地王的折戟沉沙之路

这几年重庆房地产市场真的很热闹，怎么说呢，有点像战国时期，群雄逐鹿，本地大佬和外地豪强直接硬碰硬。谁也不服谁，谁也不惯谁。

就目前的局势来看，还是本地大佬略胜一筹，许多全国有名的豪强一旦来到重庆，都变得不温不火。

全国都出名的万达，恒大，碧桂园在重庆的发展都远不如其他城市一般顺利。这几年外地开发商里面，好像得到重庆人民认可的寥寥无几。

其他外地开发商究竟是个什么情况呢？有感而发，才有了这一系列的文章：外地开发商在渝沉浮录。

今天是第一篇，主角呢，就是： 荣安

DW专业户的代言人

荣安于1995年成立，总部位于浙江宁波，一直深耕于长三角区域，其作品充满了江南风情。

2017年，大量外地房企入渝，荣安在其中不是名气最响，规模最大的，但却最让人感到好奇和意外，因为荣安江南气质跟重庆本土的码头文化显得那么格格不入。

倒是荣安进驻重庆之后，接连发力，频频出手，这股劲和重庆颇为契合。整个2017年，荣安拿下了4块土地（分别是巴南：荣安明月江南；大渡口：荣安林语春风；鹿角：荣安美的公园天下以及悦来的荣安柳岸潮鸣），高调显示了他们对重庆市场的看好以及要扎根重庆的决心。

顺便提一句：这些案名起 的 都不错，意境深远。

但只要稍微熟悉荣安的都知道， （不知道的，直接搜索荣安DW，看出来的结果）

荣安在重庆还等待着一个可以一举扬名的机会。没过多久，机会来了。

永远只贵一口价

2019年的5月28日，一场别开生面的土拍开始，其中一块位于九龙坡滩子口地块，更是让荣安赚足了眼球。

荣安以成交总价10.8亿，楼面价13549元/㎡，溢价率高达50.54%，拿下该块土地，成为2019年的重庆“地王”。

要知道，当时跟荣安刚到最后的，是本土排名NO.1的龙湖。最后荣安以500万的总价略胜一筹。

看来荣安是深得2016年星爷电影《美人鱼》的精髓：

“只贵一口价，连个厕所都盖不出来”，这句看似玩笑的话，谁知道在3年后的重庆竟一语成谶。

可当时的大环境并不太好。据克尔瑞的检测：全国范围内，2017年的50个地王，12个严重亏损，18个面临亏损，4个处于微亏。2018年、2019年，依旧如此。

荣安肯定没想到，仅仅才过了3个月，旁边的一块土地由融信拿下，楼面价才9255元/㎡。二者仅仅相距400多米。也就是一条街的距离。价格却足足有着4324元/㎡的差距。

▲ 来源于铭腾

更加没想到，2020年8月7日，华润以楼面价11034元/㎡，溢价率23.28%，拿下“滩子口地王”正对面一块地

周边的竞争对手各个来势汹汹，且成本都比自己便宜太多，荣安的前景不妙。

但不管这么说，这一波操作确实为荣安赚足了话题度，大家纷纷好奇这家开发商的来头和实力，也很期待最后该项目的售价是多少。

毕竟按照一般的定价规律而言：最终售价=楼面价+建筑成本+税+运营管理成本+销售成本+预定毛利润。

面粉都高达13549元/㎡，很容易推算出，最终售价的底限应该在20000元/㎡左右，荣安才能够保本。

坊间各种小道消息也到处乱飞：

有传言称，当初该地块被包装成“长江人文艺术半岛”的模样，荣安拿下的当晚，该公司的重庆总经理就下课。

也有传言称： 荣安拿地就反悔了，现在正在考虑退地。

可以说，荣安借着DW这个名头，真正开始被重庆人民所知晓，并且项目还未面世就引发了巨大的关注。就冲着这巨大的流量来看，好像也不算太亏

DW面世，产品无新意，价格却有惊喜

拿地10个月以后，该地块以“九龙壹号”的名义面世，城市展厅开设在杨家坪步行街。

产品么，一般，没什么亮点设计。

▲ 来源于安居客

但是价格却很惊喜：从最开始的：19500元/㎡（建面）

到最新的：15280元/㎡

▲ 来源于贝壳

按照这么来看，我都怀疑荣安在“做慈善”了，售价如此的有诚意，基本上等同于赔本赚吆喝。

所以我们很轻易的可以看到，在这样惊喜的价格下：荣安九龙壹号的数据还不错：

明修栈道，暗度陈仓

当你以为荣安就只有“割肉”的时候，别人早就悄悄的开始了下一步的布局：

与其三国争霸，互相厮杀，不如先联合一家，集体去干另外一家。 于是“九龙美学大社区诞生了”。

荣安通过注资的方式，拿到了融信滩子口地块的操盘权利。现在该项目的名字为：九龙都会

这一招精妙之极：弱化了竞争，抬高了自己项目的逼格，加大了销售的力度，还同时在价格上暗暗 的 抬了一手。

九龙壹号可以赚吆喝，博口碑和品牌，但九龙都会却可以实打实 的 赚钱啊。

借着坡区棚改的大环境，大家先联手来对付另一个央企巨头“华润”不好么。

现在“九龙系”的置业顾问销售说辞都有底气了许多：

我们项目当初连龙湖都垂涎不已，现在更是要打造九龙生态大社区，未来会XXXXXXX。

▲ 二者价格虽然相差不大，但在赚钱度上面可不是一个档次

重庆之路不好走

至此， 荣安的重庆之路暂时告一段落 ，在这里房产君首先要为荣安点个赞：

在面对先天不利的情况下，荣安没有选择退地，而是坚持拿地开工，同时另辟蹊径来解决这一难题。 （毕竟退DW在荣安也有过先例）

其次，需要告诉各位购房者：荣安毕竟是一家企业，不可能真的做慈善，企业的首要利润是盈利，才能够活下去。

九龙壹号亏本卖已经是一个不争的事实，但是最终房子能否如同宣传一般尚是一个未知数，在购买时，请谨慎考虑。

最后想说：

荣安的重庆之路走 的 颇为不顺，前期的作品大多处于城市新区，对品牌和口碑的帮助不够，甚至还有部分项目历经了维权的教训。

而原本准备“一炮打响知名度”的核心区项目却困难重重，后续发展如何，还需要时间的检验。

对于许多的外地开发商而言，重庆是一个非常好的市场。2020年重庆主城区整体新盘大约销售了17.1万套住宅。绝大部分项目卖 的 如火如荼 （少数高端不在讨论范围以内）

但这个市场却对外地的开发商不太友好，特别是这几年，政策的严格调控下，许多的开发商开始实行高周转的模式，交出来的作品不如宣传时候，几乎是一个不争的事实。

重庆不缺房子，不缺开发商，但是缺好房子，缺一些有责任，有担当的开发商。缺一些“叫好又叫座”的项目。

仅凭借一时的噱头，是无法在重庆扎根立足的。 荣安在重庆要走的路还有很长， 其他的外地开发商亦是如此。