前言：随着网络、信息、平台等的发展畅通，对于法院执行也增加了多种方式和途径，让申请执行人和被执行人的案件能够尽快得到结案和解决，高效的处理纠纷问题。法院通过平台拍卖进行处理执行标的是现在常用的方式。对于买受人来说，通过平台信息了解标的物情况，并结合自身情况决定是否购买也具有极大的便捷性，在众多可选择的标的物中，往往有符合自己要求的标的物。以下以拍卖标的物中最常见的不动产房屋为例介绍下法拍房的拍卖情况和心得，笔者以亲自参与的拍卖（网络拍卖）情况进行系统的梳理和阐释，为想购买而担心的朋友说明购买法拍房中需要关注的环节。
一、何为法拍房？
根据百度词条定义为：即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋 。当债务人（房屋业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在此过程中进行拍卖的房子就是法拍房。 该词条对于法拍房的定义基本涵盖了其内容，包括法院作为拍卖主体，在进入执行程序之后采取的一种执行措施，该房屋的所有人作为法院执行阶段的被执行人，需要购买的人为买受人，买受人的范围除法院、拍卖机构和法拍网络服务提供者的工作人员和*亲近**属不得参与竞买之外，申请执行人以及被执行人均可以参与竞买。
二、法拍房的主要类型：
商业*款贷**后无力偿还被金融机构申请执行、民间借贷后不能偿还被出借人申请执行、金融犯罪等的刑事司法处置、经司法程序进行处置没收和对无主财产进行处置，这两者经拍卖后上交国库。
三、拍卖的网络平台：
现在参与的网络平台很多，包括淘宝、京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联、人民法院资产诉讼网等，但常用的多为淘宝、京东，这两大平台的网购系统最成熟，法拍房其本质就是法院在平台上卖房，买受人在平台网上进行购买，买受人的拍买体验与网上购物是一样的。笔者就是通过淘宝平台进行的购买。
四、法拍房需要注意的问题
一是看样的问题
通过网络平台进行的法拍，均对所拍的标的物有较为详细的描述，附有相应的照片以及具体的房产性质等信息，这时需要了解房产标的与拍卖网站展示信息是否一致。情况以实际现状为准，包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等。对于看样法院一般都是委托网络拍卖公司进行组织，主要是看室内的情况，至于室外情况以及环境那些可以自行前去了解。在拍卖须知中都有看样的要求，购买者按照要求申请就可以了。
二是房屋现状及腾退的问题
这点很关键，了解房屋的现状，是清水还是空置，是空房还是有家具等附属物品等，是否有人居住，这都是拍卖时需要重点关注的问题，对于清水或空置的房屋接房后就可以按照自己情况决定出租或自用，而对于有人居住的房屋就可能涉及到清退的问题。如果涉及到腾退房屋的问题，其后续程序会比较麻烦，甚至可能还会再次向法院提出排除妨碍之诉，虽然根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(2020修正)》的相关规定，法院应当将拍卖物在裁定送达后十五日内交给买受人，拒不交的可以强制执行，但一般情况下法院均把其作为瑕疵情况，要求买受人自行承担。
三是房屋有无租赁的问题
根据买卖不破租赁原则，法拍房购买后也会涉及到相同的情况。如果房屋存在有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在问题、是否需要承担额外费用。这种情况与第二条有类似之处。
四是房屋税费的问题
物业所有欠费由买受人承担、所有涉及税费以当地政策为准、拍卖过程中户口及学区由买受人自行查询核实。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。因为法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方缴纳。这个问题对于仅购买住房来说问题不是很大，根据买卖双方各自承担的税费分担，也就是买受人先承担，后凭借税票到法院申请退还应由被执行人承担的费用。
