前几天，在律所群里，有律师提问了关于法拍房的问题，我翻译下，大概意思是问：在上海限购的人能买法拍房吗？具体有什么要求。
这也是小编经常被问到的问题，今天，小编就根据自己的实践经验分享下购买法拍房的注意事项，并纠正一些购房误区。
希望，看完本文的大家能解决两件问题，一、知道买法拍房。二、更正关于法拍房的一些刻板印象。
Q：什么是法拍房？
A：法拍房，简而言之就是法院委托拍卖的房子。
前提是法院委托，这是区别于商业拍卖。在拍卖市场，有些拍卖是当事人自行委托的，这样的拍卖房是限购的。全国有个别城市的法拍房也是限购的，在这里小编仅分享上海的法拍房政策，就目前而言，上海的法拍房不限购。
Q：什么人可以买法拍房？
A：“有钱”人。
这是对法拍房买家最简单粗暴的概括了。在上海购买法拍房的不需要有户口，不需要有社保，不需要结婚，不限制名下房产套数。也就是说这个市场不限购，有钱就能买到房。因为不限购，法拍房市场的“有钱”人分成了两类，一类是刚需，一类是投资客。这也使得法拍房市场在成交价格上呈现出轻微两级分化的情况，即总价越低的房产越接近市场价甚至超过市场价成交，总价越高的房产折扣越大，捡漏的机会越大。
Q：在哪里可以购买法拍房？
A：公拍网、京东网、淘宝网、人民法院诉讼资产网、 中国拍卖行业协会网、工商银行融e购和北京产权交易所。
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》和《最高人民法院关于建立和管理网络服务提供者名单库的办法》，目前提供司法拍卖的网站为上述七个网站，其中，后两个网站是2019年6月1日新加入的网拍平台。
根据对上海网拍平台房源数量的大致统计，房源有多至少排序如下
公拍网 www.gpai.net；
京东网 www.jd.com；
淘宝网 www.taobao.com；
人民法院诉讼资产网 www.rmfysszc.gov.cn；
中国拍卖行业协会网 www.caa123.org.cn；
工商银行融e购 mall.icbc.com.cn；
北京产权交易所 www.cbex.com.cn。
大家可以将上述网拍平台看成链家网、中原网等中介购房服务网站，只是提供服务的是拍卖行。
Q：如何购买法拍房？
A：像购买二手房一样购买法拍房。
解决了购房资格和“钱”的问题。接下来，就是房子本身了。小编希望大家能正视法拍房，像购买二手房一样购买法拍房。也就是说，大家为购买二手房所做的准备工作同样适用于购买法拍房。
根据公拍网（其他网站大同小异）购房步骤，具体有如下几步：阅读公告，联系法院，交保证金，出价竞拍，竞拍成功，线下提货。大家按照网拍步骤参与拍卖、交付房款、办理过户和交房即可。
解构后，与购买二手房相比，具体步骤对比如下：
从购房纠纷经验总结对比图不难看出（注意：不是小编购房经验多，是小编处理购房纠纷多，毕竟小编所在团队是专业的房产律师团队，天天和房产纠纷相处自然也就熟悉了。）二手房常因居间协议和网签合同签署的问题发生纠纷。因此，建议请专业的律师陪同签约，合同签的好，后面按照合同履行即可。法拍房，则没有签合同的风险，重点关注在剩余款项的支付和交房上。
支付剩余款项需认真阅读公告，在付款截止日之前付清款项，否则视为悔拍，将没收保证金。实务中，认为购买法拍房的资金压力大，是因为之前的法拍房需短期内支付全款，购房资金占比高。且，即便能*款贷**也是利息高周期短的商业*款贷**或民间资本借贷。
如今，市场上出现了一些银行等金融机构可以提供按揭*款贷**。有些服务结构甚至打出不限贷的旗号，招揽购房人。在此，购房人需注意所办理*款贷**的种类和放款的时间，找靠谱的专业法拍房*款贷**的银行合作，尽可能办理按揭，因为按揭的时间长，利率低。在上海购买法拍房的按揭*款贷**政策与购买二手房的政策相同，即首套*款贷**六五成，二套三成或五成。
另外，关于交房，如果房子本身无人居住，则交房不会有太大纠纷，但如果有人占用或带租约，通常情况法院不负责清场，因此，这也是纠纷的重灾区。
最后，是关于税费和户口问题，一方面，购房人需要认真阅读公告，拍卖公告上记录了：税费承担方式、物业费、户口情况。另一方，购房人要事先尽调以进一步核实公告并计算购房成本，为参与拍卖设置购房总额上限做充分的准备。二手房中有中介提供专业的信息咨询，法拍房也不例外，也存在许多专业的咨询机构提供尽调咨询服务。大大规避购房风险、节省时间成本。
Q：如购买法拍房的风险高吗？
A：不高。
经常听到咨询的购房人说，法拍房不能买，风险高。他们常常认为有查封有抵押的房子产权不清晰交易安全不能保障。实际上是因为购房人将查封房和法拍房混同而导致的。关于法拍房的产权，认真阅读拍卖公告便可知产权情况，法拍房的产权清晰且成交后强制过户。比二手房过户更安全，只需要法院执行裁定书便可过户，不需要产权人配合。当然，事无绝对，也有意外情况。小编处理的法拍房中就曾出现过一些房产，因补地价或过高的税费而僵持着无法过户。这也给广大购房人做了重要风险提示，请认真对待购房前的尽调。
关于法拍房的风险，在上文中已陈述，在此不再赘述。2018年郭韧律师也曾撰文分享过购买法拍房的风险。
在此小编想纠正大家对法拍房风险高的刻板印象。其实，相比法拍房，二手房发生纠纷的概率更高。
Q：购买法拍房一定比二手房便宜吗？
A：不一定。
首先，让我们理清法拍房的四个价格：1、起拍价；2、评估价；3、成交价；4、市场价。
见字如意。根据拍卖规定，起拍价通常是评估价的七折，成交价基本接近于真实市场价。
最终的成交价和市场价之前的差价就是利润空间。
前文，已经将法拍房的购房人分成了刚需和投资客。总价较低的法拍房的成交价会逼近甚至溢价成交。而，总价较高的法拍房通常会低于同地段二手房的市场价成交，这也符合供需规律。
其实，想在法拍房市场捡漏并不是件容易的事，需要充分尽调，计算好成本再出手。
相比在法拍房市场捡漏，在查封房、动迁房市场捡漏的概率或许更高一些，不过这两块市场与风险相伴，无专业辅导的买家慎入。
Q：购买法拍房一定要通过中介机构吗？
A：不是。
这个问题就像购买二手房是否一定要通过中介一样，答案都是否定的。
无论是进入哪个司法拍卖网站，都会有如下图的风险提示：
购房人无需通过购房中介亦可参与拍卖，购买法拍房。
纵观法拍房市场，提供法拍房购房服务机构仍层出不穷。他们或是提供购房尽调，或是提供房源，或是提供购房咨询，或是提供法拍房*款贷**，或是提供陪同法拍服务，亦如二手房中介机构一样鱼龙混杂。
购房人在购买法拍房时，请像尊重二手房服务机构一样，尊重法拍房服务机构。一方面，相信专业机构提供的信息服务价值。另一方面要保持谨慎，避免中介机构成为购房风险的来源之一。
最后，祝每一个看完本文的人能买到心仪的法拍房。