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（以下内容经乐乎城市青年社区授权，依据《2016困惑与机遇·中国长租公寓发展峰会》分享内容，公寓次世代综合整理）
在北京，几乎所有的公寓品牌商，进来最开始要杀要打，几年要做多少个项目。后来基本上都安静了,为什么呢？找房子真的很难。
乐乎作为一个轻资产托管机构，目前管理和即将管理的面积在35万平米左右，各种业态、公寓形式都见过，城中村项目、厂房改造、群租房、地下室……前前后后接触过几百个案例。
北京的房子，我们叫：
没有租不去的房子，只有租不去的价格。
今天结合北京市场的特殊情况，讲一讲，定位中端的白领公寓，可以有哪些生存方式？
拿房难
01竞争太激烈
异业竞争、来自酒店的竞争、同行间的竞争，几乎每个项目都可能有公寓从业者的身影。
一旦听说是新派、魔方、YOU+的目标物业，乐乎基本上都是转身就走，因为我们给不起，做不赢，赶紧闪。
2房源风险
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1、整不动
整不动的原因，是因为这种根正苗红型的，比如说投资拿得比较早的，或以持有资产为主的公寓品牌运营商，他们几乎都是在跟经济型酒店和商务酒店竞争，要求所有房本、各种手续齐全、规划齐全。
实际上这样的物业真的不便宜了，低于4元/平的物业真的不多了。
风险：其实就是等死，你找不到项目，你的报表做不正，你没有规模，各种成本摊不下去，更别说去做营销投入，去做团队建设，去做IT开发了。
只能是等，很多年也很难开出一个项目。尽管招商团队增加了一遍又一遍的人，挖了很多的牛人，实际上还是开不出来，基本上是在个位数徘徊。
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2、整得太快
不管有没有手续、有没有协议，只要领导一个暗示，或者觉得这个地方可以赌，就上了。这类老板，很多挣了大钱。
但是现在有点不好使，特别是现在风声有点紧，通州已经拆了很多项目。
风险：开得很快，但是拆得也快；各种纠纷也很多。
所以说，不做，是等死；做吧，有可能是找死。
托管房源的类型
依据乐乎托管的经验，物业类型有哪些？
可能大家觉得有些剑走偏锋的成分在，但是总体风险可控。
1商用楼
乐乎的前身叫寓见home，在亚运村签的项目，2400平米，国企的楼，价格相对便宜，2.65元，现在这种项目很难找，这是第一个项目。
2商改住
最近的商改住项目：十里河古玩城，除了没有本之外，其他所有手续齐全，包括规划，能给众创空间的政策，这个项目都能给到。
3厂房改造
甲方是村集体，能扛风险，我只是管理机构。它把以前的塑钢厂改造了（肯定是有本的），再托管，做得挺好。
4产业园区的配套项目
对于公寓运营商来说，如果品牌运营能力和品牌本身的导客能力足够，这种项目也是机会。
我觉得，年轻人不仅仅需要住在CBD，两公里以内也有客群，我们做的是次级商圈的年轻人项目，也是有市场的。
我们最近做的一个项目在大兴，是一个旧的变压器开关厂房的改造项目，改出来也很有调调。
最开始，我们谈的条件非常好，当时甲方租赁预期只有1800到2200元，现在也做到了2500元，从托管的角度来讲，利润并不低，面对客群几乎就是黄村本地的上班族。
5开发商的托管项目
很多开发商以科技、文创的名义拿了很多小产权的地，高碑店对开发商是重灾区，对我们来说是机遇区。
很多开发商手上都多多少少有这样的项目，以前以科技之名，卖50年使用权；现在卖不掉了，但也拆不掉，现在借众创空间和不动产资产管理的名义持有，现在石景山就有一个类似项目。
6政府主导下的创业广场
这种物业，是政府以创业之名，实际盘活没有本的集体所有制土地上“正规项目”。政府以双创之名拿到物业并进行市场化的运作，没有*迁拆**风险，我们跟他们一起玩。
7政府的回迁房
近期我们签了一个这样的项目。因为历史的原因，村民要上楼，然后北京市政府就给指标让村里自己建，大部分给村民，少部分村民持有运营。
规划过了，但是拿到本需要时间和周期。但有政府出面背书，走纯粹的招投标流程，这样的项目，我个人认为也是安全的。
8酒店改造
目前，很多酒店运营效率已经赶不上的长租公寓的运营效率，运营成本极高。
虽然机会还没有到，但是再等等，还会有更多的酒店出来。
9联合自建项目
村集体、国企，有指标、有权力，乐乎有金融手段、运营价值，可以共同开发。
公寓运营商一旦具有专业化的能力，能把资产做出价值，并借助金融的手段，往上走的可能是存在的。尤其是跟一些中小开发商联合、跟村乡一级的集体、国企合作，如果有运营能力，就可能是一个方向。
社会上的钱，是往更优质的、回报更高的方向流动，不会偏爱万科、龙湖，而是偏爱挣钱多、风险小的。
10旧改公寓
这种项目以前就是公寓，位置很好。以前可能没有运营出价值，又有很多大国企的身影在其中，都知道拆不了，也算是非常优质的资产。
我们做一个联合，把金融的手段带进去，也不失为一种方法。
中小公寓运营商的机会
