面组成，本文简要介绍一家大型连锁餐饮企业的店铺开发管理流程，以下就六大核心流程一一介绍：
每年连锁总部的开发规划人员制定好各类《评估策略》，下发开发人员执行。开发人员根据商圈规划，扫街建立《新增店址》，做好基础的店址评估并拍照规定的图片上传提交给主管审批，该店址就成 了《有效店址》。开发人员再进行开发基准（不宜开店）、商圈、竞争评估，实际采点，收集客源及商圈图信息，提交主管审批通过之后，该店址就到了《有望店址》流程，此时开发人员再继续收集详细的房东信息、租赁及工程条件，做好日商预测及损益试算，提交主管审批。此时就流转到了《待开店申请》的环节，相关部 门主管（工程部、营运部、IT部、财务部等）可查阅所有的立地报告，并做会签审批，最后总经理审批通过之后，该店址就进入到《待开店作业》环节，开发人员 进行后续的租约维护管理，与房东签约，同时各部门做开店前的准备，出具工程进度报告。
流程一： 制定开发评估策略
（一）建立评估策略模型：
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根据现有选址理论及实际应用，总结出可操作的选址评估模型，同时确定每个策略模型的使用范围，定义出可以量化评价的指标。
（二）确定指标及权重：
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建立每个开发策略的关键KPI指标，并应用评分法，将定性分析转化为定量分析，确定各个指标权重，形成可操作的评分标准，据此而设计出各类评估表，例如新建店址评估表、不宜开店评估表、商圈评估表、竞争评估表等。
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在定量分析方面，系统可细分成5级指标，即指标1~指标5，每级指标可定义不同分值。如下图：分值越小表示对店铺不利，反之对店铺越有利。
（三）验证及调整指标：
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所建立的各项开发策略评估模型，要不断地进行验证和调整以提高精确度（可每年调整一次策略）。有时可采用既存的对等店及相似的竞争店来做比较分析。
（四）策略及指标涵盖：
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店址评估策略：新增店址时的评估策略，包括主商圈、副商圈、立地、店址种类、视野性、车辆停靠、通行方向、商圈形态、面积、路宽、预估流量等11项指标。
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开发基准策略：不宜开店符合率，高达32项指标。
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商圈评估策略：包括店前道路的道路构造、道路特性、十字路口位置、动线、视野性、道路弯道、道路坡度、道路塞车、右转进入、汽车停靠，以及店铺条件的汽车停靠范围、卖场面积、店宽等13项指标。
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竞争店策略：包括店名品牌、距离、相对位置、营业时间、贩烟、动线关系、停车配置、卖场面积、店宽等9项指标。
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初年度日商之月展策略：可设置店龄指数及季节指数。
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损益成本调整策略：可分初年度每月损益及未来5年或10年的年度损益。
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投资费用策略：可分本部费用（薪资、水电、管理费等）、加盟费用、投资金额（装修工程、水电工程、各类设备等），合计30多项指标。
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营业日策略：设定每月营业日数。
图：新开店店址评估策略
图：商圈评估策略
流程 二 ：新增店址
（一）店址评估：
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包含10种近20项的店址评估，主要为：
+租金日商比：月租金/日均营业额<= 5日，权重占30%。
+商圈类别：主商圈及副商圈，权重占20%。
+预估流量：人流数：（3000～5000）每2H，权重占15%。
+其它：商圈形态、立地（一面、主角间、次角间）、地址种类、面积、店宽、路宽、入店度（视野性、车辆停靠、通行方向）等合计占35%。
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系统自动计算店址评价分数和等级。
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上述商圈形态可分为一般型及封闭型。
+一般型模式：应用于独立店址的门店范围（即街店）。针对便利店业态，可分为平日和假日并区别四个时段的采点、天气、气温、年龄层等重要指标来评估。
+封闭型模式：非独立店址的门店，可分为医院型商圈、学校型商圈、厂区型商圈、办公型商圈、集客型商圈等类型，不同的商圈对应不同的客层指标。
（二）图库管理：
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允许：1.上传；2.提报；3.绘图；4.图片置空。
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可上传的图片包括：商铺所在区域地图，店铺位置图，正面90度，正面右边100米，正面左边100米，正对面90度，正对面右边100米，正对面左边100米，竞争对手正面90度，门店平面图，门店效果图，店中店落位图，建筑原图，工程配套条件。
流程 三 ：有效店址
（一）不宜开店评估：
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开店一般会选择较好的商圈及路段，在较好商圈路段内将不适合开店的因素列出来让开发专员点选评估，最终得出的点数而计算出“不宜开店符合率”。
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每一年度开发主管需要因应市场的变化，定义当年的开发基准，来评价市场变化的符合度情况。
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标准可分为：完全符合、符合、大致符合、不符合、完全不符合等5种判断。
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预设了32项开发基准，开发专员只需要勾选并写出选项的说明依据。
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自动计算符合点数和符合率（点选符合数/指标总数）。
（二）商圈评估：
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店门前人流量的测定外，还需要对店前道路和店铺条件进行评估，并录入邻近商铺租金、周边环境影响及交通影响。
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店铺的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围。
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点选符合标准，系统自动计算商圈评估得点。
（三）竞争评估：
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可选择类同业态的竞争店评估。系统细分成5级权重，越靠左边的表示对在评地址不利，反之对在评店址越有利。
