本文简单客观评论一下大家最近很关心的项目，越秀天河和樾府。
交通方便的，配套成熟的
如上图，项目在梅花园，交通是挺好的，西边600米是3号线梅花园地铁站，但要注意一点，早高峰是下不了地铁南行往天河的，因为在南方医院就上满了。如果到珠城和天河北上班，建议开电驴。
东边1公里左右是18号线北延线的规划站点，在三九脑科旁边的京溪路站，能直通冼村和磨碟沙。地铁去珠城和琶洲尚算方便的。
然后开车2公里左右能上沙太路的环城高速出入口，地面交通是方便的。
和樾府还有个好处，是安静，位置不靠近主干道，基本没有噪音因素。
周边有金茂府的商场，商品和生活配套很成熟了，还有个南方医院，医疗配套也是成熟的。
可以说，生活配套方面是啥都有。
如果说位置的不足之处，它是天河和白云的交界处，以后是不会有太大的发展空间的了，不会有大变样，以后就这个样子吧。
哦，还有，可以开台电驴上白云山，往西走一两公里有个上山口。
产品还行的
看看产品的资料图：
其实这个地块一直很受关注，一个陪跑的开发商就专门来我们公司调研过周边的二手竞品情况。
我们根据一线市场的经验，给他们的建议，是做小面积四房，南向，一定要有九年制学校。
最后这个开发商确实陪跑了，但越秀也做了我们说的市场痛点了。
根据规划，项目10栋楼采用围合式布局，打造中央园林+下沉式会所，南北主轴楼距约150米，东西约100米。
小区配套有幼儿园+九年一贯制学校。
首波推的4、5#，就位于小区东南角，均为2梯4户设计，还做到全南向4房。
当中，5#层高27F，南望学校，西望园景，东望燕塘工业园小区。4#层高26F，西望园景，东望燕塘工业园小区。
这个密度，在天河是优于在售的新盘，优于保利天汇，优于天河壹品的。
看看户型：
上面是125平A户型的四房两卫，户型没啥缺点；风格上有点中海的感觉。
上面是125平的B户型，优点是南北对流，大家忽略掉那些生活阳台和花池吧，以后改成房间的。
上面是140平四房，南北对流
总的来说，户型和产品是不错的，有点中海的味道；如果让我建议，我个人认为，安静的前提下，南北对流比景观重要。
总结
我先列一下天河和樾府这个项目的优点：
一，产品设计的密度不算高，区别于现在在售的天河新房项目，舒适性较高；
二，安静，这个要求在市区买房是很难的，特别是天河；
三，交通和生活配套方面，都齐全了，上面说了；
四，低总价四房，南向，南北向，这些是开发商设计出来打周边二手房的市场痛点的。
五，小区配套有幼儿园+九年一贯制学校，这个是最大最核心的卖点，和当前板块的痛点。
陪跑开发商来找我做调研的时候，我说过，这个项目核心就是学校，如果有九年一贯制学校，能卖8~10万；如果没有学校，卖7万都悬。
要知道，整个广州大道北的二手房不好卖的原因，就是因为教育；很多小孩到了入学年龄，家长们就会润去越秀，润去天河北换房，抛盘太多，导致广州大道北的二手房价涨不起来。
如果配建了幼儿园和九年一贯制学校，后面小区业主优先入读的，确保了生源的质量，那这个小区在这个板块就稀缺了。
不用说挂牌什么学校，其实购房者最大的需求，就是不要混杂太多周边的生源，学校差不多就行了。
而且，地段在天河，以后还能蹭天河的民办初中，中考也是对口天河的高中优先。这一点也是很重要的。
总的来说，这个项目是针对周边板块市场痛点设计出来的产品，小面积四房，南向甚至南北对流，安静，小区舒适，小区规模也不小，还有幼儿园到九年一贯制的学校。
产品总价方面大约是800~1500万范围，很聪明，躲开了与赤沙TOD的竞争。
缺点方面：
一，天河和白云交界，未来城市面貌不会有大改变。
二，就是贵，这可能是项目的缺点，也可能只是你自己的缺点。
三，2025年收楼，太久了，急着上学的家庭就不适合了。
四，溢价有点高；旁边的二手房5~6万一平，它吹风8~10万。
如果12月越秀要冲年末业绩，8万出头开售的话，性价比是可以的；如果卖到9~10万一平，我觉得会略贵。
10万一平可以对比天河公园，华景，天河北的学位房了，但居住舒适度没它高。
如果你说不是为了读书，只是单纯为了舒适居住，那你似乎也不用买这个略高溢价的项目，旁边的怡新花园舒适安静才5万不到，恒大御府次新6~7万。
总的来说，这个项目主要针对珠城上班，琶洲上班，或周边批发市场老板，和南方医院的购房者。
卖点是天河（享受天河的教育相关资源），居住舒适，学校接送方便，学校生源过关，躲开周边一般的教育环境（这个要看教育局安排）。
但学校这个，小学大概率招收业主生源，但初中现在是不保证直升的；这个大家要注意。
这个项目要卖出高于周边很多的溢价，重点还是配建的学校了，单纯为了居住买这个盘，就肯定是贵了。
想想，以后二手房流通后，一条怡新路，周边房子便宜的卖5万，你挂个10万出来，产品需要市场高度认可才行。
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