因新冠肺炎疫情或者疫情防控措施影响，许多自营行业都受到了重大打击，房地产行业也迎来了“寒冬”，许多楼盘面临成为“断尾楼”的风险，延期交房的现象也越来越多。在此环境下，对于开发商而言，疫情能否成为延期交房的不可抗力因素？
首先，原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。 但在下列情况下，不构成延期交房：
(1)因不可抗力对按时交付产生影响。 根据《合同法》（适用于2020年12月31日前）第一百十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力地出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。
(2)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。
那么，疫情是否属于不可抗力的范畴呢？
依据相关法律的规定，突发疫情如果具有不能预见、不能避免并不能克服的客观情况的，属于不可抗力的情形，可以免除相应民事责任。
根据上海高院对于涉疫情防控合同的问答，写明疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日生效）第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响，考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。
由此可见，疫情可以成为不可抗力因素 ，同时最高人民法院也出台了有关疫情期间商品房买卖的指导意见：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。 但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。” 根据该指导意见，我们可以很明确地知道，疫情可以成为开发商延期交房的因素。
但这并不意味着疫情可以成为开发商延期交房的“免死金牌”。“不可抗力”并不是免责的万能钥匙。对不可抗力的免责规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响的大小，部分或者全部免除责任。意思是说， “免责”免除的是违反合同约定的责任，但是有后续补偿的义务。
法律虽然规定了不可抗力可以免责，但是真正做到免责，大家也要及时履行相应的告知义务及举证义务，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 也就是说，一旦开发商因疫情延期交房，那么要做到（1）通知业主。（2）证明延期交房确是因为疫情或防控措施所导致的。
因此，开发商虽然可以因疫情而延期交房，但也需负起应有的责任，并酌情给予业主一定的补偿。
如果还有不清晰的地方，可以联系白泽法务为您解答。
