新购房屋楼顶漏水，谁该承担维修责任？
——房地产管理合规
胡晓芬 王静 江西智桥律师事务所
【案例】
某甲在A开发商开发建设的楼盘购买了一套顶层房屋，收房后装修三个月并空置半年，入住不久发现房顶漏水。为此某甲多次向A开发商及B物业公司要求维修，开发商和物业公司互相推诿，漏水问题一直未得到妥善处理。
问：某甲的房顶漏水问题，谁应该承担维修责任？
【分析】
鉴于某甲房屋尚在保修期内，其房顶漏水问题A开发商应该承担维修责任。
A开发商在向某甲出售该房屋时，对房屋质量作出了书面承诺并出具了《住宅质量保证书》。《住宅质量保证书》依法必须载明：房屋的保修范围、保修期限等内容，楼顶的法定保修最低期限为3年。超过保修期的房屋，楼顶渗水则应由物业公司负责申请使用住宅专项维修基金进行维修。
【合规建议】
在生活中，当我们购买的房屋出现漏水时，首先应检查导致房屋漏水的原因；倘若是房屋存在质量问题，则应查看房屋漏水的具体部位，并查明是否处于保修期范围内。在保修期范围内的房屋由开发商承担维修责任；倘若房屋已过保修期，属于小区公共区域的漏水由物业公司承担维修责任，不属于小区公共部分的漏水，由业主自己或者导致漏水的责任方维修。
【 法条链接 】
《城市房地产开发企业经营管理条例》
第三十条
房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
第五条
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1.工程质量监督部门核验的质量等级
2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修
3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
（1）屋面防水3年；
（2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
（3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
（4）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
（5）门窗翘裂、五金件损坏1年；
（6）管道堵塞2个月；
（7）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
（8）卫生洁具1年；
（9）灯具、电器开关6个月；
（10）其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
4.用户报修的单位，答复和处理的时限。
第六条
住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。
国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
《中华人民共和国民法典》
第二百七十四条 【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】
建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第九百四十二条 【物业服务人的一般义务】
物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。