一方面设计决定了房地产产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品能否为公司带来收入，另一方面设计决定了公司产品70%以上的成本支出(建安成本)，以上两点决定了房地产开发企业设计管理的成败就是房企的成败。
设计指标的解析又是房地产设计管理的起始与重点，今天就给大家分享《房地产设计管理中指标分解&分析那些事》
主要经济技术指标
1、总图和总平面图的关系
总平面图——总图的一部分
总图——规划报建中的“五图一书”。包括现状图、用地规划图、道路管线工程规划图、绿地规划图、近期建设规划图及规划说明书。
说明书内容：现状条件分析、规划原则和总体构思、用地布局、空间组织和景观特色要求等，同时包含消防专篇等各个专项说明。
2、总平面图的主要经济技术指标
指标与经营的关系
1、项目用地
用地面积——包括建设用地面积、城市代*地征**及飞地
其中城市代*地征**是根据有关规定代征的公共用地，包括代征绿地及代征道路等。需要特别注意代*地征**的建设出资主体及使用主体。
飞地——属于同一项目用地但不与主要用地毗邻的用地。
图中A’地块相对整个项目属于飞地。需要特别注意飞地的可建设性和相关指标。
项目建设用地类型：包括商业用地、住宅用地、商服用地、酒店、写字楼、办公用地等。
商业用地和商服用地的区别：
商服用地——包括商业用地，金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地，商业用地只是商服用地的一部分。
商业用地：用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
商服用地：指商业、金融业、餐饮旅游业及其他经营*服务性**业建筑及相应附属设施用地。商服用地大部分属于出让土地，土地使用年限为40年。
2、容积率
容积率：指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
毛容积率=总的地上建筑面积/总用地面积（含代*地征**、飞地）
净容积率=总的地上建筑面积/净用地面积
对开发商而言，容积率决定了地价成本在房屋中所占比例。一般情况容积率越低，楼面地价越低，但产品品质可能变低。
对住户而言，容积率意味着居住舒适度，一般新区高层≤3.5。
容积率＝建筑密度×平均层数
常见产品容积率
独立别墅：0.1—0.3
双拼别墅：0.3—0.4
联排别墅：0.4—0.7
多层（4—6层）：0.8—1.2
小高层（11层）：1.5—2.0
高层（18层）：1.8—2.5
高层（32层）：3.0—4.5
同样的容积率，据项目定位及要求可以有多种产品组合。
3、影响容积率的因素
影响容积率的因素——日照、退红线间距、限高及产品品类、单体楼型等。
日照影响
单体楼型
大进深多单元的平面组合对容积率贡献大
不平衡使用容积率（拉高拍低），可有效提高产品溢价及项目总货值，做总图之前要进行业态组合比例强排比较。运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提高溢价空间。
价格举例：独栋＞联排，洋房＞高层
资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围。尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积。
运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格。同样容积率情况下，实现更高的产品业态，产品类型的溢价远大于产品本身的溢价。一样的产品业态，实现更低的总价区间。
资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积。
前后下沉式私人花园不但有效的给夹层采光，更给住户带来舒适惬意的活动场地。入户大堂前采用缓坡的形式，使整个住宅美观大气。采用这种布局方式，对首层户型可以产生比较大的溢价空间。
用足规划法规边界，变相提高容积率
双层高阳台
花架封楼板
阁楼及地下室
装饰阳台改房间
假飘窗增加房间面积
设备板（解构板）变室内空间。
特别注意：所有偷面积手段报建图与给业主的交楼标准是不同的，必须提前策划验收策略及施工先后顺序。
双层高阳台偷面积
双层阳台赠送验收后修改成房间，有效增加实际容积率
双层高可变空间的利用：
优点：零房间变成两房，三房变成五房；
功能：可以作为家庭娱乐室、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。
