前面这20年房地产红利，许多普通人因房地产赚得盆满钵满，这让房地产成为了几乎绝大多数中国人作为首选投资工具，因为只要无脑买入结果几乎就是赚多赚少的问题。
但自从房住不炒的政策宣布后，市场的分歧明显落差变大。各种困扰买房人的声音不绝于耳。
房子现在还能不能买？投资还行不行？会不会下跌？我们这个城市还能不能涨？未来政策是否会友好？老龄化了房子会不会没人要了？……
诸如此类问题，可以装满一火车皮，时刻困扰着有房一族和无房又想买房一族。于是乎，网上的各类分析统统拿来研读，希望从中找到自己需要的答案。再于是乎造就了一波房地产自媒体的流量红利，不管专业与否，只要抓住某一两个因素，观点够犀利，就都会吸引一批粉丝的围观。但是，这些文字99%的内容都是十分片面，甚至连基本的逻辑都是错的。为什么？且看如下分析。
先给出答案，房地产市场的底层逻辑就两个字：供需！供给和需求的不平衡导致了房价的涨跌 。而其他的诸如教育、环境、配套及各种概念（包括阶段性政策）都是次要因素，仅仅是在大趋势下的种种小波动因素而已。
而所有的分析房地产市场因素都仅仅是“广义供需”中的一个个因素点而已。当这些因素点脱离开其所处于的宏观关联网时，都是被无限放大了的非常容易误导人的无效碎片理论。
供给端 。
绝大多数文章给到的答案是房子的供给数量，某一阶段某一区域或某一区域某一阶段的报建开发量。或者再深入一点的答案会上升到某一阶段某一区域或某一区域某一阶段土地的供给。但这些供给对于现今的房地产市场依然是非常片面的因素。
真正影响房地产市场的供给因素 应该是 土地供给和资本供给两大因素 ，而这两大因素下又包含诸多子因素。其中资本供给又同时影响着“供”和“需”两端，是泡沫的源动力。
首先是土地供给 。关于中国的土地问题，诸如安全耕地面积，农转商、宅基地复耕等等问题不在此一一展开说明，此处只聊可开发用地里的城市房地产开发用地。中国的土地是国有制，商品房土地的取得是批租制。我国现阶段每年批准供地中，约有三分之一用于衣村建设性用地，如水利基础设施、高速公路等，真正用于城市的只占三分之二，这部分又一分为三：55%左右用于各种基础设施和公共设施，30%左右给了工业，实际给房地产开发的建设用地只有15%。这是三分之二城市建设用地中的 15%，摊到全部建设用地中只占到 10%左右（欧美国家这个比例是15%）。
而我国是世界人口大国（就在本月被印度赶超位列世界第二大人口国），此前20年又是我国城市化高速发展阶段，同时又是我国经济飞速发展的阶段，各地区城市间的发展（经济、土地和人口）又极其不平衡，就出现了经济发达地区的人口快速积聚和土地本身就小而产生匹配上的严重不平衡现象。所以，就应该明白为什么诸如深圳、厦门、苏州、东莞等城市会在近些年房价异军突起，它们都是典型的因为经济发达，导致人口增量远超其他同等城市，同时这些城市面积小，从而导致了供需的严重不平衡。
资本供给 。改革开放四十年，我国经济飞速发展，2001年加入WTO后，经济发展速度更似坐上了火箭般使我国成为世界第二大经济体。看下近20年M2的数字变化：
2000年1月的M2是118907.8亿元人民币，至2022年2月这个数字是2441488.9万亿，近21倍的涨幅。经济的飞速发展带来了巨量的货币，巨量的货币一方面推动了房地产为龙头的第三产业蓬勃发展，另一方面也迅速让国人钱包迅速膨胀起来。
需求端。
房地产需求的基础是人口。而助力需求的动力则是资本。因为有了人口就形成了需求端的源动力——发动机，再有了资本的加持，则等同于给发动机注入了燃料，就形成了需求。而源源不断甚至高增长的人口和资本，则形成了旺盛的刚性需求。旺盛的刚性需求又会催生必要需求以外的泡沫型需求，即资本逐利性需求，这就是需求过剩后泡沫的形成。
说到人口，又必须简单聊下人口红利问题。人口红利这个词儿其实很多人只是简单的理解成了某个国家在一个时间段出生的人口多，这部分人口长大成人进入社会参加工作后就成了这个时代的人口红利。其实这个理解是非常片面的，不然为什么印度和非洲没有形成我国前几十年的人口红利呢？这里有个非常重要的助力因素，就是我们国家在1986年提出来的九年义务教育，和1999年的高考扩招，这两个教育层面的重大国策大量的消灭了文盲率，提高了高等教育普及率，在工业社会下，接受了良好教育的人口进入社会后的生产效率是文盲人口或仅完成初级教育的人口完全无法企及的。这些受过高等教育年龄25——45岁阶段的人群组成了这个社会上的主要生产力量，而他们又主要集中在国家经济最发达的城市地区。这就形成了区域性突出的旺盛需求，自然就导致了该区域的供不应求（上部分土地供给处说明了因为土地供应少，而增量人口又远超同等其他城市地区，这就造成了土地、人口及经济的错配，造成了严重的供需不平衡，需求端呈现拥挤状态）。另外，这部分人口还存在着典型的周期性购房需求（一般经济情况许可的人，一生正常的自主购房需求应该有两次，第一次是约25——30岁之间的婚房首次购房需求；第二次是在大概40——45岁的二次改善型购房需求），所以又造成了该区域的持续需求旺盛状态，导致进一步供不应求的现象出现。
除供需这个基础因素外，政策则是作为砝码的身份，根据社会经济良好运行的需求起到调节的作用。但政策的视角又高于房地产市场这个视角，它是站在整个社会、整个国家乃至全世界层面的上帝视角来观察评估并进行调节。
所以，研究房地产市场的底层逻辑就出来了：
1、宏观政策是否友好？时间周期预估；
2、供给情况如何？国家未来供给计划，地区及城市的供给计划及阶段性预估；
3、全社会整体需求是否旺盛？人口红利是否还在？经济是否依然向好？地区及城市的上述两个因素是否都向好（双击）还是单一向好还是都走下坡路（双杀）？
基本上分析房地产市场的主要因素就是上述框架内容。这样的分析可以让我们看清趋势性的市场行情走势。而对于局部时间周期的局部地区市场，则需要在这个框架下再加入更多的关于地区、城市、板块的具体影响因素。诸如阶段性的政策（行政政策、金融政策）是否友好，规划（含城市板块规划、产业规划等）供给如何，最后是该地区的人们共识性一致的区域或因素，这些因素是决定了房地产价值的最根本要素。特别是在房住不炒的大方针下，要特别重视上述因素。至于网上常说的诸如窗外理论（配套、景观、朝向、楼层……），什么这个新城概念，高铁概念，某某板块商圈，这些都是核心逻辑之外的次要因素。当然，这些次要因素是房地产营销人员非常好的定价工具，只要拥有其中一两个利好因素，那就可以让他销售的房子在定价权上拥有比周围竞品天生的优势，且这种优势一旦被营销包装形成市场共识，那就自然形成了较高的溢价空间。
最后，房地产依然可以投，虽然三年翻一倍的时代过去了，但依然是非常安全且稳健的投资工具，但选择难度越来越大，且越来越需要较高的专业度了，乱买还是容易被套甚至亏钱的。