首先，把关于车库的法律规定放在文章的前面。有这些作为最高法律支撑，一切与之相抵触的地方性法规、部门规章、条例、办法、合同约定都应视为无效。
根据《民法典》：
第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
《中华人民共和国人民防空法》第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
接下来，根据现实中住宅小区的实际情况，将住宅小区车位分成以下两类情况分析。
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一、地面停车位。
地面停车位所占用的土地，要么是小区内的道路，要么是小区内的公共绿地，要么是小区内的其他公共场所，无论是占用的是哪一种土地，根据前面提到的民法典第二百七十五条，都是归业主共有的，所以，建在这些土地上的车位，毫无疑问是归业主共有。
但是要注意，这类车位是无产权的，代表业主的业委会无权对这类车位进行出租、出售的，但可以自行收取或委托物业收取看管费（当然也可以免费）。毕竟车停在小区内，物业是需要对其进行管理的，管理服务需要成本，所有收取必要的管理费。
收取管理费，对物业来讲可以提高物业费收入；对车主来讲，停在这类车位上，也更加放心。如汽车出现损坏或其他意外，管理人是需要负责的，因为你收了钱，但充分履行了管理义务情况下，责任可以免除。
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二、地下停车位
1、专门规划的地下车位。如在房屋建设完成后，向规划部门办理产权登记时，这部分车位使用的面积，测绘阶段纳入了小区整体建筑面积的情况下，专门规划的车位归开发商所有。这部分车位开发上可以出售、出租、转让。
2、借用人防工程建设的车位。目前国内小区建设过程中，开发商为了享受政策优惠，一般会将地下部分建设成人防工程。人防工程属于国家强制配套，禁止开发商销售。根据上文提到的《人防法》，人防工程归投资者所有。这个投资者，在房屋卖出去前是开发商，在房子卖出去以后，这个投资者就成了小区全体业主。开发商在出售房屋的时候，已经将房屋所有权以及房屋所属的土地使用权一并转让。
3、地下车库如属于公摊面积被分摊给业主，并在业主购房合同中体现。这种车库的产权属于全体业主，开发商无权销售、租赁和转让。
4、地下车库占用棉结是否算参与计算容积率。如参与计算容积率，地下车库归开发商所有。
如没有参与计算小区整体容积率，无法办理产权，则伴随着分摊了土地使用权的房屋的所有权出售给全部业主，进而占用了这些业主共有场地的车位（库）的所有权亦应归业主共有。
因此，实践中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款，如该部分车位属于地下停车位第2、3、4种情形的，应当属于无效条款。
综上，除开发商专门规划的地下车位外，其余车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或者物业公司是无权擅自处分。在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。