购房时开发商一般会告知如果办不下来*款贷**的责任应当由业主自己承担，并且应当用自有资金补足。但是一般人真没这个资金实力一下子补足几百万，那么这个规定究竟是不是有效力？我们从几个案例来分析看看。
注：案例来源裁判文书网
图：https://www.pexels.com/search/house/
案例一
某客户购买房屋采取按揭方式付款，因银行告知客户在外有大额经营贷，归还经营贷后方可申请按揭*款贷**。客户因资金问题无法归还经营*款贷**，故逾期支付购房款按揭款部分200万，开发商起诉要求解除合同，并诉请要求客户支付合同约定的总房款10%的违约金。
该案件中法官依职权向客户办理按揭*款贷**的银行客户经理进行核查。客户经理陈述客户在签署网签合同时，已经告知有负债的事实，当时开发商人员也在场。法院认为 在签署买卖合同时，客户已将其有经营贷的事实告知开发商销售经理，开发商可以在与银行沟通后对于客户的购房能力进行综合评估，再决定是否与其签订商品房买卖合同。但是开发商还是签署了购房合同，因此开发商存在一定过错 ，确认合同解除，但不支持开发商主张的10%违约金。
案例二
合同约定姜某某应于2017年4月27日支付剩余房款1200000元，该笔款项由客户通过银行按揭*款贷**支付。客户签订合同后发现有经营贷未还清无法办理按揭*款贷**。
法院认为支付购房款系购房人的主要义务，按揭*款贷**仅为履行付款义务的其中一种方式，2017年下半年，客户知晓按揭*款贷**审批未通过，理由系客户有个人性经营*款贷**未还清，系因客户自身原因导致， 并不属于不可归责于双方的事由。因此姜某某应承担按揭*款贷**未通过的责任，应变更付款方式支付剩余购房款。
为什么两案例截然相反的判决结果？
Q：
1、商品房买卖合同中，如果买受人约定了以按揭*款贷**的方式支付房款，当按揭*款贷**未能发放下来时，逾期支付购房款的责任应当由谁来承担？
2、开发商提供的商品房买卖合同一般约定由买受人自行向银行征询是否符合*款贷**资格，若因买受人的原因无法办理*款贷**，则买受人应当以自有资金补齐房款，该约定在什么情况下有效？
A：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：
（1）商品房买卖合同约定，买受人以担保*款贷**方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保*款贷**合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失;
（2）因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保*款贷**合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
Q：那么问题来了，什么是“当事人一方原因”，什么是“不可归责与双方当事人的事由”？
*以下结论来源于裁判文书网部分有关判决文书要点归纳
。
一、未成功办理*款贷**可归责于购房人的案例
1、江苏： 销售业务员帮忙计算*款贷**数额 不能证明开发商承诺由其负责办理按揭*款贷**，后客户无法办理*款贷**，应归属于客户原因。
2、江苏： 客户认为开发商公司充分了解买受人的*款贷**资格情况，合同签订后，客户也积极向开发商公司提供办理*款贷**所需资料——本案开发商凭一般经验无法审核出客户存在的资信问题（客户 提供了资料但有隐瞒） 。
3、山东： 以开发商 存在烂尾可能性 抗辩支付*款贷**，法院不予支持客户观点。
4、苏州 ：客户抗辩 不清楚合同付款条款 内容，法院不支持客户观点。
5、苏州 ：客户认为因开发商和 银行政策的原因导致不 能及时签署按揭货款合同， 依据不足 ，本院不予支持。
6、苏州： 办理银行按揭*款贷**本属于买方的责任，卖方仅负有协助配合义务， 买方没有证据证明开发商存在故意隐瞒 。开发商 在银行能够办理*款贷**时及时通知客户办理 ，客户因自身原因未提交材料办理*款贷**。
7、南京： 客户认为*款贷**银行只是因为客户 并不明显原因 而拒绝提供按揭*款贷**，导致商品房买卖合同无法进行，客户并非主观违约。法院认为现客户 未能举证证明其因开发商原因未能取得按揭*款贷** ，故其应当按照该约定自行缴纳剩余房款。（存在开发商审核困难的因素）