对于中小公寓运营商，我们很难有高大上的政府资源，很难有真正大体量资金的支持，我个人认为机会可能来自于以下几个方面：
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乡村集体所有的小产权房源的盘活转正
盘活转正这个环节不能留在我们手上，留在我们手上就是风险。
北京南边的花乡、北边的昌平、东边的高碑店，很多小产权房是必然盘活转正的，但是不能由民间企业去完成，可以去跟政府做联合。
这是一个非常大的机会，也是公寓运营商可能存在的一个价值非常大的洼地。
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酒店倒闭潮带来的新房源入市
主要指的是经济型的酒店，或者自营的经济型酒店，他们倒闭的趋势非常明显，但当下时机并不成熟，还需等待。
酒店项目多数不行，他们的预期非常高，希望去做商业楼，去做创客。
压在公寓运营商头上最大的压力是创客，创客也做小产权，酒店的机会一定会出现的，但是我们还需要等待。
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产业园区的配套项目
最好是利用双创之名，就可以名正言顺了。
这种园区配套，在亦庄、在石景山、在昌平，只要对你的品牌、运营能力有信心，我觉得是一个很好的机会。
而且，园区内人群的素质，和我们本身服务的对象是相符的，而且房子的品质也不错。
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产业园
我个人认为，北京的产业园也会扛不住的，过去两年有点过了。
村集体、乡集体、国企很多没有本的集体小产权，全部以双创之名做成了产业园、科创和文创，但他们消化不了，会有滞后性。
对于公寓运营商来说，它的体量、条件、物业的基础设施，对我们来说是非常好的资产。
我们一要努力去接触，二要等，他们消化不了那么多。而且资产价值和运营价值本身并不高。
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人口缩减政策引发的零售商场的改造
大家找项目首先找的是古玩城、红木家具城、建材城，在十里河，大红门这一带，区位不差，但是要求你有综合能力。如果只有公寓运营能力，这些项目多数吃不下。
这类项目多数在3-5万平米，基本上是以公寓为主体，结合一部分商铺，加上一部分众创的方式才能盘活。
而且，这些物业都不贵，有可能降到2元/平左右，而且2元是主体，合同期基本上都能在10年往上。
而且现在这些项目尽管没有本，但是后面几乎都有政府的政策支撑。
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轨交旁新增房源
伴随着北京轨道交通的延伸，可选择的房源肯定会增加。尽管目前有房源荒，只要公寓运营商苦练运营能力，房子一定会有的。
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卫星城
燕郊和房山，不见得青年社区就没有机会。
你只要能在简单的物理基础上创造了虚拟的价值，并且做到价差，就可以干。
燕郊拿一个项目，拿500，租到1500，这个商业逻辑就成立了。
而且当地的房源本身的量是足够的，品牌商很少进入，我觉得这也是一个机会。
风险规避的土方法
1、不管什么样的物业，出租的链条是要非常清晰的 。
谁租给谁，谁拥有这个东西，是否允许层层转租，这个是绕不过去的。
不要因为他是政府谁的小舅子，他是谁的秘书，这种鬼话一律不要信，以前很多老板赚钱在这种事情上，赔钱也在这种事情上，后面完全无法可依。
2、*迁拆**必须要有赔偿。
有一种方式不用赔偿，你确实是轻资产在管这个事情，你给的赔偿不那么大，但是足够覆盖你可能带来的风险。
3、 尽量不要贪心 。
不要追求特别暴利的东西。现在的环境跟以前真的不一样了，不能再大包大揽了。我个人认为，特别暴利的项目，在资产配置中，要控制比例。
4、 能风险分担就不要吃独食。
如果大家一起把不同的环节控制在不同人的手上，甚至几个股东一起来平摊这个成本，我认为这是比较好的方式。
5、抱大腿。
这是乐乎的一个基本原则，尽量找穿鞋的玩。
有些项目略有瑕疵，我要评估在各个环节中，成本多少。比如说村集体、乡集体、国企和产业园区，他不怎么玩得起。
在这种情况下，有一些小产权项目，我认为是可以去尝试的，如果真的全部只做商业地产，我们真的没有机会。
最后，引用我爱我家胡景晖一个说法：房客不太关注你房子产权属性，关注的是你的产品，你的服务，包括性价比。
在北京，如果想胜出，确实需要好好去琢磨这个市场。
最后提醒一下：关于关系的鬼话，几百万上千万的投入都不值得托付，时代真的变了。
特别说明：
分享人，乐乎城市青年社区创始人、CEO罗意，全篇有删减。
本文由乐乎城市青年社区授权，公寓次世代整理发布，如需转载，请联系次世代管理员 瑜灵（gycsdyl）授权。
《2016困惑与机遇·中国长租公寓发展峰会》
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