文丨大成律师王金平

编辑丨大成律师王金平

“房屋买卖合同究竟有效还是无效？”这是许多人关心的一个重要问题。最近，一位业主的配偶声称对此毫不知情，为整个交易增添了一层 复杂性 。面对这样的情况，我们不禁要问，合同是否真的有效呢？让我们一起来探讨这个问题。

案情回顾

李某某（男）与王某某（女）是生活在农村的一对普通夫妻，几十年以来一直过着安稳的生活，可谁知后来发生的一件事却扰乱了他们原本平静的生活，使得二人最终 对簿公堂 。

原来，二人的宅基地和房屋适逢搬迁腾退，一家之主李某某作为被腾退人，女主人王某某作为安置人口，二人与搬迁单位签订了腾退安置补偿协议书， 共同获得回迁房四套以及数十万元的补偿款 ，过惯了苦日子的夫妇二人这次可高兴坏了，不得不感叹终于要过上好日子了。

一晃数年过去了，这对曾经的患难夫妻却因为感情不和准备离婚。此时，王某某听到了一个令她震惊的消息，李某某竟然 背着她私自卖了一套回迁房 。原来王某某辗转得知，2011 年，李某某将其中一套回迁房出售给想要在北京置业的赵某。

王某某联系上赵某，想向他要回房屋，但赵某付了购房款并且已经人住了此房屋，当然不会同意王某某的请求。赵某把他与李某某之间的房屋买卖合同拿出来给王某某看，合同是这样约定的:

由赵某购买回迁房，赵某于 2011 年1月向李某某 支付定金 20万元 ，上述定金自动转化为购房款，在李某某成为该房屋唯一产权人后，双方约定剩余房款的交付方式李某某承诺:

本合同签订两年内，李某某凭借真实且生效的离婚协议书、法院调解书、法院判决书等文件证明其成为该房屋的唯一产权人，或者取得该房屋其他所有共有产权人(房屋安置人)的同意售房声明，否则，李某某应 承担违约责任 。

赵某觉得很委屈，明明签了合同买了房，也交了约定的购房款，为何王某某要收回房屋呢? 王某某和赵某不欢而散，次日，王某某将李某某与赵某起诉至法院，要求确认李某某与赵某签订的房屋买卖合同无效。

王某某认为，李某某出售的回迁房是二人婚姻关系存续期间取得的，是夫妻共同财产。王某某与李某某因为家庭琐事，关系恶化， 准备离婚 ，所以王某某才离开北京回老家生活，想冷静一段时间。

从老家回京后，王某某才听公公婆婆说起李某某竟然私自将一套回迁房出售给了赵某。故王某某以二人恶意串通损害其利益为由要求法院判令赵某与李某某之间的 房屋买卖合同无效 。

李某某表示，因为近年来王某某跟他感情不和，闹离婚，王某某总跟他要钱，可他手头紧，拿不出钱，所以他想到了卖房子换点钱。

他卖房子的事情是悄悄进行的，没让王某某知道，之前王某某问过房子的事情，他欺骗说房子在出租。他认为他 未经过王某某的同意 就私自与赵某签订房屋买卖合同出售夫妻共有房屋，该合同应该是无效的。

赵某则认为，他与李某某签订的房屋买卖合同完全是合法有效的。他在买房时，李某某没有告知他房屋是夫妻共有的，他也从不知道还有王某某的存在，李某某多次跟他说房屋不是共有的，是他自己搬迁得来的，独自就可以处理。因此根本不存在他和李某某恶意串通损害王某某利益的事实

一审法院经审理后认为，从李某某与赵某所订立的房屋买卖合同文义推断，赵某在签订合同时知晓存在其他“房屋安置人”，且知晓李某某有配偶在签订合同时李某某 尚未离婚 。

因此，赵某要求李某某在签订合同之日起两年内成为涉案房屋的“唯一产权人”，或者取得该房屋其他所有共有产权人房屋安置人)的同意售房声明，才支付剩余购房款。

李某某与赵某的上述约定，一方面说明赵某考虑到了其购房风险，另一方面也说明赵某考虑到了包括王某某在内其他涉案房屋权利人的利益，并就此为李某某设置了合同义务。因此，法院认为赵某与李某某欠缺损害王某某利益的共同故意，王某某以恶意串通为由主张合同无效的诉请 法院不予支持 。

据此，一审法院判决驳回了王某某的诉讼请求。一审法院判决后，王某某不服，上诉至 二审法院 。

二审法院经审理后认为，根据已查明的事实，在李某某与赵某所签订的房屋买卖合同中，对于除首付款外的其余购房款的支付设置了条件，即房屋买卖合同签订之日起 两年内 ，李某某成为涉案房屋的唯一产权人，或者取得该房屋其他所有共有产权人(房屋安置人 )的同意售房证明。

这说明赵某作为购房人，已充分考虑到存在的风险，尽到了注意义务，且已依照约定履行其应负的义务。王某某称李某某与赵某存在恶意串通，继而主张房屋买卖合同无效，并未充分举证予以证明， 法院不予支持 。

且根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故王某某以李某某无权处分夫妻共同的房屋为由主张房屋买卖合同无效，依据不足，法院不予支持。由此，二审法院 维持 了一审法院的判决结果。

本案中，王某某针对合同无效主要提出了两点理由:一是李某某与赵某恶意串通损害了王某某对夫妻共有房屋的合法权利;二是李某某未经王某某同意处分了夫妻共同房产。那么， 为何一审和二审法院没有支持王某某的诉讼请求呢?