8、江苏 ：客户自身 还贷能力不足，征信不良（多次逾期、征信不良） 的属于
客户单方原因（ 开发商不知情情况 签署下）
9、南京： 在客户向银行申请办理*款贷**未果后，开发商建议其更换建设银行办理*款贷**，然客户 以对开发商公司失去信任为由拒绝更换银行 。*款贷**是付款方式之一，而办理银行*款贷**系买受人客户的义务，开发商 亦提供证据证明同期购买同类型房屋的买受人可以在建设银行申请办理*款贷**并获得批准 。
10、贵阳 ：因买受人的 还款能力恶化（自身新增消费*款贷** 且无力归还导致银行未能放款）属于买受人原因。
11、上海：客户 提供的 收入证明不符合银行的受理条件 ，致其*款贷**未获批准，该因素不属于客户完全不能预见的客观情形，不构成“其他不可抗力”因素，而客户的 母亲生病也非崔丽*款贷**不成的原因 ，故客户不具备合同解除权
https://mp.weixin.qq.com/s/nSH57Dd4hScVA8qkFockZg
二、未成功办理*款贷**可归责于出卖人的案例：
江苏：客户是未成年，无法办理*款贷**，责任在开发商。
作为专业的房地产开发商，开发商公司应当比普通购房人更清楚银行*款贷**的要求，但其却同意蒋某以个人名义购买商品房并在合同中约定按揭*款贷**， 对于客户因年龄、收入、资信等状况不能通过银行审查导致无法办理按揭*款贷**，开发商公司负有责任。
三、未成功办理*款贷**不可归责于双方的原因：无法预料和评估的因素
1、政策原因变化导致的不能放款 （比如银行*款贷**政策、国家购房政策变动导致）
2、客户综合还贷能力评定偏弱，单身+年龄偏大。
一审法院认定原审原告商品房担保*款贷**合同未能订立并不是原审原告的主观原因，属于不可归责于原审原告个人的事由。原告的*款贷**系原审被告协助联系并办理，作为银行对*款贷**也予以了受理，不能认定原审原告未去询问。
从上述案例中我们能看出的一些规律
1、双方都有责任： 对于开发商凭一般的经验能够明显审核得出是否能够办理*款贷**的要素，例如客户在外有经营贷未归还、客户属于未成年人、多次逾期征信严重不良等因素，即使签署了购房合同，客户明显也是无法顺利办理*款贷**的情形；这种因素开发商应当主动进行核查，（PS：当然客户你也得据实提供重要材料比如征信报告巴拉巴拉，不得隐瞒，否则客户就得自己承担责任了）。
如果核查出来了，但是开发商仍然愿意赌一把，也和客户签合同了，那么如果没有能办下*款贷**，客户和开发商就都有责任了，可申请退房+双方互不承担责任。
2、双方都无责任： 如果不属于开发商凭一般经验能核查出的问题，比如客户单身，年纪偏大、有过逾期记录，这种情况并非银行必然拒绝的情况。如果签署了购房合同，银行不同意给与*款贷**的，则属于不可以归责与双方的责任，可申请退房+双方互不承担责任。
3、客户单方责任： 客户刻意隐瞒影响*款贷**的重要因素或者没有证据证明已经向开发商告知了可能影响*款贷**的重要因素、或者客户签了合同之后又新增消费贷经营贷、或者客户自认不清楚合同条款、又或者开发商推荐了银行但是客户拒绝提供材料或提供材料不符合银行要求的，那么没办法了，肯定是客户自己的责任了，明显都是客户存在过错的。
4、开发商单方责任： 这种情况遇到比较少，毕竟开发商不愿承担违约责任，例如开发商已经将土地本身先行设置了抵押办理开发贷，其没有解除，导致的小业主办不了*款贷**。
5、客户患重大疾病或直系亲属患重大疾病不想办理*款贷**了，或者家庭经济状况严重恶化不想办理*款贷**了： 目前看到的案例也比较少，偶有认定此种因素并非影响客户成功办理*款贷**的直接因素，还是认定客户有一定责任的，疫情情况下如果真的有影响到家庭情况的，还是不要冒险尝试，建议和开发商协商解决比较好。
总结：现下的司法实践，无法办理房屋按揭*款贷**的情况下，法院既不是一概认定客户有责任应当以现金形式补足，也不是一概认定办*款贷**时开发商主导的，客户没有责任，毕竟办*款贷**实际确是客户自己的事。还是需要具体分析相应的原因。
以上总结给大家一些经验，希望有助于大家买房和*款贷**啦~！
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