北京市京师（郑州）律师事务所
王楠 律师
案例
2020年8月翟某欲在理想城邦小区购买住宅，开发商声称2号住宅楼1层和2层为商铺，购买3楼的住宅即可拥有2楼商铺的房顶露台，翟某听信后便与开发商签订了《房屋购买合同》，购买了位于该小区2号楼三楼的住宅一套，开发商口头承诺翟某具有该露台的使用权。2022年10月王某购买了该楼位于1层和2层的商铺，欲将中央空调外机放置于2层商铺的房顶露台处，翟某得知后予以制止，称自己拥有该露台的使用权，王某无权占用。王某则辩称自己购买了该商铺，商铺的楼顶自然该归自己使用。两人就该露台的使用权问题产生了分歧。
律
师
分
析
那么，在上述案例中究竟谁才有露台的使用权呢？
首先，《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“ 【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”而要确认露台的使用权问题，就有必要确认露台是某位业主的专有部分还是全体业主的共有部分。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”
显而易见，案例中的露台并非具有构造及利用上的独立性，三楼业主翟某和商铺业主王某在使用该平台上也不具有排他性，仅仅是在使用时更为方便；同时根据我国现行建筑规范，屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的，当然其也不计入分摊面积。另外，屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。我国《房地产管理法》的规定，《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。该露台并不能登记成为特定业主所有权的客体，无论是翟某还是王某，在购买房屋时该房顶露台都无法写入购房合同，更不能在房管局将房顶露台面积登记到房产证中。故，案例中的房顶露台并不是某位业主的专有部分。而是该住宅楼全体业主的共有部分，归全体业主共有。
其次，在关于共有部分的使用权上，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定：“ 【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”
第二百七十三条规定：“ 【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”
共有所有权包括三项权能：使用权、收益权、和处分权。所谓使用权是指各区分所有权人对共有部分依其设置目的及通常使用方法享有正当使用的权利，包括共同使用与轮流使用。如庭院、电梯、走廊等依其性质可共同使用。而电话、洗衣机、球类、会客室等仅可供轮流使用。
所有业主有权对其屋顶平台均享有使用权，任何人利用屋顶平台来获利，实质上就是在攫取业主的经济利益。既然屋顶平台的物权将属于购买房屋的业主，开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。业主发现开发商有违规行为时，可要求开发商给予赔偿，并按符合要求的程序进行操作。只有当业主以某种形式普遍许可的情况下方可实施转让。
案例中的屋顶露台的使用权是归全体业主所有，并非归翟某或者王某自己所有。
所以，翟某与王某也就完全无权使用该露台了吗？
也并非如此，翟某和王某作为该建筑物的业主之一，也有权利使用该露台，但在未征得其他全体业主同意的前提下不得私自占用该露台、不得在露台违规搭建阳光房等建筑、不得利用该露台从事获利行为……如有上述行为，其他业主有权予以禁止。
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