五是查清房产性质的问题
是否符合*证办**条件。购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性。这是很关键的一点，因为土地性质分为出让和划拨，房屋性质分为住宅和商用，这涉及到*证办**中的费用问题、产权年限问题以及持有的成本问题。
六是法拍房是否限购的问题
随着房地产市场的逐渐规范，特别是针对于一线城市的房屋政策逐渐收紧，很多城市逐步实行限购政策，以成都为例，今年三月之前的法拍房屋时不限购的，很多房屋的拍卖价格的溢价很高，从这个层面来看有利于债权的更好的实现。因此在拍买前一定要了解当地房屋的限购政策，以当地官方声明为准。在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。
七是法拍房解押解封问题
解押解封主要为解除房屋上的抵押和查封等权利负担。这里主要是针对于两个以上法院对标的物进行轮番查封的问题，其中一个法院进行执行，另一个法院也对其进行了查封，涉及到几个法院需要配合解封的情况将会非常麻烦。法院将执行裁定书送达至不动产交易中心解除拍卖标的的法院查封及抵押，为买受人办理新的不动产权登记证书。
八是法拍房*款贷**问题
很多法拍房可以提供*款贷**，从另一个角度来说，可以提供*款贷**的房屋其房屋性能较为有保障，金融机构之前一般会对此进行一个评估。只要个人征信良好，符合*款贷**条件，还是容易申请*款贷**。*款贷**细则根据各城市和各金融机构相关政策具体实施。
九是法拍房手续及房本的问题
法拍房的过户只需要买受人单方面办理即可，但不动产中心对办理过户中的法律文书、相关手续资料的要求较为严格。买受人依据法院出具的相关法律文书，办理后期过户手续，无需被执行人（原房主）出面配合。
五、笔者参与法拍竞买的整个流程
笔者前期关注法拍房已经很长时间，对于前述的诸多注意事项也多有了解，因此在拍买此套法拍房时对于整个流程也颇为熟悉。
一是拍买前期了解情况
该套房屋拍卖的法律根据，也就是依据什么案件，法院对其采取的执行基础，这在竞买须知中一般都有，或者在对该套房屋的评估询价报告中均可以查询到。据此可以了解到该房屋的涉案原因，申请执行人和被执行人的基本信息，再通过公开的裁判文书网上对其进行检索查询，有的还能查到该案的具体情况，让你心中更有数，从而决定是否参与拍买。
看样环节，现在的拍卖基础工作均交由网络拍卖公司负责，利用现在的VR新技术，工作人员会在标的房屋里利用该技术进行全方位的拍摄，让你更加直观清楚的了解室内情况。说实话，笔者因对该区的外环境有一定的了解，VR技术也很全面直观，就没有申请室内看样，这也算是比较大胆之举了。当然，还是建议其他需要参与竞拍的买受人亲自实地踏勘现场，毕竟几十万以上的房屋对于普通人来说也不是一笔小的数字。
了解土地性质和房屋性质以及房屋产权类型。如果是出让土地＋住宅性质的房屋属于商品房交易的房屋，其过户等方面没啥障碍，如果是划拨的土地可能会交纳高额的土地出让费。如果是商住的话，持有成本太高，物管、水电气费均按照商住收取，这一点也很关键。
了解房屋上的户口情况，一般住宅房屋尤其是较老的房屋上均有户口登记，对于想把户口迁移到购买后的房屋上时需要考虑其原户口迁移的问题。
二是拍买时的环节
对于决定要拍买的标的房屋，提前准备好把保证金按照要求存入到支付宝账户，有些房屋的金额高，一般按照10%的比例计算保证金的话也是一笔比较大的金额，因此需要提前转入到支付宝账户上。在拍卖须知上一般都有提醒。
报名确认后在拍买的过程中需要进行出价，如果没有其他竞买人，出价金额就会是你的最终拍买金额，如果竞买人多且竞争激烈的话就会以出价最高者得，原理就不多阐述了。在这里需要提示的是在最后几分钟内是出价竞买的最激烈期间，24小时的竞拍期间看的是最后情况，在多个竞买人的情况下，虽然开始可能只有一人出价，但也不是说就会是出价者得，因此重点是在拍卖到期前的半小时。
