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Q:提问: 京总，您好！本人30+，年入40+，父母名下一套牡丹园西里朝向较好二居，本人名下远洋山水一套两居（本人首套首贷）。现随父母居住远洋，西城工作。考虑自己独立居住、牡丹园房产较老等诉求和因素，想出售牡丹园房产（查询目前市价600—650）+现金和*款贷**筹集100-150，总预算700-800方式换房。因不打算要孩子，不太关注学区。将来父母仍居远洋。
方案1：换为双井首城 a派公寓 苹果社区等盘一居或朝青天鹅湾 润枫等区域loft等房型。主要考虑：朝阳区域配套发达，能满足自住或出租需要，流通性较好，离西城通勤成本可接受，将来如再置换有较大空间。缺点是均价高 预算有限只能买一居。方案2：换至青塔区域万科紫苑等盘两居或小三居。
主要考虑：兼顾独立居住，同时在不置换远洋房子前提下，考虑离父母进一些方便照料。考虑父母身体较健康、朝阳居住的便利性、可租性、 保值性，个人目前倾向牺牲掉面积换至朝阳。问题：1. 出售牡丹园老房思路是否正确？2.选房区域 、楼盘以及户型选择定位是否合适，或有其他区域及楼盘户型可供参考？感谢
A:回答: 您好,感谢信任!1、关于老旧小区的未来,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细分析,建议阅读全文,首先北京的房价上涨逻辑是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘;如国贸一带的优质商圈、亦庄一带的优质商圈、望京;这些区域的资源比较集中,市场上的购买力也比较充足,对于房价的推动作用更大,其次靠近市中心的老旧小区只能跟随大盘普涨,保值性还可,我对于此类住宅的建议是见好就收,如果有条件投资更好的盘当然去换更优质的商圈更优质的盘,可上升的空间和未来的天花板都高于老旧小区;
2、关于选筹上,万科紫苑这个盘在丰台属于明星楼盘,居住体验和社区的管理都优于同区域大部分楼盘;保值性很强,升值性中等吧,17年之后这个盘处于横盘状态,近一年的行情是处于上涨趋势,大概10个点;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;论行政区朝阳的价值大于丰台,从纯投资角度朝阳的价格更低,配套也高于丰台,流通性和价格天花板也更有优势,其次不建议选loft,本身小户型面积有限,如果分割为两层实用性较低,800左右可以看看青年汇佳园的两居,这个盘80平的两居价格在750左右,全部下来800以内很轻松,华纺易城85平的两居也在800以内,这两个盘属于朝青的热盘,流通性以及保值增值性都很好;可参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图;祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问: 京总，您好！我主要是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的当代城市家园54平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里屯南路的学区房或者是西城的冠城名敦道。
我的想法如下：1. 当代置换到三里屯南路主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学区，1.2. 三里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大概800米，楼下的对面大概是朝阳医院，周围生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也近，孩子上学的距离问题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，毕竟当代真的太远了。1.4 这个小区的房子我也看了，楼层的装修属于临近老破小里外观装修最好的，因为好像是前两年市政装修过，里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自住比较多。
顾虑：三里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的冠城名敦道，主要还是考虑到学区+距离润枫近两个理由;我主要想问，我这样的置换是不是还可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确实不行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以满足500万，其他的需要*款贷**。
A:回答: 您好,感谢信任!建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环以此类推