花架封楼板偷面积
此种户型的优势：
1、赠送面积比较大
2、多增加的面积主要出现在由阳台围合而成的室外天井，既不占建筑的体积也不占建筑覆盖率。
3、改造后不会增减阳台的排水设备，易于改造。
阁楼及地下室偷面积
4、建筑密度
建筑密度——建筑的基地总面积与用地面积的比率
建筑密度反应整个项目的亲地程度，亲地产品具有较高的溢价能力。损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间。
对住宅而言：首层价值是标准层价值的1.5—2倍（可做花园及地下室）
对商业而言：
城市核心：商业首层价格/住在首层价格＝3:1
城市近郊：商业首层价格/住宅首层价格＝2:1
城市远郊：商业首层商业价值/住宅首层价=1.5~2:1
商业步行街，提高项目溢价的另一途径。
各类建筑密度、容积率上限指标
特别注意：超出规范要求的指标很难正常通过审批，需付出额外的公关成本。
5、停车位
关于车位配比，比如《陕西省城市规划管理技术规定》的要求：
高端业态（别墅、洋房）：1.5个车位/100㎡
中端业态（多层、小高）：1个车位/100㎡
低端业态（小户型）：0.8车位/100㎡
商业：1个车位/100㎡
酒店：0.8车位/100㎡
写字楼：0.7车位/100㎡
车位经营的主要问题：周转率、利润率
周转率：销售节点晚，由于车位在单体建筑竣工验收后才能销售，资金回收期长；
销售周期长。车位销售率较低，部分业主会选择租车位；
利润率：
地下车库：对于住宅，当车库售价超过12万/个时，负一层车库有利润；当车库售价超过15万/个时，负二层车库有利润；
机械停车：无产权，适于商业、酒店等，住宅慎重考虑；
人防车位：无产权，可考虑长期租赁，提高车位运营能力；
地面停车：投入产出比高，但影响项目品质，需结合设计综合考虑；
车位的其他问题
融资问题：可售的这部分车库，大产权是在开发商手中，购买车位的车主只有使用权，这样开发商可以向银行抵押，以便继续融资。
子母车位：很多地区暂时不认，有的地区算1.5个车位。（对于地下室空间的利用及销售非常有利）
微型车位：有些区认10%，需提前沟通。重庆可达到30%。
在实际的设计中，可以采用小车位+微车位的组合方式，可以利用好柱网和边角空间。但是对微车位的数量在前期需要和规划局协商而定。
车户比——车户比高对住宅销售有利，对车位销售不利。
一般规律：
√首置首改项目，或低成本低利润项目，车位数只要满足政府报建和验收要求的最低限；
√尽量多做一些露天车位，减少地下二层车位，充分利用人防面积，控制每个车位的面积，降低成本。
√对于高端项目，车位的利润较高，车位需求相对较高，车位数以营销需求为准。尽量多做一些有产权的车位。
车库成本控制方法案例——地面车库
车库成本控制方法案例——停车桥
配套指标
居住区公共服务设施（配建公建）包括：
教育、医疗、金融邮电、社区服务、商业服务、文化体育、行政管理、市政公用
示范区（户型、景观、装修）决定项目开盘的单价项目配套情况决定价格上升的斜率。
教育配套——属于单独用地，一般应移交给教育部门，但现在比较多的操作模式为开发商拥有产权，自己招商引资。这样的操作模式，开发商还是有一小部分的利润的。
在项目谈判阶段，尽量降低学校规模；在规模相同的条件下，尽量降低面积（建筑面积及用地面积）。
金融邮电、医疗、社区服务等可以在前期与政府讨论，由开发商统一开发、规划、建设等。但是把其归于裙房商业之中，这样开发商可以拥有这些产业的产权。开发商通过招商来满足政府验收的要求。
物业管理用房包括三个大的部分：物业办公、员工宿舍、员工餐厅及物业仓库。员工宿舍及员工餐厅尽量设在地下室，不占用容积率，同时考虑下沉庭院，提高使用舒适度。
文化体育配套中，会所是带特定功能的商业，一般宜沿街布置，便于对外经营。总图报建时，会所要注明为商业用房。
特别注意：配套尽量用非容积率面积实现，游泳池乒乓球室登可建设于地下空间
设计前提条件分析运筹
1、设计所需前提条件从何而来？
扩展部：用地指标、周边情况、合作方的特殊要求；
前期部：规划要求、市政条件、现状地形图、水文资料、市政开口；
营销部：产品类型及面积配比、客户价值关注点及排序、推盘节奏及相关货量；
物业部：物业用房面积、管理方案（规划阶段共同协商）；
开发部：项目阶段、与村民的合作协议（车位数、物业管理模式、户型及户型面积要求等）
商业管理公司：产品定位、商业管理模式等。
2、客户价值关注点及其排序
3、豪宅产品价值排序：
内容来源：房地产经理人智库