买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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文/观察员老王

前几天，一位读者看了老王的一篇软文，感到很生气：

老王，你怎么能推某某盘呢！那盘临路你不知道吗？

要不说老王的一些铁粉素质高嘛。要不是有点素质的人，这种情况直接就破口大骂了：

你个坏了良心的家伙，怎么能让买房人往火坑里跳呢？

对此，老王只能一笑而过。简单解释一下，你能理解就理解，理解不了我也没办法。不过我确实想跟还没有买上房子的粉丝们重提两个字：

权衡。

因为你只有真正理性明白这两个字，并且将其融入到自己的买房策略中，才能在当下市场中占得 相对 先机。

1

买房的选择越来越少了

如果大家真的去研究楼市，会发当下的楼市与一年前的楼市截然不同。连任泽平都认为楼市要分化了，这说明楼市的分化，真的十分明显了。

每到周末，我们都会接到远郊楼盘置业顾问的狂轰滥炸，那个首付款一降再讲，折扣力度不断加码，赠送的福利也可以一个车位再加一个车位的送。然而一顿操作猛如虎，最后除了撞大运能割到几个贪小便宜的“聪明人”外，大部分楼盘的销售都极为惨淡。

于此同时，主城以及各个区市核心区的准现房和现房，以及品质房企和央企的期房，包括热点区域的公寓在内，去化速度都超过以往。

这说明什么，这说明市场的主流都将安全第一放在了首位。

第一， 资产安全， 不要说中小型民企，头部民企购房者都不买账了；

第二， 地段安全， 割了一大批韭菜的新区可不敢去了，还是有学区地铁商业的核心区房子比较稳，起码以后能租出去；

第三， 品质安全， 房子交付后不会减配渗水，让人闹心……

这虽然是最朴素的需求，但是我们放眼“后高周转”时代的市场，符合条件的楼盘还真不多，特别是那些在两年内能交付的项目，就更少之又少了。

你印象中青岛有很多房子，有很高的库存，但是剔除一些常年无人问津的死盘和一些已经躺平的开发商的准烂尾盘，摆在刚需面前的选择，真的越来越少。

现在没好房子我们等等看如何？主城区的土地屈指可数，浮山后你不在当下优惠条件下买悦府、华章，未来也许就只能花更高的价格，选南面被土坡挡得死死的静澜山，而且还要承受品质的风险；现在你不买远洋万和云璟，人事动荡的华润在CBD给你的选择可能让人失望；启城的地段确实要好一些，但是产品力毫无亮点的项目未来一定更值得期待吗？

高效权衡，把握当下，才是聪明人的选择。

当然，理性权衡，不容易。

2

“懒”在梦想里的人要回到现实

在平时的咨询中，老王经常会碰到一种人，只会纸上谈兵，懒得甚至都不到楼盘现场看一眼。

你跟他提一个楼盘，他立即会拿出搜集好的理由反驳你：这个楼盘临近高架，那个楼盘贴着高速，这个房子位置太偏了，那个房子学区不是那么确定……

额，你的预算是多少?

