引言

居住权制度是一项古老的法律制度，起源于古罗马法，它是指非所有权人因居住而使用他人所有的房屋的权利。在2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式实施，其中首次设立了居住权制度，填补了此前物权法中关于居住权立法的空白，成为了一项重大的制度性进步。

笔者对我国司法裁判文书资料库中涉及居住权纠纷的公租房、以房养老、家庭成员垫资买房案例进行梳理，节选部分代表性案例进行分析解读，以帮助大家认识其中基本的法律关系和复杂的现实问题。

案例一

1959年，杨鸿的母亲带着他和另外三个孩子来到昆明，因为家庭贫困，他们被安排住在了一套公租房里。由于母亲杨保珍不识字，在填写公租房本证时，便填写了“杨洪”的名字，直到2011年才变更为“杨鸿”。

尽管公租房的实际登记承租人为“杨洪”，但实际上，“杨洪”只是代表，实际承租人应为母亲杨保珍和其他家庭成员，包括杨鸿的母亲杨保珍、李金才、李柱才、杨有义、李仕才等。自1959年起，所有租金均由母亲杨保珍交纳，在1998年杨保珍去世后，由李金才媳妇继续交纳。由于城市建设发展规划需要，公租房几经搬迁至另一处过渡房。

虽然“杨鸿”是直管公租房证上的户主，但他本人60年来从未在这个房子里居住过，也从未缴纳过房租、配合政府搬迁等。而李柱才则在60年来一直在这个公租房中居住，房屋*迁拆**之后，他只能每月花费高额的房租在昆明租房居住。

案例二

某街道办和建筑公司签订了建设养老服务中心的协议，约定该项目建成后，作为国有资产投入，房屋产权归某街道办所有，其中3000平方米面积作为养老用房，剩余房屋归建筑公司无偿使用，期限为70年。

建成后，某街道办成立了养老服务中心，并对外挂牌。然而，建筑公司未经某街道办同意，擅自将部分房屋出售给第三人。

案例三

小陈的父母共同以28万元购买一套房产，并将房产登记在小陈名下。其中小陈占90％的房产，父母各占5％的房产。房屋到手后父母对其进行了装修，但小陈对结果并不满意，于是诉诸法庭。

小陈认为，父母未经小陈同意，擅自对该房进行装修，损害了自己的合法权利。故请求依法分割房屋，判决10％的房屋产权部分分割归父母所有，由小陈补偿父母2.8万元；父母赔偿其擅自装修给小陈造成的损失5000元。

案件分析

1.公租房属于政策性用房，是国家或国家授权的公共机构以较低的价格出租给中低收入特定群体的住房。 公租房具有保障性特征，是一种公共产品。因此，符合政策规定的特定人员取得公租房的居住权利，至少在政策允许的条件和年限内可以长期占有、使用房屋。

如果将承租人的权利仅解释为租赁权，既不具有足够的稳定性，也不足以对抗所有人和第三人，明显于承租人不利。若将其解释为居住权，则有利于明确公租房和普通房屋租赁的区别。虽然公租房中有“租赁”的内容和性质，但人民法院报刊登的指导案例认为，公房承租权是一种复合型的权利，不仅仅是承租关系这一债权关系中的权利，同时也包含了物权的内容，受人身关系的限制。

2.以房养老是当前我国社会普遍关注的热点问题。 随着我国老龄化程度不断加深，拥有房屋产权的老年人需要养老金，但由于房屋的高价值且不易流通变现，如何充分利用并盘活房屋价值，同时不会降低融资产权人的生活水平，使老年人的晚年生活得到保障和提高，成为亟待我们思考和设计的问题。

在各种以房养老模式中，老年人既可以获得基本生活费用，又可以继续享有居住的权益，而经营者则可能在某种条件下获得房屋所有权。未来，随着以房养老模式的不断发展，我国司法实践中也将面临越来越多的相关案件。

3.家庭成员垫资买房主要表现为父母为子女、长辈为晚辈基于亲情关系出资购房的情形，尤其是在高房价地区，子女靠工作积蓄难以实现买房或者交付按揭*款贷**首期的目标，父母在经济条件允许的情况下为其垫资，实属表达疼爱关怀之意，法律对此亦不做禁止。 然而作为出资人究竟享有何种权利义务，碍于亲情通常未做明确。而且因为户口、限购等原因，该等房屋在购置后通常仅以子女名义作为房屋产权人进行登记。