当代城市家园、三里屯南路、冠城名敦道这三个小区,如果按照优先级排序的话应该是当代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品质商品房,流通性和保值性都很好,广渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资源很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
而三里屯这个地方的定位是商业服务而不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的话并不是一个很好的位置,并不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域一是土地资源稀缺,很难再造出商品房社区,即便有也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,独木难成林,靠一两个楼盘很难提升一个区域的品质,比如北四环的霄云路八号,楼盘再豪口碑还是一般,只能说这个位置的保值性没问题,论增长性,广渠门和上地的成长环境更好,如果换的话建议重点考虑广渠门,建议认真阅读星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
Q:提问: 您好，目前孩子上学在东城租房，自有一套垡头翠城的塔楼3居两厅两卫经适房，目前父母住。4-5年内不会回去住，父母有房票一张。考虑1:置换经适房，在周围买一两居父母住，剩余款项和目前存款拿出200-300，合适时再入手一套500万的房子，投资，如果不合适，就缓缓，一套算2套，一套可以用父母房票；考虑2:买一套新房，3居，和父母共住，目前看了金隅昆泰，之*考前**虑过保利锦上一期和绿城沁园，被否。不知哪种选择比较好，另外，金隅昆泰入手如何？用父母房票还是二套？谢谢，期望得到您指点
A:回答; 您好,出掉垡头翠城正确,经适房保障房等此类房屋是居住权,北京人不缺住房,大量建设保障房,会导致商品房的用地进一步变的稀缺,商品房的价格也会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.保障房保障的是低端人口,商品房适用于高端人口的财产保障;优选方案二,集中资源配置一套优质地段优质商品房;十八里店目前的区域界面很差，新区的发展除了资金和时间的投入，最重要的是上面的重视，望京和国贸发展了近二十年才有今天
整个朝阳的产业结构已经很明朗，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;东南方向四环外不在范围内，有很大的不确定性，未来大概率也是处于冷门板块;孩子在东城上学,可以集中资源在东城附近找一些不错的区域;即便是父母自己住离孩子也近,生活上也方便很多;其次对于财产的保值增值性效率更优;
就目前的一个经济发展速度和社会效率;对社会贡献大的人自然会选择城市的龙头位置自住;房地产的城镇化接近尾声,普涨的行情越来越少,房地产行情只剩下板块红利,冷门板块或位置较差的未来的行情大概率会处于横盘阴跌的状态,对于新区也存在很多不确定性;稳妥起见选择确定性更高的位置安全性更高;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，理解文章核心投资非常简单;祝一切顺利！
Q:提问: 您好，目前总预算700左右，工作在六道口附近，没有学区要求，想要买一套自住，大概率会长期持有，目前朝阳跟丰台丽泽商务区看的比较多，六里桥附近的保利百合将将可以买两居，但是感觉有溢价，朝阳主要在三里屯国贸附近的老公房与青年路之间犹豫，目前比较中意的是人民日报社家属院、三里屯东教委家属楼，朝青看了华纺易城，因为对于学区五年内没什么需求，所以没有在海淀附近看。麻烦您就我目前的情况帮忙推荐一下，只要在城六区内就可以，谢谢。
A:回答: 您好,如果在城六区内选的话建议重点淘下朝阳的,丰台的话如果不是通勤要求可先避一避,丽泽确实在兑现,保利也是这一带品质很高的盘,但因为前期炒作涨了不少,如果买这个位置大概率需要长持才能兑现,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中,对房价涨幅及下跌规律有过详细的系统分析,所有区域前期经过某一利好因素发生过暴涨都会有几年的冷静期,而朝阳这些优质板块都是正常的涨跌,比较稳健一些
其次如果考虑三里屯的老公房不如去海淀买,海淀的老公房要比朝阳的行情好一些,这两个区域购房人群不一样,朝阳年轻人居多,年轻人聚集的板块次新盘行情比较不错,海淀西城购买者年龄普遍比朝阳大;所以老公房行情优于朝阳,朝阳东南部比较热门的商圈一个是三里屯,一个是合生汇,其次就是大悦城了,国贸和三里屯主要以商业服务为主,纯住宅区很少,要么就是老公房,合生汇附近比较偏大,大悦城品质次新盘扎堆,从刚需到终改所有产品线在这个区域都能满足,所以口碑资源一直都很好,再者国贸以北有断层缺陷,缺乏优质住宅区,所以朝青这个位置一直都是吸收朝阳东部购买力较优质的商圈,华纺和青年汇淘到笋盘可直接入,中部可以淘淘望京的,望京产住结合,天花板相对也比较高,可关注慧谷阳光、首开知语城,可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);同朝青一样淘到笋盘可直接入,祝顺利!
