20年前一位北漂画家用4.5万的成交价买下了一个宅基地上的房屋并进行了一定的翻修新建，之后房价飙升农民反悔，起诉法院要求认定买卖合同无效，但画家也不甘示弱起诉要求信赖利益赔偿。

最后法院判定两起案件，买卖合同无效，宅基地和房屋返还农民，同时农民要总共要赔画家28万。这里之所以会出现如此离谱的差异，主要考量的因素有以下几点：首先宅基地买卖本就不合法，即使双方签订了宅基地使用权的转让合同，法院通常也会认定这样的合同无效。其次根据过错原则，农民需要承担返还财产、折价补偿、赔偿损失等民事责任。判决他向画家退还购房款并且赔偿预期利益损失。这个预期利益损失，就是通过买房时候和诉讼发生时候房屋价值的差额来计算的。

能够有一座舒适、体面的住宅，是多少中国农民毕生的终极追求、奋斗的全部价值。从某种意义上来说，宅基地是农民最重要的核心利益之一。这也决定了，与宅基地有关的任何制度设计和改革举措，都承载着牵一发而动全身的复杂性和广泛性。旭冠律师提醒大家要时刻关注有关宅基地的最新政策，以防不时之需！！！

那么农村宅基地的最新政策有哪些?

1、非农村户口不能建房。

如果农村户口已经落户到城市的，是不享有农村建房权利的，而且在村集体经济组织也是申请不了的。国家规定，农村宅基地所有权是属于农村集体经济组织，而农民是只拥有使用权的。

2、对宅基地超出的面积进行征税。

宅基地超出的面积要征税早在2018年已经在某些地区开展了，到后期会真正落实到各个省份地区。以前国家没有农村宅基地面积的规定，所以那时候很多人对宅基地周边进行扩大建房，从而造成宅基地的面积大范围超出。至于具体的征税标准，不同的地区会一定的差异，举个例子，某省的宅基地超出面积是按照200/㎡来计算。

3、宅基地有偿退出。

国家为了有效利用、盘活农村土地资源，对出现一户多宅、空心村、空心房等有关问题会进行整治。关于这些满足任一种就可以向当地政府申请宅基地，都会给与相关补偿，具体的补偿费用标准会按照当地的年均收入水平来定。

4、不得超出两条“红线”。

两条“红线”是指不允许以买卖宅基地为出发点，也就是说农民利益的出发点不允许是买卖宅基地，此外不能说已退出农村宅基地，作为进城落户的一项条件，只要农民落户那就必须要退出宅基地。不过这个不是国家全面推行实施的，如果当地政府有这项的硬性措施，可以维权。

5、不得违反“一户一宅”。

国家已经发布了严格的管制措施，要求各地区必须严格实施“一户一宅”的政策，包括任何人不得违反“一户一宅”的原则在耕地或多占宅基地进行建房的。一些地方在实施“一户一宅”后，对宅基地的审批也变得严格起来。

大家都说土地是农民的命根子，这土地不单是指耕地，也包括宅基地。对于农民来说，宅基地及其上房屋，不仅是遮风挡雨的庇护之所，更是幸福生活的寄托之处。在乡土中国的熟人社会中，一个“家”字重有千钧，承载几多冷暖、几多悲欢。咱们农民朋友切记，宅基地的买卖限制非常多，千万不要抱有侥幸心理想谋取利益，否则就像本案中的农民一样，赔了夫人又折兵，损失惨重啊！