日后如产生分歧纠纷，甚至子女离异导致房屋被析产分割，可能使垫资人不能享受应有之权利，有违公平原则。在垫资买房行为中赋予垫资人居住权，对其合法权益予以物权保护，应是此类法律关系得以有效处理的倾向性方案。

公租房是否列入居住权保护？

前述案例涉及的公租房，承载的是国家对中低收入特定群体的关照义务，具有保障性特征。民法典颁布后，公租房是否归入居住权立法范畴，在公租房内居住的人是否依法享有物权性质的居住权，目前尚待明确。

公租房的所有权属于国家，具体由国家授权的政府机关、事业单位、国有企业作为登记产权人，符合条件的特定群体以较低的价格承租房屋，且租赁关系较为稳定，居住期限通常为长期（符合条件的承租人可终生居住，去世后同住的*亲近**属按照政策规定可以申请继续居住）。从民法典现行规定来看，与公租房的实践做法和特征存在难以匹配内容：

第三百六十六条中规定的“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”，从立法表述习惯来看“他人”一般指自然人，应不包括作为公租房登记产权人的政府机关、事业单位、国有企业。

第三百六十八条规定居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外，即原则上居住权应为无偿设立，而公租房并非免租，而是以明显低于市场价的金额租赁给特定群体。

第三百六十八条规定居住权不得转让、继承，第三百七十条规定居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。实践中公租房也是禁止转让，但是同住的配偶、未成年子女在承租人身故后应可依据政策规定继续居住，居住权发生转移，并不是消灭。

因此，民法典关于居住权的现有条款难以涵盖公租房的现实需求。公租房的居住权既包含承租关系的债权内容，也包含具有人身关系限制的物权内容。笔者建议日后将公租房明确归入民法典居住权的规制范畴，使广大公租房实际居住群体受惠于物权意义上的法律保护。

法人和陌生人是居住权的适格主体吗？

民法典第三百六十六条规定“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。

按照我国现行法律规定的法人类型，如果允许法人成为居住权主体，则居住权的无偿设立以 及不得转让等特征，可能与法人天然地应当为股东获取利润的设立目的相冲突，并在实践中违背居住权帮扶困难人士的立法初衷。

此外，民法典居住权立法对于居住权人和房屋所有权人是否应当具备一定的特定关系（包括配偶、亲属、对房屋取得产权有所贡献、具有抚养关系、具有较长时间的雇佣关系等）作出 了规定。

从有关案例可见，主张居住权的通常都是特定关系人，不会是陌生人。如果允许毫不相干的自然人，通过与产权人自行达成协议、办理居住权登记手续而取得居住权，不但不符合居住权立法初衷，而且会给有失诚信的债务人（被执行人）恶意设置权利障碍提供可行性。因为设定了居住权的房屋，其市场流通价值必然大打折扣，买受人缺乏参与竞买意愿，债务人（被 执行人）由此躲避债权人提起诉讼及法院执行程序。

未进行登记的居住权是否有既定效力？

民法典第三百六十七条规定“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”，第三百七十一条规定“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”，第三百六十八条规定“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。

在司法实践中，除了合同和遗嘱两种方式外，基于亲属关系、获得房屋产权贡献因素、传统习惯、离婚判决、赡养判决等多种形式产生居住权比比皆是。这些缺乏合同和遗嘱形式的居住权取得方式是否就不能办理登记，即无法设立居住权，亟待实务中尽快明确解决。

生效的法律文书是物权设立的合法有效途径之一。如前述的家庭成员垫资买房等情形，当事人之间基于亲情关系，往往碍于情面难于完成签约，或者签约后产生矛盾分歧又行使解除权，本应订立合同但实际因为各种原因未能订立合同的一方。笔者建议，可以赋予其通过司法诉讼途径，取得法律文书确定自身依法享有的居住权。

结语

我国现今正在经历百年一遇的“民法典时刻”，站在改革开放经济快速发展的经济基础上重新认识居住权制度，有助于理解居住权在解决疑难复杂案件时所具有的特殊适用价值。随着民法典的正式施行，有关居住权纠纷司法实践中预计会不断涌现新的现象或问题，相信届时通过民法典各编的修订立法以及最高人民法院司法解释将得以有效解决。