爱的港湾
按停车位在小区内所处的空间位置为标准划分，停车位有以下几种类型：一是小区地下停车位;二是小区地面停车位。
一、地下停车位是指房地产开发商利用小区地下空间建造的停车位。地下停车位有以下几种情形：
（一）由人防工程所改建成的地下停车位。
按《人民防空法》的规定，国家鼓励和平时期利用人防工程为经济建设和人民生活服务。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，不进行公用建筑面积的分摊。虽目前法律尚未明确界定人防工程的所有权归属，但是基于人防工程的重要性，不宜登记为建筑物区分所有人专有，当然也不能登记为开发商所有。本着“鼓励修建人防工程”和“有利于维护、管理人防工程”的精神，对经政府人民防空主管部门批准，利用人防工程所改建的地下停车位所得收益，应归投资者和管理者、维护者所有。
（二）开发商按照规划要求建造的地下车库。
我国《物权法》采用约定说，明确规定了规划内的车位、车库的产权归开发商享有。目前，我国多地试点城市出台了相关办法，该类地下车库已经可以和房屋一样办理登记。地下车库和小区住宅房屋一样，计入整个宗地的建筑面积，在法律上是具有独立使用价值的“物”，可以申领独立的房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。在开发商未将地下车位出售给业主以前，所有权属于开发商，其收益也归开发商。此外，必须明确一点，开发商拥有此类地下车位所有权的前提是业主购买商品房时，地下车库的建筑面积没有计入公用建筑面积，未进行公用建筑面积分摊。反之，如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则地下车库的面积已分摊在业主购买的商品房中，该地下车库的所有权应归全体业主共有。例：南京市鼓楼区法院曾做出了全国首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决，其依据便是小区土地使用权面积与全体业主分摊的面积是一样的，亦即地下车位的土地使用权属于全体业主共有，除非征得土地所有权人的同意，开发商不能享有该土地上建筑物的所有权。
（三）不符合规划要求的地下停车位。
这种停车位系开发商自行利用建筑物的地下空间改造而成，本身没有计算在整个宗地的建筑面积之内，不能列入公用建筑面积进行分摊，权利处于不确定的状态，不能申请确权也不能设定他项权利，对其占有、使用、处分和收益受到法律的限制或禁止。由于该停车位并没有被计算在影响小区容积率的建筑面积之内，而小区宗地的土地使用权已经被在该宗地上拥有建筑面积的业主按比例分割完毕，所以此类停车位不拥有相应的土地使用权。按照“房随地走”的基本原则，这类地下车位所有权应该属于土地使用权人———全体业主共有，但是业主必须支付开发商相应的建造费用。
二、 小区地面停车位是指直接设置在小区地面，以划线的方式明确停车空间的停车单元。小区地面停车位有以下情形：
（一）地面建筑规划内的车位。
我国法律早就明确规定了，规划内的车位、车库的产权归开发商享有。2007年10月1日颁布实行的《中华人民共和国物权法》、即将于2021年1月1日实行的《中华人民共和国民法典》等相关法律对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属问题均采纳了“约定归属说”的观点，即：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”其中，出售主要指业主支付约定价款，开发商将车位、车库交付业主所有的方式。车位、车库的所有权在业主支付价金之后，由开发商转移给业主；附赠，指开发商把自己所有的车位、车库无偿送给业主，业主同意接受的方式；出租，指开发商以出租人的身份把车位、车库交给业主使用，业主支付租金后取得车位车库暂时性占有和使用权。
通过上述法律规定可以得知，开发商享有建筑区划内车位、车库的所有权，开发商可以通过出售、附赠、出租的形式将车位、车库的相关权利转移给业主。
（二）占有业主共有的道路或其他场地的地上临时车位。
该停车位显然是属于建筑区划外新增加的车位。对此，我国《物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”故，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
