以案释法：屋顶漏水难维护，调解帮忙解困难
案情简介
王明家住冀州某小区5号楼1单元顶层，该小区是一个老旧小区，年久失修，每到雨季顶层都会漏雨。因为小区已经没有维修基金，所以前几年都是王明家自行出资维修，但维修工人表示楼房顶层已经不适宜再做局部修补了，单纯的局部修补治标不治本，必须整个屋顶做全面防水。这样一来，工程费用激增，王明认为这个费用应该整个单元楼共同承担，但是邻居并不认可。近期，王明找到湖滨社区调解委员会，请求调解。
调解过程
调解员李秀池受理后，先向王明及小区居民了解房屋情况。经过了解，该小区属于回迁老小区，没有物业，房屋已经过了5年维修质保期，维修基金也已经用完了。如果整个楼顶全做防水的话，费用超出了王明独自承担的能力，而且王明认为房顶重新做防水是为了维护整个单元楼的安全，楼下居民理应承担维修费用。而王明的邻居则认为，王明在购买房屋的时候就应该明白顶层有漏雨风险，但是为了贪图便宜或其他理由选择了顶楼，就要承担因此产生的后果，自己购买的房屋价格比顶楼贵，不应该再为顶楼漏雨支付费用。由于当时法律上并未对过来维修质保期且没有维修基金的房屋如何修理进行明确规定，所以调解员从情理方面对双方进行劝导。
调解员首先跟大家说明顶层漏雨浸泡的是整个楼，如果不管，长期下去对楼体安全肯定会有一定影响，这不符合全体居民的利益。而且现在大家楼上楼下住着，日常遇到个困难，需要搭把手的时候，邻居是最方便的途径，俗话都说了，远亲不如近邻。再说了小区已经是老小区了，这次遇到的是屋顶漏雨的问题，影响了顶楼，但以后还可能会有下水道堵塞、楼道灯坏了、线路老化等等问题，如果大家都只管自己门口的一点事，到时候大家形不成一致的处理意见，那么整个楼的后期维护都会出问题。
经过调解员的耐心劝导，5号楼1单元的全区居民同意共同出资维修屋顶，并约定以后遇到类似问题，共同协商解决。
法律知识
本案涉及法律知识点：2021年民法典颁布实施之前，对于建筑物维护方面，只规定了建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。民法典颁布实施后，对建筑物维护方面做了规定。民法典第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。因此屋顶属于全体业主共有部分，当共有部分出现需要维护的情况，应有全体业主共同承担，具体承担比例可以通过协商解决或按照专有部分面积占比确定。
点评分析
在化解矛盾纠纷中，法律法规是一个重要的调解依据，在法律未明确规定的时候，调解员就要从情理方面进行调解，帮助找到一个双方都满意的解决途径。