深耕·物业丨房屋漏水不要急，先看看这份实务操作指南
导读 guide
房屋渗水的情况不在少数，别看事不大，但所带来的矛盾还真不小，发现问题后大部分业主之间会相互推卸责任，通知开发商得不到解决，物业公司上门查看后答复只能帮助协调。更有甚者会引发激烈的邻里纠纷，吴律师见过很多楼上楼下的邻居因为此事闹得横眉冷对、再无来往。
其实在发生类似情况后冷静处理，完全可以避免邻里之间的针锋相对。
原因
首先我们要清楚房屋渗水的原因分为哪几种？
No .1外墙损坏
据统计，部分的房屋渗水最终鉴定原因系外墙破裂导致雨水渗漏。此时责任方不应归属于任何一方业主。
若保修期已经过，开发商不承担修缮责任，其维修责任就在于该栋楼的全体业主，法律依据是《民法典》物权编第六章“业主的建筑物区分所有权”。
解决方式可以使用物业专项维修资金或全体业主的共有资金（公共收益）进行外墙修缮（物业专项维修资金及共有资金后面将单独介绍）。
No .2公共管道渗水
实操中同样存在的另一种现象就是公共排水排污管道开裂、破损导致房屋渗水，直接导致的原因有以下三种：
1、年久失修自然损坏；
2、物业公司未履行定期通排工作；
3、管道与楼板接触处没有充分地合闭。
发生这类情况，首先要求物业公司工程部上门做初步管道查看确定原因，提供排水管道的定期通排记录，若因长久未疏通清理导致破裂的，物业公司需要承担相应责任，若是接口松动等可以及时加固处理，若自然损耗则依然属于该栋楼的全体业主承担，解决方式参照第一条。
No .3楼板结构问题
最后一种也是最常见的情况，楼上楼下相邻共用的楼板开裂、损坏了怎么办？
楼板损坏原因多种多样，可能存在年久失修、房屋质量问题、楼上房屋施工破坏防水层、楼下施工导致损坏等等。
质量问题若在保修期内的开发商承担责任并赔偿损失，若经鉴定系业主施工或其他个人行为导致，则其承担全部责任。
应对方式
发生房屋渗水后楼上下业主应如何应对？
一、拍照、录像记录现场情况，固定证据；
二、及时找到相邻业主沟通，描述具体情况，争取互相协助；
三、楼上业主应暂停使用漏水部位对应的卫生间、洗手池，观察是否仍然有漏水情况发生，初步判定漏水原因；
四、楼下业主要及时转移受损财物，若已经遭受严重损失的，应及时委托鉴定机构进行定损，方便后期追偿，这是很多业主会忽视的；
五、第一时间通知物业公司工程部对渗水做初步勘查，同时要对外墙及公共管道一并排查；
六、有条件的，双方可以沟通共同分摊费用委托专业机构对楼上卫生间防水以及楼下天花板或楼板部分拆开进行排查，确定责任划分。切勿委托物业公司的工程部，没有专业的鉴定资质，给出的鉴定结论不能成为法定依据。
七、经以上步骤仍无法解决且矛盾较大的，向人民法院提起诉讼，可以最终解决问题。
小贴士：
针对广州市的业主们，《广州市物业条例》作为全国先行者，首次规定了漏水修缮义务责任人及费用支出等问题。
物业服务人、业主委员会、物业管理委员会和居民委员会应当为业主处理渗水纠纷提供协助
这一规定从实际出发考虑到这类问题难处理、易激化等特点，有难处不必再楼上楼下斗嘴了，找他们帮忙吧。
法条链接
第九十条 因房屋建设质量问题出现渗水，房屋保修期限未届满的， 建设单位应当及时维修。
房屋保修期限届满后出现渗水影响相邻房屋的， 责任人应当及时维修，依法承担赔偿责任。责任人不履行维修义务的，管理规约或者物业服务合同可以约定由物业服务人维修，所需费用由责任人承担。因共用设施设备损坏造成渗水的，物业服务人应当及时维修，所需费用在维修资金或者共有资金中列支。
物业服务人、业主委员会、物业管理委员会和居民委员会应当为业主处理渗水纠纷提供协助
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