Q:提问: 京总您好！从知乎到微信再到星球关注您有一段时间了，看了您知识星球的文章觉得分析的特别专业。我最近打算置换，但思路还不是很清晰，想请您给解析一下，十分感谢;我的情况：国贸工作，居住在通州，在九棵树的旗舰凯旋有套65平的小两居*款贷**已结清，市值245。因家里有老人和小孩，需要置换一套120平左右的三居房，有电梯的高层或者低楼层的洋房板楼。目前自有资金180万，出掉现有住房后共有资金425万。因二套*款贷**限制加上预留装修款，计划置换的房子总价控制在500-550万。考虑小孩回头不用因换房转学，所以第一选择还是想选在九棵树、梨园、果园这几个片区。
希望置换的房子除了满足自住需求外，未来也具备一定的升值潜力。目前初步选定有以下几个标的1、桃花岛120平步梯低楼层三居。优势是小板楼低密度，空间宽敞居住舒适，距离地铁7号线以及孩子学校都很近。劣势是楼龄偏老跟我目前这个小区一样都是2007年的房子2、K2海棠湾100平电梯小三居。优势是楼龄较新，2011年的品质小区，距离孩子学校近。劣势是小区密度大，看好的这套房子楼层偏低采光不好，紧凑三房居住舒适度也会差一大截。
3、DBC加州小镇120平电梯三居。优势是户型好，南北双地铁（八通线和7号线都近），离孩子学校也不远。劣势是楼龄老2006年的，位置稍偏周边配套比前两个小区都差一些4、蓝调沙龙东区120平步梯低楼层三居。优势是地段好，距离九棵树地铁及罗斯福商业都近。劣势是楼龄老2005年的房，另外小区园林环境很是破落，荒芜的感觉5、阿尔法三期120平一层三居带花园。优势是小板楼低密度，楼龄较新2011年，一楼带花园对老人友好。劣势是一楼采光不好，尤其是冬天日照时间短，全天只有两三个小时;以上五套房子总价都在预算范围内，但不知道哪一个更合适，请您指点迷津，或者您是否有更好的建议，谢谢您
另外还想请教您：环球影城片区未来发展潜力如何？听说环球北部沿万盛南街从东往西沿线已经有了相关知名商业和教育配套，也有央企入驻。包括环球影城东侧的设计小镇的规划，那片也是中关村通州园区，未来是否会随着相关产业的落地，从而带动梨园、九棵树这个大片区的发展呢。再次感谢您！
A:回答: 您好,1、我在知识星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读全文;万达以南果园、九棵树、梨园、临河里、乔庄、玉桥、临河里这些区域的二手房无论大小新旧从2017年一直处于下跌的趋势,乔庄和玉桥跌的没那么严重,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这种区域原则上不建议买入,置换更没有意义,除了额外增加交易成本没有其它利益,
置换的本质是把手里的劣质房产换成优质房产吃板块房价上涨的红利,通州这个地方至少在大批量产业落户前不会发生普涨现象,就是未来产业饱满后最先涨价的也是万达商圈、市政府西侧的武夷商圈,次级带动的是璐苑商圈和北苑商圈;这些区域的行情都是几年后的事,也有可能十几年,没有大面积涨价,这些位置基本带不动,行情就是持续横盘微跌,位置上选筹不正确,房源其实好与坏意义不大,区域位置决定了未来的房价天花板,楼盘决定了成长性,好楼盘好位置需要在对的区域里,涨幅才能最大化,或者买北苑也比这些地方好些,虽然距离核心区远了点,但属于通州的西大门,能承接不少国贸的通勤,有行情时不至于那么冷,如果非要选一套,桃花岛、加州小镇会好一些,通州虽然大量盘都为新盘和次新盘,特别旧的老社区行情可能不太好,但2000之后的还好,地铁和配套是关键
2、全国任何一个城市,只要是旅游产业基本推动不了区域的房价,旅游产业是流动人口,工作人员基本也都是服务行业,这种行业收入普遍比较低,能在工作地买房的很少,一些高管有购买力,但是这种行业流动性极大,一般不会就地置业,建议阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单;祝一切顺利!
