因有明确的法律规定，各方对小区的地面车位归全体业主共有没有争议。但是，当下对小区地下车位的归属之争，正在呈现出愈演愈烈之势。笔者了解到长沙市多个小区的业主，先是成立业委会，后通过业委会联合小区物业管理公司，正陆续向开发商挑战地下车位的归属了。这些小区业主并不是通过法律途径去确权，而是使用“先强占，再应诉”的策略，逼开发商（或购买开发商车位）的人去起诉确权（或排除妨碍）。
今天结合所代理案件，简要讲述小区地下车位的权属之争，希望能帮助到您。
问题一：开发商原始取得地下非人防工程车位的所有权和地下人防车位的使用管理收益权吗？
我认为，这个问题答案是肯定的。首先，开发商系基于合法建造的事实行为，原始取得非人防地下车位的的相关权利。我国《民法典》第二百三十一条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁收益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。通常情况，开发商不会将地下车位的建设成本分摊到业主购买的住宅区域。因此，在业主无法举证证明“地下车位建设成本已分摊到业主住宅区域”的事实时，应当认定地下车位的原始所有权归开发商所有。
其次，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。因此只要业主无法证明人防工程地下车位建设成本分摊到业主住宅区域，人防工程地下车位的使用管理收益权归开发商原始所有。
问题二：地下车位的所有权（或管理使用收益权），在什么情况下可从开发商转移至业主？
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。开发商基于其投资建设行为，原始取得非人防车位的所有权、人防车位的管理使用和收益权后，可以通过出售、附赠或者出租等方式改变所有权或使用权的归属。因此，开发商可以通过约定，以出售、附赠或者出租等方式改变权利归属。
通常情况下，开发商在《商品房买卖合同》或其补充协议中约定地下车位的所有权或使用权归开发商所有，以及什么情况下发生移转。业主以“格式条款约定无效”为由抗辩开发商将地下车位约定为开发商所有无效，并不会得到支持。因为，并不是所有的格式条款无效，只有《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定的几类情况下，格式条款才会认定无效。通常业主无法证明存在第四百九十七条规定的情况。
问题三：住宅区域建设用地使用权归全体业主，开发商没有分摊到前述建设用地使用权，地下车位所有权（或使用权）当然归业主所有吗？
《建设用地容积率管理办法》第三条规定：容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。《房产测量规范》B3.1条规定：单独具备使用功能的地下室、车棚、车库、人防工程的地下室等不列入公用建筑面积分摊。未计入容积率即意味着未分摊土地使用权。因此，地下车库的车位肯定是未分摊建设用地的。但是，这是否就可以适用“地随房走”的原则来推定业主拥有地下车库车位的权属呢？
地下车库具有特殊性，属于对地表之下一定空间的使用。《中华人民共和国民法典》三百四十五条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。请注意，建设用地的地下空间使用权并非随住宅等专有部分的购买而取得。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的“地随房走”原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。因此，业主以开发商未分摊建设用地使用权为由，否定开发商对地下车库所有权或使用权没有法律依据。
问题四：开发商将数量较多的地下车位一次性出售给同一人，这种行为当然无效吗？
《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这条规定并未禁止开发商将数量较多的车位、车库转让给同一个人，而是禁止不能满足业主需要的转让行为。因此，开发商将数量较多的地下车位出售给同一个人，是否有效的问题应该分情况来定。
情形一，开发商将地下车位集中出售给同一人。受让人改变车位、车库的用途（如改成超市）或者其他影响到业主“租”或“买”的需求。这种情形，因违反《中华人民共和国民法典》第二百七十六条的规定而无效。
情形二，开发商因抵债（或共有财产分割）将车位集中抵偿给同一人时，只要买受人并未改变地下车位的用途，未实际影响到业主使用需要。如恒大暴雷后，其名下大量闲置地下车位成了抵债物。这种转让行为符合“物尽其用”的市场经济原则，应受法律保护。最高人民法院（2019）最高法民再304号《民事判决》和（2020）最高法民申2630号《民事裁定》也持同样的观点。
小区地下车位之争，涉及到千家万户。广大业主特别容易受到利益的驱使，听信一些似是而非观点的鼓动，走上过激的维权之路，最后给自身、小区、社会、政府带来伤害。希望大家理性对待。