看不见的期房，怎么提前判断质量？
得房率能达到100%，到底可不可信？
交房延期了，要多久才能申请退房？
有问必有答，安居有方法。
本期安居问答为你解读，
买新房过程中那些暗藏的玄机！
Q
买新房，如何判断房子的品质？
A
很多人买新房都不知道如何判断一个楼盘的品质好坏，特别对于期房而言。其实，判断新房品质的方法，主要藏在下面这两个时机里：交房前和交房时。
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交房前
在无法看到具体户型房屋质量问题的情况下，我们可以通过看小区及周边的规划是否合理进行判断，包括小区的容积率、绿化率、配套设施等。
容积率和绿化率会直接影响到居住的舒适度：容积率越低，居住的环境会越舒服；而绿化率高，则可以隔离噪音，净化空气；配套设施完善的小区房屋质量多半不差，有如游泳池、跑道、健身运动等场地则更好。
值得注意的一点是小区的车位比，车位不足是很多小区的硬伤，入住后很多人会因为车位问题而头疼，这一点也可以在交房前确认清楚。
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交房时
交房注意地面是否平整，墙面是否有裂痕，室内楼体是否有缺损，门窗安装轨道是否顺畅，进户门是否有磕碰和掉漆，阳台设备有无破损，排水是否正常，预留洞是否合理……
大家可以从这些方面去判断房子的品质，有问题的也可以及时沟通整改。如果有不懂的方面，或者拿不准的，也可以请专业人士协助验收。
Q
得房率能做到100%，是真的吗？
A
建筑面积包括两个部分：一个是套内面积，另一个是公摊面积。得房率是指套内面积与建筑面积之比。因为有公摊面积的存在，所以套内面积就不可能和建筑面积一样，否则配电室、管道井、设备间、消防通道等等都没了，无法保障正常的生活。
但是，市面上有些开发商却能做出所谓100%得房率的户型，他们是如何做到的？
其实，这些宣称的得房率，通常不是用套内面积计算得出的，而是由套内实际使用面积代替套内面积计算。
增加实际使用面积，一般有以下几种方式：
(1) 增加赠送面积，如将飘窗、阳台、花园、天台等作为赠送面积；
(2) 减少墙体面积，打薄墙体直接增加室内的使用面积；
(3) 将部分公共面积包装成“专享”，例如有些一梯两户的楼盘，通过双开门的电梯隔断把公共空间变成业主的私人空间。
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需要注意的是，不是得房率越高就越舒服，如果牺牲了公摊面积提高得房率，居住舒适度反而会降低。一般合理的得房率是这样的：电梯洋房得房率在80%左右，普通小高层的得房率在75%左右，高层的得房率在70%左右。
Q
交房延期多久可以申请退房？
A
开发商与购房人在进行商品房预售买卖之前，应签订商品房预售合同。商品房开发商应按合同规定的时间，将预售商品房交付购房人；开发商逾期交房，应付违约责任。
一般来说，遇到延期交房，购房者要提出退房要求时，最好先查明因何原因导致延期交房。
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正常延期交付的处理
正常延期交付主要指由于施工延迟、相关手续办理延迟、配套延迟等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里需要提醒业主，如果合同约定的违约金不能弥补你的经济损失（以房屋的正常市场租金作为参照），可以要求开发商按实际情况补充赔偿。
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非正常延期交付的处理
非正常延期交付主要由于开发商资金问题、相关手续违法且无法办理等导致，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，还可以通过法律途径最大限度保护自己的利益。
（问题及解析均来源于安居客APP）