文丨刘律强法
编辑丨刘律强法
【编者按：本文为头条原创独家首发，请勿抄袭转载】
«——【·前言·】——»
群租是近年来媒体、舆论各界热烈讨论的焦点话题之一，它是城市发展进程中不可避免的一种现象。
伴随着经济的飞速发展、进城务工人员的不断激增、各地房价的持续升温，群租这种住房新形式正如雨后春笋般出现在北京、上海、广州这类经济发达、人口稠密的大中型城市中。
2006年上海市“国内群租第一案”吸引了全社会舆论的关注，由群租带来的一系列法律纠纷，如相邻关系、社会安全卫生、建筑物区分所有权等，都严重影响了和谐社会的建设。
但究其根源，群租的存在有其一定的合理性，不管是在国内还是国外，群租都是一种非常普遍的房屋租赁形式。
«——【·案情回顾·】——»
2006年5月23日，居住在上海市的付小姐向杨先生租赁了位于上海绿城内一套建筑面积132.8平方米的房屋。
双方在合同中约定， 租赁期限为两年，房租为每月2400元。 当日，杨先生与付小姐达成一致协议，杨先生收取付小姐第一期三个月的租金。
然后付小姐向物业公司申请对房屋进行装修，物业核准并发给付小姐装修进场证。
6月18日，在房屋装修完毕后， 付小姐准备将10张床搬进家中却遭到小区保安的阻拦， 对此，付小姐将上海绿宇物业管理有限公司告上法庭。
对付小姐的此行为，上海绿城物业——上海绿宇物业管理有限公司(以下简称上海绿宇)认为，付小姐一下子搬进10张床，同时又将房屋分割成10间，这不但超出了小区当时最高的分割纪录，而且有“群租”的嫌疑。
因此，公司拒绝了付小姐的搬场要求。
在递交的诉状中，付小姐认为，上海绿宇限制自己及房客进出，侵犯了其人身权。
因此，付小姐要求上海绿宇立即停止侵权，不得无理阻拦自己及房客正常进入小区，并赔偿2400元的房屋租金。
«——【·以案释法·】——»
一、物业公司的行为是否构成侵权？
由国家建设部2002年颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》第五条关于住宅室内装饰装修活动的规定，禁止下列行为：
1.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
2.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
3.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
4.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
5.其他影响建筑结构和使用安全的行为。
本案中原告付女士将132.8平方米的房屋分割为10个单间进行装修 ，并欲提供给十几个人共同使用，实质上改变了房屋的功能和布局。
在装修过程中，将没有防水要求的阳台改造为厨房，将其中的书房部分改造成卫生间，拆改了主要部分墙体，擅自改变房屋原有的设计方案，明显违反了《住宅室内装饰装修管理办法》的规定。
《住宅室内装饰装修管理办法》第二十条还规定，装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。
被告绿宇物业公司依照法律的有关规定，对原告违规装修的行为进行制止并无不当，符合法律规定，不属于侵权行为。
由于近来群租案频频发生，最高院颁布了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其中第四条明确规定：
“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”
这实际上赋予了物业公司制止的权利。
本案中，被告作为为小区提供物业服务的公司，依法负有维护物业服务区域秩序的管理权，当业主或实际使用人违反前期物业服务合同或业主公约的规定时，物业服务企业可以依法请求业主或实际使用人承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
原告将十张床搬入房屋，并欲将房屋群租以牟取更大的经济利益，势必对房屋的居住安全带来隐患，加大了物业服务的管理成本，加剧了物业共有设施和设备的损耗，对周边的居民生活带来不便，被告阻止原告搬运物品的行为是基于维护广大业主的合法权益之目的，固不构成侵权。
二、原告是否应遵守物业管理合同和业主公约？
本案中，原告付小姐与业主杨先生所签订的房屋租赁合同是双方意思表示一致的产物， 杨先生在此之前与物业公司签订了《物业管理协议》，并明确知道其内容，故该协议真实有效。
而后杨先生作为出租人将房屋交付给原告付小姐使用、收益，原告支付相应的租金、
杨先生向原告付小姐交付的不仅仅是房屋，其对该物业享有的除所有权以外的其他一切用益物权也一并进行了转让，其中必然包括对该物业的居住使用权、遵守物业管理区域内的相关制度的义务、享受物业公司提供相关物业服务的权利。
因此，原告理应遵守前期物业管理合同的规定。
根据《物业管理条例》的规定，建设单位应当在销售物业之前，制定业主管理公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
在物业销售前，建设单位应将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守业主公约并予以书面承诺。
业主公约是建筑物区分所有权人基于对区分建筑物的管理、使用及所有关系而共同遵守的自治性规则，属于自治法规或规章，具有团体性契约比如公司章程的性质。
业主公约是业主订立的自治法规，其效力不仅仅及于全体业主，还及于共有人、承租人、受让人、继承人等。
其法律效力不同于一般的合同，一般的合同仅在合同的缔约当事人之间具有约束力。
管理规约具有物权性质，其制定和修改要经过民主程序，其法律效力高于一般的业主大会决议和业主委员会决议。
根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，管理公约需在房管部门、街道办事处备案，经过公示程序后，其具有对世性，对于订立规约之外的第三人，包括使用人和继承人均具有法律效力。
本案中，即便原告作为物业使用人，虽没有在业主公约上签字，但因业主公约具有的对世性，原告作为物业的承租人，也应遵守业主公约的规定。
«——【·结语·】——»
近年来，随着城市化进程的加快，在北京、上海等经济发达、人口稠密的高房价城市出现了越来越普遍的群租现象，由此也带来了一系列的社会问题。
群租就是一室变多室、一间隔多间的房屋租赁形式。群租住宅由于缺乏符合法律规定的各项安全设施、生活空间，它往往存在消防、卫生、安全等众多方面的安全隐患、
因此也极易引发业主、承租人、物业公司、小区其他业主之间的矛盾。
如何从法律上平衡各方矛盾，明确群租各方主体的权利义务，合理治理群租房成为当下急需解决的问题。