随着主城区一些新盘首开，宁波商品房成交量暴涨，也随之而来出现了一些迷幻的数据和现象。我们都看到，宁波政府为了保障刚需和改善型消费者的购房需求，从5月末出台了一系列的支持政策。政策也起到了良好效果，市六区6月商品房销售环比5月上涨了104%，达到了3731套。市六区二手房成交数量增长了31%，达到了2841套。
许多新房项目宣传多种多样，有多人坐等抢房的照片；有顾客现场和销售奔跑的摆拍；更多的是视频营销号的宣传；还有一些不同信息、迷一样的去化数据。但是实际情况和真相又是什么呢？
有真正卖得好的，像华润东境润府和雅戈尔江上云境。它们在全装修政策出来之前，是没有请广告营销的，暗暗地、静静地、悄悄地卖，都是为了能让消费者能买到那种他们精心设计，加装修后的好房子。总之，他们想尽办法提前为消费者做好了准备。全装修政策出来后，想必他们也不用再这么为消费者殚精竭虑了。我们也能发现，现在的新房项目，基本都是以地域需求的客户为主。那这两个楼盘周围有强大的*迁拆**群体，卖得好也就理所当然了。多年的实践证明，*迁拆**去库存是一个最有效，也是最简单的好办法。
还有一些新盘，比如高新区、下应、海曙西等地段的新楼盘，开盘前后广告营销宣传两波，然后就进入分销模式。当然各家有各家的难处。但是最近有一个楼盘的去化情况，在流出的非官方正式通告的版本中，上演了“罗生门”。一种版本是，“首开销售约143套，去化率83%”；一种版本是，“首开销售约65套，去化率38%”。都由“3”和“8”组成，但是实际销售数量差异却以倍计。这事关一个企业的声誉和诚信，在房产这种关乎家庭多少年积蓄的重大事项上，还是要尽量严谨慎重。有传闻开盘前一天，酒店招聘一批兼职，不知道具体工作做什么。虽然这样有助于更好的实现灵活就业，但是宁波是全国数一数二的文明城市，真的不应该有这种情况发生。
宁波城市发展以前经历过长期的停滞，这十多年来终于开展大扩建，经济也迎来了爆发增长。大多数人在这一时期买房，也得到了城市和经济发展的红利。但是宁波又是一个以外向型加工制造业为主的城市，大多数人的思维方式还是落后的。他们不明白经济产业、薪酬高低、地铁配套、城市地域等级与实际发展规划在房价中的支配占比。许多人眼中只知道打新，而对该地域房价真实信息、界面、板块发展变化等缺乏评估能力。许多人更是幻想高卖低买，而恰恰总是这些人难得到好处，尤其是在规则和形势改变的情况下，他们更容易成为输家。为什么？因为他们总是在观察信号，等待一些营销号指导，或者是看见明显形势后再下手，这种情况下，他们都已经是后来者，甚至是最后一批。所以我以前提到，当出现大多数人都摇号抢房的楼市热潮，那么这些人中的大多数都会是失败者。
有很多人没有敬畏和尊重。当你根据他的情况，给他提出合适的参考意见，他有很大可能心里出现抵触心理。这还真不是开玩笑，也不是贬低谁。许多人对PPT 痴迷，幻想着用他们的预算，善良的房企能赔本或免费服务给他们造出梦想的东西。现实呢？我们看到许多有利润的项目都在维权。也许去年*江老**东那些极有可能赔钱的项目，没准交付品质能超出预期也说不定，也可能结果早已决定。
有许多人都在房产聊天群、自媒体营销视频和房产相关的文章上面学习知识。房产群里问大家哪个项目适合，一般不会有好结果，懂的人少，信口开河的人多。自媒体营销视频本来是一个好的产品宣传方式，让消费者能更好地了解产品。但是现在出现了一种情况，因为受雇于甲方，就全是讲优点，很少有人提到产品不足或者缺点的。这就会让消费者产生一种误导性和麻痹性。我们也发现，在全装修政策出台之前，凡是做视频营销广告的楼盘，基本都是卖得不太好的。他们也要生活。这就给了一些非专业自媒体一条快捷通道，靠骂开发商和某些板块、项目和消费者联系感情，快速上位。
所以说消费者在观察楼市的时候，不是说想懂就能懂的。可以翻看一下明湖板块某些项目，两三年前的那些软文，描述的都像是天上宫阙。前期让消费者听到、看到的是天鹅，建成之后变成丑小鸭。得到的解释是生物学中的“返祖”现象。其实，有许多人也清楚结果会往那种方向发展的可能性大，但是他们喜欢享受麻醉的感觉，混混然，飘飘然。
宁波楼市还有许多需要解决的东西，价值评估也有新的发展方向。比如商品房和安置房的两级分化，关于楼盘品质的整体与局部发展方向，设计理念对长期价值的影响，板块的发展与楼盘数量的承受能力，学区、地铁等配套设施对区域的价值影响，新高薪酬地域能否崛起，区域功能与数量的内卷等，但目前最主要的问题是中低端二手房价格下降，对新房的影响。因为我们发现“倒挂”早已消失，就看“正挂”是多少了。
所以，在迷幻的环境下，有条件的情况下，想要买到合适的房子。就要尽量选择地段、品质、经济产业、学区、地铁、景观等条件和配套，一般来说，尽量要求占三样以上，并且还要对区域发展和价格信息有所了解。