法理分析

《中华人民共和国合同法》( 以下简称《合同法》) 第五十二条规定了合同无效的法定情形:“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三) 以合法形式掩盖非法目的;( 四) 损害社会公共利益(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

可见，合同法赋予了被损害利益的第三人通过主张恶意串通来确认合同无效的权利， 恶意串通 确实是合同无效的五种法定情形之一。

但是恶意串通导致合同无效需符合三个构成要件:

第一，合同当事人均具有损害他人利益的 主观恶意 ，即不仅明知其行为有损于他人而故意进行且实施该行为就是以损人利己为目的的;第二，合同当事人彼此勾结，通谋实施了该行为;第三，该行为在结果上客观损害了国家、集体利益或第三人利益。

此处的恶意是指动机不良，即合同当事人存在为一方私利，损害他人利益的主观意志。

知识拓展

1.何为无权处分

《合同法》第一百三十二条第一款规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。

第五十一条 规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

所谓无权处分，是指没有处分权而处分他人财产。无权处分行为是现代社会生活中的常见现象，在买卖交易关系中该问题更为普遍。出卖他人之物是无权处分的常见情形，此外还有出租他人之物或者抵押他人之物，亦属于 无权处分 。

但有一种情况是否属于无权处分存在一定的争议，那就是共有人未经其他共有人同意而处分共有财产。目前存在 两种不同的观点 。

一种观点认为，出卖人也是共有权人之一，因此不属于无权处分。另外一种观点则认为，出卖人作为共有权人虽然是财产所有权人之一，但对共有财产进行处分的权利必须由全体共有权人 共同行使 ，而任何单个共有人均没有单独处分共有物的权利。

2.无权处分对合同效力的影响

对于无权处分所订立合同的效力问题，曾存在三种不同的学说，包括合同无效说、效力待定说和 完全有效说 。

《物权法》第十五条·规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合后效力。”

自此之后，合同完全有效的学说成为主流学说，也被最高人民法院所采纳。基于这一学说，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

(二)夫妻共同财产与夫妻对财产的处分权

1.何为夫妻共同财产

夫妻共同财产，是指在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》)第十七条第一款规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有:

(一)工资奖金;(二)生产、经营的收益;(三) 知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。

《民法典》第一千零六十二条是在《婚姻法》第十七条的基础上修改而成，仍采用列举式和概括式相结合的方式。主要修改内容为:(1)明确了“夫妻共同财产”的概念。(2)在“工资、奖金”的基础上，增加了劳务报酬。(3)在“生产、经营”的收益基础上增加规定了“投资收益”。

2.夫妻对共同财产的处分权

所谓夫妻共同财产处分权，简单地说，就是夫妻之间对婚后共同财产享有平等的处理权利。这里所谓的平等处理权，就是在处理夫妻共同财产时，夫妻双方应相互协商，达成一致意见， 每人各占 50% 的处理决定权 ，当然夫妻生活期间因日常生活需要处理细小开支消费事项的除外。

《婚姻法》第十七条第二款·规定:“夫妻对共同财产，有平等的处理权。”同时，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)》第十七条规定《婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为:

(1)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(2)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理，决定夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

普法提示

随着农村城镇化进程的不断加速，越来越多的农村宅基地被腾退，而回迁安置房也成为二手房交易市场上的热门之选，但购买此类住房存在较高的法律风险， 极易引发诉讼 ，其中又以配偶要求确认房屋买卖合同无效类纠纷最为常见。

因此在购买回迁房过程中应格外谨慎，严格审查合同内容，对可能出现的法律风险进行预判，全面规避风险，以 保护自身的合法权益 。

1.验房先验权利人。在购买回迁房的过程中，务必要求房主出示腾退安置补偿协议书等搬迁材料，重点审查搬迁协议上载明的被搬迁人/被腾退人以及安置人口有哪些，以此判断房主是否是真正的房屋权利人以及房屋是否存在其他共有权人。

如果更为严谨， 应请求房主出示宅基地审批单 ，以此确认其是否是合法的宅基地使用权人，避免今后有其他权利人对宅基地及地上房屋主张权利，引发不必要的争议。

2.房产证要齐全。回迁房因涉及土地性质转换等审批事项从交付房屋到办理房产证给个人可能需要持续数年时间。

也就是说回迁房的房主几年内可能都无法取得房产证，更无法给买房人办理过户登记手续。这无疑增加了 合同履行的风险 ，也会导致买房人因无法过户而在物业交割、户籍迁人等方面存在种种阻碍。

更有甚者，存在一些不诚信的房主将房屋再出售给其他人或者待可以办理过户时因房价快速上涨而要求增加购房款的情况。因此，如果非要购买回迁房，尽量选择已经办理了房产证的房屋，这样不仅权利更加明晰，而且可以尽快办理过户，避免后顾之忧。

3.签合同时多留心。正因为 购买回迁房存在较大的法律风险 ，因此在签订购房合同时一定要详尽地对双方权利义务进行明确、有效的约定，尤其是针对购房款的支付、办理过户的时间以及违约责任等方面。