大家这两天都关注私募基金进入房地产市场的事情，那它对房地产有什么影响？尤其是对我们这样的四线城市又有什么影响？
私募基金大家不陌生，可以进入房地产的私募基金，2022年11月28日才出来，简称不动产私募基金。目前投资范围包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目等。
成立要求也比较高，在管不动产投资本金不低于50亿或累计投资不低于100亿。首轮实缴出资不低于1000万，自然人投资者出资额不得超过基金实缴额的20%。
简单讲，不动产私募基金可以直接从开发商、城投公司等手中直接买房。这意味着，除了刺激居民购房需求、银行不断贷外，又让投资者的钱进入房地产市场，继续给楼市输血。
这样做可能导致的结果是：
1、买房的人多了。而且是集中、成规模的买房，房住不炒，是基本政策。但是不动产私募基金设立后，这些钱投入了房地产市场，买了房子，就必须要增值。这意味着，房子的金融属性又回来了。
2、房价稳住了。房价不能大幅波动，这是一条红线。部分开发商为了增加回款，总是搞促销活动变相降价。降价，意味着抵押物价格下跌，意味着系统性风险。所以，想尽一切办法禁止降价。最好的办法是让更多的人买房，私募基金加入到买房大军行列，就可以降低库存，增加开发商资金量，就可以不用降价了。
到这里很多人会想问一个问题，当下，几乎所有人都清楚，楼市面临严重的库存量和巨大的价格泡沫，这个时候不动产私募基金，去市场上扫房，岂不是充当高位接盘侠？
在这里，可以这样说：“放心！想出这样操作的人，早就把问题都想好了！”
首先，设立不动产私募基金的门槛，能够一次性拿出一千万的人，应该不是很多，自然人20%出资比例的限制，基本杜绝了“温州炒房团”类似的情况出现。
二则，能买的东西多了。初期还限制买商业地产，现在只要是“五证”齐全的房子都可以买，还可以买仓储物流、产业园区、公路、5g基站、数据中心等。所以说不动产私募基金除了买房子，还可以买很多东西，就看不动产持有者愿不愿卖。
三则，放开了股份和债务比例的限制。指引要求不动产私募基金应当持有被投企业75%以上股权，或51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。如果基金含自然人，则可以股东借款形式提供最多2倍于股权投资的借款，也就是股债比为1:2；如果全部为机构投资者，则由合同来约定股债比。此举放宽了传统基金4:1的股债比要求，为私募基金投资不动产提供了更大的规模空间和结构空间。
以白话文来解释就是，基金有自然人投资的，可以以股东借款的形式借给被投资的项目，金额可以达到基金投资股权额度的2倍，比如基金投了1个亿，私人股东可以再借2个亿给项目。如果基金全部都是机构投资者，可以借多少钱，就是基金和被投项目合同约定的事情了，没有限制。相当于私募基金想搞好一个项目，可以无限制的砸钱。
四则，保证了私募基金的根本利益。私募基金可以将基金财产对外提供抵、质押，通过申请经营性物业*款贷**、并购*款贷**等。相当于私募基金只要投资了项目，就可以通过*款贷**的形式回款，滚动投入下一个项目。
从以上几点可以看出，不动产私募基金的盘子大、门槛高、回报稳、利润足，想参与的人很多，能参与的人不多。而对四线及以下城市的房地产而言，有以下几点影响：
1、房价基本会稳住，品质较好的项目还会有上调。
2、拿地的开发商会多，而且都是大规模拿地，建设规模大、档次高，比如智慧社区、康养、文旅、产业园等。
3、想入手房子的，可以考虑，主要是利率很好。不动产私募基金收益高了后，估计利率就会上调。
4、政府会由城投平台转向投资公司平台，融资的渠道会更多。
不动产私募基金对四线城市的影响，短时间内不会起太大波澜，各方都要时间来熟悉这个平台和操作流程，今后将有利于不动产持有者盘活资产！