Q:提问: 您好，从头条到星球关注您很久了，真心觉得您很专业。想请教几个问题。我的情况是这样，我和我媳妇儿在阜成门附近工作，大概率近几年工作地点不会动。目前在石景山八角游乐园附近有个60平小两居，感觉石景山每天通勤时间较长，现在想置换到单位附近5公里以内住，目前刚结婚还不想考虑学区房。石景山房子卖完加上手里的钱大约有个330万。
我想请教的问题是：1．想*款贷**200万，考虑置换一个550左右的小两居，我关注过离阜成门大约3公里左右的甘家口的阜南小区和小西天区域的小区。想让您帮忙把把关，这两个区域对我这种情况是否合适，并且我想住几年之后再置换，两个区域是否能跑赢大盘并且好出手;2．我这种需求，是否还有其他区域和小区您觉得不错的推荐。3．因为手里资金有限，必须得先卖房再买房，这样的情况，您建议在什么时间段卖什么时间段买比较划算，我俩可以接受中间有空挡租房的情况。
A:回答: 您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章17#石景山未来的楼市预判及购买建议中对石景山进行过全区域分析,石景山八角游乐园的房子出掉思路正确，石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群，未来石景山的规划也是偏生态，投资价值相对较弱
2、甘家口阜南小区在同区域竞争优势比较弱，如果考虑这个区域可以看看阜光里小区、甘家口小区，这两个盘的人文小区面貌物管都比阜南小区高一个等级。小西天可以重点关注五月华庭，这几个盘在同区域比较有优势，保值尚可，北京现在的区域涨幅逻辑是核心区热门区域居住体验好的商品房社区，同区域管理较好的老公房，溢出板块的品质次新刚需盘，如果是兼顾自住期望有一定的升值性以上楼盘还可;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
如果以投资为唯一目的，550的预算在这些区域应该压缩面积选一个品质好点的一居室，比如广外丽泽一带，因为你已经确定了几年之后会置换，可以以租换租把收益性放在首要考虑条件，这样的思路资产比较容易增值，大方向是这样的，我们本身持有的房子不是优质盘，涨幅很弱，已经错过了几轮行情，一次置换本身交易成本增加，如再次选的盘跑不赢同区域优质盘，看着是比原有的房子升值性好，实则并不是利益最大化操作，还是吃不到板块红利。
3、关于置换思路,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中,有写过如何通过市场凉热定律判断最佳购房周期,建议认真阅读,次级板块往主城区板块换，应该先买后卖，不要想着等市场好卖高价，市场好时主城区板块上涨速度可能比次级板块要快，每一个淡季都是置换的好时期，可以先问下中介自己的房子大概成交周期多长，然后去看房，看中房子下定之后自己的房子就可以挂牌，不建议把房子卖了拿着现金去找房，这种思路是错误的，房价一旦上涨，手里的现金就是烫手的山芋。祝一切顺利！
Q:提问: 京总你好，关注你好久了，看你的文章对房产有独到的见解，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城100平米三室房产，1.7万进的，目前市场单价4万左右.*款贷**100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进的，目前市场单价1.6万，无*款贷**；
涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，*款贷**60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无*款贷**，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，*款贷**30万，还有20万左右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来高点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢
A:回答; 您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有限,很难跟上整体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,
2、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好*款贷**,将来做*款贷**也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚,祝顺利!
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