楼备包装会有多么复杂？如果你是一位胸怀全局的操盘高手，你绝不会这么想。该讲对楼盘包装的战略功能进行了全面解析，并出了一整套策略设计。20多个适用于入住工地前期、施工阶段、预售阶段、收尾阶段的具体战术，是令实干家们眼前一亮的好手法。
一、楼盘包装战略功能解析
解析A：楼盘包装的价值
楼盘包装要达到良好的效果，不需要增加太大成本。像地盘包装及销售包装基本上是一次性投入，而广告是多次投入。楼盘包装是广告的有益补充，是营销策划中不可缺少的一环，起到强化及深化广告宣传效果。
楼盘包装的价值是：
1、有利于提升楼盘档次品味，表现楼盘内涵，获取买家认可，促进销售。
2、有利于加强公司形象，树立公司品牌，包装得好的楼盘是公司实力的最佳展示。
解析B：楼盘包装有待提升的问题
（l）技术水平不高
销控表大多数楼盘还采取贴小红纸的方式，而香港已经开始使用电子屏幕显示了．
（2）包装细节不到位
香港的售楼书大都制作精良、印刷精美，内容非常细致，几乎涉及到客户所要了解的每一细节，包装十分到位。
（3）从业人员素质差
从业水平及实力参差不齐，难以形成规模经营。
（4）地产商楼盘包装意识不强
某些实力较强大的地产商，总认为自己的楼盘地段好，公司信誉也佳，包不包装无所谓，而实力弱小的地产商，觉得自己的项目本来
就不大，不愿增加成本。
（5）包装缺乏整体优化组合设外
楼盘包装从里到内，应该围绕着一个具体的定位、一个精神内容、一个良好楼盖的形象展开，这样才能反复加深客户印象，树立起楼盘特有的形象，反映出楼盘特色。
（6）市场信息透明度不够
有些包装和一些销售包装带有欺骗性，消费者容易产生不信任感，使楼盘销售难以达到预定效果。
二、楼盘包装整体策略设计
策略Ａ：主题与风格一致
策略Ｂ：完整的架构设计
楼盘包装包括：
1、硬件包装（地盘包装和施工建设包装）
2、软件包装（销售包装和管理组织上的包装）
地盘包装、销售包装较被重视，而施工建设包装、管理组织上的包装易被忽视。
策略Ｃ：楼盘包装细分
地盘包装：楼盘范围内的一切广告宣传及销售设施和工具（硬件）：广告幅、板、旗、牌、售楼处、样板房、人工景观。
销售包装：“软件”的包装， 销售人员的管理，谈吐语言，着装，气氛的营造，活动，表演施工建设包装施工现场的整体管理设计到发展商的实力，销售进度，建设质量等问题，需做好统筹计划安排。
管理组织上的包装：对工程进度、销售进度总体的筹划和把握何时动工，加快进度，何时封顶，何时全面竣工，何时入伙。
三、楼盘包装具体任务
任务A ：楼盘视觉形象
（1）目标
使楼盘概念具体化、专业化，建立花园形象。以便于其在今后推广中，给买家留下深刻、明确的印象。
（2）内容
①项目标志
②标识系统
③导示系统
任务B：工地形象诱导
（l）目标
工地作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济和有效的场所，工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能够营造销售气氛。
（2）手段
工地路牌：表明物业的z称和位置，直接与工程形象相关联。
工地围板：明确发展商和地产建造的专业性。
工地气氛：利用彩旗、气球等宣传物品、吸引人们的注意力，营造人气旺、整洁、有序的施工现场。
任务C：工地环境包装设计
1、目的
将整个工地现场，根据建筑施工的进程和环境特色进行包装。包装强调项目的特色，对项目有一个整体良好的视觉形象。
2、手段
一部分内容为工地围墙包装、工地立柱广告牌制作、工地公共标牌制作、挂旗制作、路灯安装等。另一部分内容为绿化其他配套工程完善，优先搞好工地围墙沿线、样板房参观路线以及绿化工程施工。
3、要求
严格按照VI设计内容制作完成，绿化工程部按工程进度按时完成。
案例展示：红树西岸在安全网的色系处理上便突出了一大创新：施工安全网以绿黄两大色系成环状交替运用，完全注重施工过程中其给人的审美感官。其楼体广告是随项目施工进程逐步出现的，这种创新彰显的是开发商的细节创新。
四、入主工地前期阶段楼盘包装策略
策略A：外墙广告——最大的户外看板
1、常规模式
楼盘的外墙一般有两类包装方法：将外墙用墙柱分格成多面，每面的内容图案颜色相同，主要是按排名、楼盘标识、电话等，以达到统一形象，加深买家印象的目的。用墙柱分格为乡面，粉刷上投资商、发展商、代理商、承建单位、设计单位的大名及标志。
2、创新模式
外墙及塔建的围墙其实是最佳的广告包装位置，因为它面积大、范围广，称得上是最大的户外看板，地产商应该在这方面多花些脑筋，认真研究一下如何利用。
案例展示：红树西岸颇具特色的楼体形象展示
策略B：户外广告看板
1、常规模式
立在售楼处顶部或两侧、外墙以及主要入口处的大型看板，内容一般是楼盘透视效果图、楼盘名称、广告语、售租电话、楼盘标识、交通图等。
