虽然国庆长假里，火爆楼盘也为数不少。但节后这段时间，激情褪去后，买卖双方都有些疲惫，市场进入了一个混沌期。
馄饨，吃起来糊糊的；混沌，看上去朦朦的。
01
混沌期的选房原则
眼下局势确实有些微妙，按一句股市术语说，叫选择方向关键期。
一方面央行暖风频吹，国庆新货扎堆，部分楼盘卖得不错，市场“爷青回”；
而另一方面，无论一二手，相比年中高峰期，价格都下来了点儿，下降通道开启了？
乐观者乐观，眼下不过是短暂回调；悲观者悲观，国庆只是暂时回暖，双方擦肩而过，互道一声Hello。
当然，我们也要明白，楼市是典型政策市。政策可以让现在不涨（ 限涨），也可以让将来不跌（限跌）。
在楼市混沌期里，买到即赚到的教条已失效，挑选合适的房子，重要性大增。混沌期怎么买房子，有几条经验：
1. 坚持地段优先
一二线城市中心地段的优质楼盘，供应量少，没有短板，这类楼盘最为抗跌。
这种产品，往往贵是唯一缺点，不差钱此类物业是首选。但在珠江新城，总价动则千万以上，预算不够就只能看看了。
2. 稀缺性产品
稀缺性产品常在逆势里抗跌，是因为其资源无法简单复制。
优质学位房、景观房（ 江景、山景、园景）、地铁上盖房/TOD产品等等，这类房子对于独特人群需求刚性，故价格有支撑。
3. 避免硬伤明显的房子
有硬伤的房子，在跌势里常无人问津，自然价格就讨不着好了。比如楼龄太旧、楼梯房、噪声房、握手楼、交通不便等等。
总体来说，预算总价越高，越不容易掉坑，总价越低，则容易买到残次品，掉坑几率增加。
如果我们总价预算在250~300万，能接受单价范围在2.5~3万，要该怎么选才合适呢？
02
老四区以外如何选房？
大家都知道，中心区（ 一般认为天海荔越老四区）的房子能穿越周期，但门槛又太高。上一波涨幅过后，连智慧城、科学城，总价都开始抛离刚需了。普通人除开住，要买一套能抵抗周期波动的房子，真不太容易。
在老四区以外区域购房，和中心区不一样，要求我们打足精神，避免踩坑。预算有限的情况下，我们重点关注以下三个方面： 1. 安全性；2.成长性；3.稀缺性。
选房，最重要的当然是根据预算来，睇餸食饭。
打开9月份广州新房均价地图，2.5~3万这个单价，就只有外围四区（ 南沙、花都、增城、从化）低于3万，番禺均价，都超过3万了。
如果以珠江新城为圆心，30kM半径划圆，按广州东进南拓的方向，东至黄埔增城区界，南到番禺南沙区界。
东边界的价位大致为：
（36123+20609)/2=28366元/㎡；
南边界的价位大致为：
（36242+28225)/2=32233.5元/㎡。
显然按预算单价区间2.5~3万元/㎡，在南边界是难以上车的，目光只能更多投往东边界。
30kM半径新房均价示意
表1. 30kM半径典型楼盘均价
列举几个在售典型楼盘， 从上表可知，30kM半径圈上，东边界的星汇城，单价是最实惠的。
如果星汇城是合适选择，那我们看看她的安全性、成长性、稀缺性又如何：
01 安全性
房企雷声滚滚的当下，安全性的重要，都不用多说。选择一家实力强、经营状况好的开发商，是保住钱袋的首要考虑。
星汇城开发商是越秀地产+广州地铁+科学城集团，两家市属国企加一家区属国企，强强联手，联袂打造。
02 成长性
在股市里，我们常希望能找到一只能穿越牛熊的股票。但买不起白马股的情况下，要抵御周期波动， 首要看成长性。
这个成长性就是未来发展空间，换言之，是政府重点投资区域。
从交通运输十四五规划看，下图中的粉红色区域：珠金琶、智慧城、科学城、知识城、创新城等，都是值得重点考虑的地段。
星汇城属中新知识城板块，距科学城、智慧城不远，成长潜力大。
03 稀缺性
再从稀缺性看， 星汇城TOD的交通枢纽优势不易复制，对交通要求高的刚需一族吸引力巨大。
从轨道交通便捷性看， 星汇城正好处在21号线与14号线支线交汇位置。如乘坐21号线，科学城快线1个站、天河快线3个站到科学城；往东快线2站可到增城广场。
表3. 工作日21号线快线站点到站时间表
此外还有新白广城铁在建，西到白云机场广州北站，南至东莞深圳。
三项主要标准过一遍，星汇城都是可以让人放心的。
03
星汇城产品
除开上述三条标准，星汇城产品又有哪些独到优势呢？
01 垂直立体交通
星汇城，是TOD城市发展模式的全新探索，依托轨道交通带来的集聚效应，实现“办公、商业、居住、交通”等多功能的融合。
简单讲，下楼就是四通八达的轨道交通，这是对无车族或者厌车族的无敌诱惑。
02 配套设施高效利用
星汇城是地铁主导社区，配套设施主要设置在地铁到楼栋的动线上，为上下班通勤的必经之路，同样面积的配套设施，利用率比普通小区高。
03 超宽楼距视距
▲ 超大楼距及其排列方式带来了超视距空间
日照
建模分析楼盘日照情况：
星汇城SU模型 冬至日正午日照阴影
星汇城SU模型 上午日照阴影
视频加载中...
大寒日日照阴影模拟
大寒日日照时长
由上图可知，楼盘在冬季拥有良好日照，大部分南向单位大寒日日照时长在4~8小时。充足阳光，这是宽阔楼距的最好体现。
27#28#楼前间距宽约80米
27#28#大寒日日照时长
19#20#楼前间距宽约90米
19#20#大寒日日照时长
03 超实用的户型
星汇城两梯四户，梯户比低至2，舒适度让人羡慕。户型面积主要有88㎡、95㎡和97㎡三房两卫、122㎡四房两卫。
先看88㎡，居然做出了大户型的范儿：南北通透、三房两卫、入户花园、超长横厅。
刚看户型图，我都不敢相信，这户型图是88㎡的，还以为是配错了。
97㎡户型，主要布置在南向单位，超长阳台、主卧套房设计，方方正正。
04 便捷商业
社区内拥有建面约8000㎡的商业配套，商业街已初具规模。
走出社区，地铁畅达镇龙、知识城、荔城、科学城、黄村、新塘等六大区域商圈。
05 配套学校
楼盘内配建24班小学和18班幼儿园，上学安全又方便。
星汇城配套学校效果图
04
250-300万的选择
250-300万预算，放在天河中心地段，只能买一个30㎡单间；放到科学城，能买一个60㎡的两房，但在星汇城，却可以买一套大三房。
典型三口之家，如选择星汇城88㎡的房子，预算大致为230万，但这个价位，远低于中心区部分热门楼盘的置业门槛：
表4. 各区代表性楼盘总价门槛
250~300万预算选择星汇城，有亲民价格、实力开发商、便捷轨交、高效配套、宽阔楼距、舒适户型、楼盘配套学校等多项优势，确是中心区需求外溢的不二选择。