这个环节没什么技术和需要注意的情形，在5分钟的出价中可能会反映出竞买者的心理情况，相互竞价激烈说明多个竞买者的竞买意愿强烈，每一轮竞买有的是在最后一分或几十秒才竞买出价的可能是在犹豫或竞价意愿不是很强烈，可以考虑对方的心理。心理竞价也可能是竞价的一个技巧，需要注意。总之，给自己设置一个心理预期，在预期范围内竞价即可，不可盲目的超预期竞价，尤其是超过房屋询价金额时，就要考虑竞买的性价比和必要性了。
三是竞价后的流程
如果你以最高价竞价成功，网络平台会将你的竞买记录、个人信息等资料以电子数据的形式进行固定，按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络竞买的网络数据会保存十年，按此规定你可以在所保存的数据中*载下**查询你后期需要的资料，主要为《网络竞价成功确认书》。
在竞价成功后，开始所交纳的保证金会通过系统转移至法院在该平台开设的机构账户内，并要求竞买成功者在7日内将剩余款项缴纳至法院的机构账户。这里需要提醒的是交纳尾款的方式有两种，一种是通过网络平台，一种是直接通过银行向机构账户交纳。一般在竞买须知中对于尾款有说明，竞买成功者按照此要求即可，笔者按照要求通过网络平台缴纳的尾款，个人认为有两个好处，一是通过平台可以让你交费的全部流程有据可查，如果通过银行直接汇付，还需要自己保存好汇付账单。二是平台的后台数据保存的时间也较久，比自己纸质的单据更好保管。通过平台稍微麻烦的是因为金额较大，需要按照系统提示通过大额转账的方式将金额提交至竞买者申请的网络银行账户，账户会自动予以扣款。总之，一切流程均有提示，按照提示操作即可。
领取《拍卖成交确认书》，这份法律文书是在交清尾款后的十日内，法院会通知竞买人领取。签发拍卖成交确认书后的15日内法院会签发《执行裁定书》，这两份文书是以后房屋过户的依据，有的法院会签发《协助执行通知书》，这主要用于不动产中心办理产权转移的法律依据。有的法院会将《协助执行通知书》直接签发到不动产登记中心，笔者这次竞买的法拍房就只是领取了《拍卖成交确认书》和《执行裁定书》。
四是过户情况
笔者这次的过户比较顺利，这与该房屋上设置的权利负担不多以及不存在多地法院查封和多权利人抵押等有很大关系。在领取《执行裁定书》后，笔者凭借《执行裁定书》和《拍卖成交确认书》到不动产中心进行办理。这需要法院将整套的法律文书和资料完整及时提交到不动产中心为前提。至于具体哪些文书，在此不是竞买人需要提交的资料，是执行法院负责的事情，不外乎就是该房屋的执行法律依据，申请执行人、被执行人、买受人确认的法律文书等。不动产登记中心根据所需资料对房屋办理解押解封以及涤除该房屋上的权利负担等手续。
对于法拍房的买受人需要按照当地的限购政策以及不动产中心要求提交的资料办理。为了一次性提交资料提升*证办**效率，买受人最好在之前索取一份法拍房转移登记的资料清单（不动产登记中心会提供）。一般包括买受人的身份户口信息、以买受人的家庭为单位查询到所在地的房屋情况（在不动产登记中心可以一站式查询）、《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》以及法院提供的《协助执行通知书》和配套的法律文书资料。
按照不动产中心的办理要求提交资料后依次进行解押解封涤除权利负担、办理新的产权证书、交纳房屋产权转移应当承担的税费（都是在不动产登记中心不同窗口间的一站式办理）。最后把应当由被执行人承担的税费代交后凭借完税证明向执行法院提交退税资料（包括申请表、完税证明单、和收取退税款的银行卡等资料）。法院将标的房屋的钥匙交给买受人完成了整个法拍流程。
买受人后期与原房主进行交接，如水电气卡等的过户、房屋上的户籍迁移等情况，到此整个流程基本结束。