XXX万吧。

通常情况下，有些人只有一个城阳入门产品的预算，却想着在崂山豪宅都没有的完美。

这样的人，往往会有两种结果： 一是十几年买不上房，二是被“专家”导到表面上看似符合条件的垃圾盘上。

在青岛，哪怕你有500W的预算，也要在优点和缺点间权衡。

那么，权衡最重要的是什么？

是知道你最想要什么，换种说法，是知道你竭尽后半生之力的投入，有哪些痛点必须解决。

对于年轻改善来说，无非有三点：

1、孩子教育；2居住品质改善；3、资产保值增值

靠谱的开发商和优质学区配套我们锁定之后，接下来恐怕就要权衡利弊了。

你说像远洋万和城这样高密度的桥景房，是不是在居住舒适度上不如容积率1.5以下，不临路的洋房小区？

这个问题五岁孩子都知道答案。

问题是，整个浮山后有这样的新房小区吗？即使偶尔有两栋楼，你一普通老百姓能买得起，买得了吗？

如果我们放弃执念，从另一个角度看万和城：

1、孩子上学问题能解决；2、从户型上说，比老破小的步梯房要好；3、从成长性上比同样的桥景房要保值。

是不是这么想，你也就能理解为什么万和城的退房能迅速卖掉了？

谁都知道高容积率不好，谁都知道临路临桥不好，谁都知道有些精装房精装水分很大，但是我们在现实中权衡，就不得不接受一些缺点。

还有一点，就是有一些缺点，实际上没有一些专家说得那么玄乎。为了坐地铁方便，老王就住在小区临大路最近的一栋楼，可能是开发商门窗材质不错，所以这个噪音和粉尘的污染真的没有“专家”们分析得那么玄乎。

有些人认为，这个临近高速公路和立交桥这房子就不能住人了。为了解开这一心结，我的朋友老岳曾经专门带人到朋友临高速路的房子里体验，影响肯定有，但真的没有想象中那么严重。

还有一点，你看到的问题开发商也心知肚明。所以在楼盘存在硬伤的同时，他们也会在配套、产品力、价格上给你补偿。你以前住在一个开放式小区里，你未来住在一个社区有带游泳池健身会所、10000㎡园林、1300㎡架空层的一流小区中，有着国内最顶级物业服务，如果价格和周边二手房相仿，这样的房子是不是改善首选？

所以，我们买房子，不能老是纠结于缺点。而是首先要理清买房的重点，在缺点与优点、价格之间去权衡比较，才能有一个理性的选择。

3

买房的可以忍和不可忍

那么，买房有哪些可以忍受的缺点，和哪些一定不能将就的问题呢？

老王简单总结一下，总体来说是这七个方面：

1、地段蹩脚可以忍，偏不能忍：特别是核心城区，现在能找出来的土地，大部分都是犄角旮旯，或者临路或者临桥，没有这些问题这地块也早开发了。但是啊，这些的地段它有着优质学区、商业、地铁配套，所以有些楼盘可以权衡​；与之相反，你在上合示范区、创智新区等区域，地块再规整，依山傍水，只要远离核心区​，没有独特的教育、医疗、商业配套，那就不能买；

2、开发商​“黑”可以买，烂不能买；开发商能够保证产品品质，产品力独一无二，那么有溢价未来也可能因为领涨板块让你获得丰厚回报；相反，开发商这房子品质很差，售后也很差，小区里卖房子的比买房子的多，多便宜也不能买；

3、容积率高可以买，产品力差不能买​。很多人都认为，这个高容积率高公摊的楼盘成长力比较差，​舒适度也差。​如果同一地段比低密，当然是这样。但是现在核心区，主要是以高容积率为主，汤臣一品容积率高，但是​不同样是封面豪宅？所以，如果一个高容积率楼盘有着一流的​产品力，老王认为值得买。

4、​低得房率的好户型值得买，高得房率的垃圾户型不能买。虽然说居住面积越大越好，但是不能牺牲居住的舒适度，在浮山后，紫樾尚府就是一个很典型的反面例子​；

5、位置等硬伤可以忍，垃圾楼层不能忍​。有的楼座临路，只要不是挡光、噪音特别严重，可以把其纳入​权衡范畴；但如果是顶底等垃圾楼层，则不要考虑；

6、大盘开发周期长可以忍，迷你盘配套平庸不能忍。如果是靠谱的城市运营商，比方说金茂、中信泰富等实力央企，他们拥有一流的兑现力，大盘开发周期长没问题，这样的盘是有成长力的；但如果是迷你盘，周边虽然有配套，但在城市内都属于二三流，这样的楼盘​没有什么未来。

7、低价可以买，高价不可买。在地段、品质安全的前提下，同一个楼盘，有硬伤，3.5W一平你可以让开发商哪凉快哪呆着去，但是如果3.1W一平，​那就值得出手了。

希望大家在这样的时候，能够理性果断一些。​