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点选符合标准，系统自动计算竞争评估得点。
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应收集并记录邻近竞争店铺信息。
（四）客流量分析
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采点流量：在计划开店的地点每个小时时段内有多少人经过，派人去掐表测量，并区分平日假日，记录天气、气温等，有一套完整的数据之后根据标准录入。可采用手机APP将采点数据录入。
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通行方向：平日及假日各时段之通行方向的数据及占比，区分车流及人流方向包括东向西、西向东、南向北、北向南等。
（五）商圈图及客源信息：
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商圈图说明：
+要成功选址，应分析店址四周商圈的消费者的组成及购买力。
+店址四周区分成ABCD四个区域，对每个区域的商业设施、办公楼宇、居民住宅、交通枢纽、医院、学校、娱乐设施等进行调查并录入相关人数、户数及面积等数据。如此，每个店址四周再次形成一个小商圈，可在地图上显示。
客源信息
+对店铺未来可能产生的收益进行评估，主要包括平均每天经过的来店光顾的人数比例；入店顾客中购物者的比例；每笔交易的平均客单价和购买量等。
+來店手段：徒步、自行车、电动车、机车、汽车。
+主要客源：上班人员、居民、学生、医院就诊人员、购物人员、过路客。
图：圈图说明：
流程 四 ：有望店址
（一）房东信息：大房东/二房东信息、承办人信息。
（二）租赁条件：
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店址条件：店址种类、承租面积、使用面积、卖场面积、搭建面积、后场面积…。
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租金条件：预估签约日、预约交屋日、租期、免租期截止日、首次付款日、租金类型、月租金额、转让费、保证金、押金…。
（三）工程配套条件：
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房东同意事项：图纸及证件、电力、给水、排水、排烟、空调、消防、楼层、新排风、招牌、证照等。
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工程配套信息。
图：房东同意事项
图：工程配套信息
（四）日商（日均营业额）预测：
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本店预估日商：评估本店的采点日均流量/捕获率/来客数/客单价/采点日商/预估月营业额等。逐列显示开业后12个月的每月预估营业额。
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参考类似店：参考本公司已开业满一年的类似店进行采点日商/日均流量/捕获率/来客数/客单价/毛利率/使用面积/月租金等的比较。
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参考竞争店：参照附近竞争店的采点日商/日均流量/捕获率/来客数/客单价/毛利率/使用面积/月租金等的比较。
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综合判断调整日商及说明：除了采点预测数据外，开发专员、课长、经理等也需一一预测修正毛利率、来客数、客单价等而得出最终的修正日营业额。
图：评估点数结果/对等店及竞争店预估日商对比
（五）损益试算-直营/加盟：
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租金成本计算表：试算租约期间的每年租金相关费用。
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门店损益分析表：试算开业第一年内每月的损益情况。
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未来5年预估损益分析表：试算未来5年的每年损益情况。
流程 五 ：待开店申请
（一）会签审批：所有立地报告，提交工程、财务、营运等其它部门及领导会签审批。
（二）立地报告：店址评估所需立地报告表单有16项。
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新店选址申请书
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门店租赁要件调查表
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商圈示意图
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商圈图说明
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商铺实景照片
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客流量分析
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竞争对手分析
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对等店应收预估表
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租金成本计算表
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新店装修工程费用预估表
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门店工程配套条件表
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门店平面图、效果图、店中店落位图
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开发基准表
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商圈评估表
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门店损益分析表
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未来五年预估损益表
图：会签流程
图：立地报告之1-新店申请书
图：立地报告之2-租赁要件调查表
流程六：待开店作业
（一）租约管理：
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租约维护：维护租约的基本信息。
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租金作业：店开人员对支付租金的作业管理与查询。
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租约变更：包括店铺信息、签订预约日、店铺地址、租赁期限、租赁面积、租金、物业管理、特殊事项等的变更记录，显示变更前及变更后的内容。
（二）待开店作业流程：开店相关的各部门（工程部、营运部、工商部、IT部、商品部）就相关开店准备工作事项，进行确认，并须备注预估开始时间/预估结束时间，实际开始时间/实际结束时间。
（三）待开店作业查询：
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