房地产行业繁荣发展的另一面，是与房屋相关的各种矛盾和纠纷日渐突显，各类房屋合同纠纷案件在各级法院的民事审判中已占据相当大的比重。中国房地产报新媒体特为此开辟法问专栏，为买卖双方解读房地产纠纷以及相关法律法规。如果有相关的法律问题，欢迎您在后台留言咨询。

案例：

2015年3月，重庆市豪运房地产开发有限公司（以下简称“豪运公司”）拟将其建设的重庆市九龙坡区帝景豪苑小区（以下简称“帝景豪苑小区”）内的部分车位对外出租。此行为遭到了帝景豪苑小区业主们的反对，同时该小区业主委员会发布通告表明：小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。双方就此事协商未果，豪运公司因此于2015年4月向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，要求确认地上停车位的权属归其所有。（案例来源：北*法大**宝司法案例）

案例评析：

关于小区停车位、车库的归属问题一直以来争议不断，这也给业主维权造成了很大的障碍。本案就是关于小区停车位归属问题的一个典型案例，自2015年4月豪运公司提起诉讼以来，该案历经一审、二审和最高院的再审，开发商与业主的较量不可谓不激烈。该案现已于2017年8月经最高人民法院再审裁定终结，终于尘埃落定。关于本案最高人民法院认为，由于涉案车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不妥，据此认定涉案停车位归属全体业主共有。最高院的这一裁定具有普遍性的指导意义，对业主就停车位、车库维权问题提供了积极导向。

1.建筑区划内，符合专有部分条件的车位、车库的归属

根据我国《物权法》第71条之规定，业主对其建筑物专有部分享有所有权。因此，对于属于业主专有部分的车位、车库，其应归属业主个人所有。那么在建筑区划内，哪些车位、车库符合专有部分的条件呢？

对此，最高人民法院在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中进行了明确规定。该解释第二条规定，建筑区划内符合①构造上的独立性，能够明确区分；②具有利用上的独立性，可以排他使用；③能够登记成为特定业主所有的三个条件的车位应当认定为业主的专有部分。以上三条必须同时满足，缺一不可，对于这类车位、车库应当认定归属该专有部分所有人所有。

本案中的涉案停车位是地面停车位，其所占面积未纳入计算容积率的地上建筑面积之中，不能办理产权登记手续，因此，不具备前述可认定为专有部分的法定条件，由此可得，涉案停车位不属于开发商所有，同时也不属于某个业主单独所有。

2.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属

根据我国《物权法》第74条【车位、车库的规定】之第2款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。对于这部分的车位、车库原则上归属开发商所有，开发商可以就该部分的车位、车库向业主进行出售、附赠或者出租等处分行为。

本案中的涉案停车位所占面积并未计入该项目的《建设工程规划设计方案审查意见书》中，也就是说，涉案停车位所占面积不属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，因此其不能归属开发商豪运公司所有。

3.建筑区划内，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库的归属

根据我国《物权法》第73条【建筑区划内场所归属】之规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条【车位、车库的规定】之第3款，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时，最高人民法院在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。对于这类型的停车位、车库，毫无疑义，应属于全体业主共同所有。

本案中的涉案停车位是地面停车位，系占用业主共有的道路或绿化开发的，其上无建筑物，不能办理产权登记，不能成为专有部分，应当归属全体业主共同所有。

4.建筑区划内，利用人防工事改造的停车位、车库的归属

所谓人防工事也叫人民防空工程，是为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。尽管我国现行法律、法规并没有明确规定人防工事的所有权归属问题。但普遍认为人防工事的所有权归国家所有，开发商利用人防工事修建的地下停车场的所有权，因其不属于建筑区划内规划用于停车的部分，也未占用业主共有道路或其他共有场地，因此既不属于开发商也不属于全体或部分业主所有。

另外，根据《人民防空法》第五条之规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。也就是说，人防工事平时的用益物权归属投资者所有。如果小区人防工事的投资者为开发商，且开发商未将人防工事计入公摊面积的，则该开发商享有该人防工事平时的用益物权，并可利用人防工事改造的地下停车场进行出租并获得收益。但是，如果开发商将人防工事计入了公摊面积，则业主才是其最终的实际投资者，这类型的地下停车场的用益物权则应归属业主。

律师建议：

业主如遇到与本案类似的问题，首先需要做的是了解该停车位、车库属于什么性质，查清其归属，再根据不同情形选择合适的维权方案：

1.如果是和本案中涉及情节一样，即小区停车位、车库是占用业主公共道路或其他公共场所修建的，开发商不享有任何权利，如其占有使用，则业主有权制止开发商的侵权行为，并与之进行协商，协商不能达成一致的，可由业主委员会作为原告起诉开发商；

2.如果是属于业主专有部分的车位、车库，业主已取得产权证明的，包括开发商在内的任何第三人均不得擅自占用，该专有部分所有权人可径直要求侵权人停止侵权行为，或提起诉讼；

3.如果是人防工事改造而成的地下停车场，应先确认该人防工事是否计入了公摊面积，开发商是否有人防办颁发的地下防空室平时使用证。如果确已计入公摊面积，则业主才是最终的投资人，该地下停车场的平时使用管理权及取得相应收益的权利应归属业主。发生类似情形的业主，可向开发商主张权利，亦可由业主委员会作为原告起诉开发商的侵权行为。

（本案律师点评由北京安卓律师事务所刘慧君律师提供）