2、创新模式
由于户外广告看板比较醒自，台湾的流行做法是加上指示箭头，指出接盘所在方位或者售楼处所在位置，而深圳这种做法极少。其文字图案必须与楼盘的格调及内涵相关，并且要具有吸引力引导作用。在相同位置不同楼盘的看板中，画面简洁的看板往往更加吸引人。
策略C： LOGO
即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板、牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。
楼盘标识体现按盘的品味档次及精神内涵，是楼盘包装不可缺少的手段和内容。
五、施工阶段楼盘包装策略
策略A：先人为主的致歉公告
如：尊敬的……本工地因施工……………不便之处，敬请原谅。
－－大厦施工工地
策略B ：入口牌楼
即在楼盘入口或主要道路入口处搭建的大型牌楼，通常是灯光铁架拱门也有些是具有艺术特色的水泥建筑，深圳有些高档豪华住宅的入口牌楼搞得比较漂亮，象万科城市花园、都市花园等，这些入口牌楼一般都作为小区建筑的一部分保留下来。
策略C：施工进度板
让人看到楼在长！
策略D：广告布幅
包括“商业”布幅、“政治”布幅和“创新”布幅。
广告布幅是最显眼的包装，深圳的楼盘应用得最广泛，但有一点不足就是，缺乏楼宇动作方向说明的布幅，若能挂上“X座X栋”字样的广告幅，会更加一目了然。香港在这方面便做得极好。
案例展示：鸿翔·御景东园“水主题”形象的包装展示
策略E：指示牌
指示牌的形状灵活多样，有箭头形指示牌、指示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等。指示牌与路旗一样，起引导作用。设备指示牌，方便消费者参观看楼，提醒他们注意某些事项，展示发展商的细心与诚意。因为消费者最后之所以购买，有可能就取决于一些极细微的行为，正如俗语所说的：“于细微处见精神”。
策略F：弧形拱门
充气橡胶做成的弧形拱门，商服物业、写字楼物业的包装中应用较多，一些大型庆典活动及表演也常用，有的也用数个充气拱门及幕布做成充气蓬房，起到防雨防晒作用。目前深圳的充气拱门大都是红色、黄色两种。
策略G：精神堡垒
台湾流行的说法、精神堡垒，实际上指的是实物化的楼盘标识（L0G0）具体讲就是带有楼盘名称的建筑小品。去过锦绣中华的人，大概都会记得门口那块雕刻着“锦绣中华”字样的漂亮石头吧，那便是精神堡垒。
顾名思义，精神堡垒表现楼宇的精神内涵，应切合楼盘的主题与定位。
策略H：温柔的警告牌
如：
为了您的安全，请注意………………
为了您和家人的幸福…………………
六、预售阶段楼盘包装策略
策略A:路旗
在楼盘旁边的主要道路两旁设置的宣传旗帜，内容主要为楼盘名称及楼盘标识。严格来讲，设置在围墙上及售楼处预部周边的旗帜也属于路旗、路族对于一些地处偏僻位置、或者有一定纵深的楼盘起着重要的引导作用。
策略B：小彩旗
一般是三角小彩旗，现在深圳也开始用一种旋转风轮小彩旗，象东港中心、宣嘉华庭。利用小彩旗可以装点现场、营造气氛。
策略C：景观庭园
有条件的楼盘，可以在它楼处前面的空间布置一些庭园式小景观，如假山、雕塑、喷泉、小瀑布、微型小花园等、有些已入伙的现楼、把售楼处设在区内、利用小区内的景观环境，亦可达到同样的效果。
景观庭院可以为死板生硬的售楼环境注入活力生气，表现地产商的细心体贴，增加亲和力和温馨感，特别适宜于住宅楼盘的包装。
深圳一些住宅楼盘，售楼处前面，往往摆几个花盆，弄几盆盆栽，搞几处草坪敷衍了事，显得很不够诚意。
策略D：售楼处
1、建筑外观风格
售楼处的建筑外观风格应与楼盘的类型、档次相吻合，颜色、造型昼与楼盘配合，格调一致。
2、内外装修 售楼处室内摆设大致有接待台、展板（包括广告板、效果图、 说明图）、灯箱广告楼盘模型、户型设计模型、销售进度表、 售楼书、说明页、椅、台、屏风、饮水机等。
3、洋房楼量控制几个主力户型就可以了。
案例展示：后海公馆：在简约而不简单的展示理念下，项目的展示包装于细节处体现质感，体现项目与众不同的气质。
七、收尾阶段楼盘包装策略
策略A：入住率广告版
树立入住率广告板把销控表放大，胜于任何一种宣传促销方式。
策略B：清洁现场
逐步回撤各种包装工具有步骤地撤回路旗，彩旗，充气拱门、广告板等，注意清洁。
策略C：感谢公告
告谢板公开感谢市民的大力支持，树立公司品牌形象！
地盘包装还包括其它一些内容如标志旗、*彩大**旗、区域旗（标示楼盘所规划的各个分区域）、楼栋旗（标示不同楼栋、朝向）、警示牌（如禁烟牌、草坪保护牌等）、欢迎牌、汽球（目面标出楼盘名称、标识等，一般汽球下面都挂有条幅）、灯光照明设备、小区总体平面图（指出小区主要道理，建筑物分布等，有时绘制在指示板上）等等。