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在房产限购、房价不断飙升的当下，法拍房成为了热门的购房渠道之一。怎么够买法拍房，法拍房的流程有那些？怎么避免拍卖房的那些坑，小道为你们一一解答。
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目录
1，什么事是法拍房
2，法拍房有什么优势
3，拍卖流程及手续
4，购买法拍房的雷点&避雷
5，法拍房的常见问题
一，什么是法拍房
"法拍房"就是法院拍卖房产的简称.一般情况下,有如下几种情况的房产会成为"法拍房"：
1。商业*款贷**产生。购房人向银行*款贷**购房的，在不能如期如数偿还*款贷**时，银行向法院提出民事诉讼，要求*款贷**人就被抵押*款贷**拍卖变现来偿还*款贷**的；
2。民间借贷产生。比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款；
3。司法没收产生。比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；
4。无主财产。这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。
二，法拍房有什么优势
1，法拍房价格比市场价低的多
一般情况，法拍房的起拍价都比较评估价格要低，在市场流动性不强的时候，甚至可以在拍卖的时候达到市场价的7-8折，在市场流动性较好的情况下，加上法拍房的所处的位置地段也好，那成交价也许会高于评估价。从法拍房的交易走势来看，法拍房的价格还是存在较大的优势。
2，大多数法拍房不受限购政策影响
当下许多手里有充足资金的购房者受到限购政策的约束难以入场。在一线城市和许多热点城市都执行了严厉的限购政策，持有当地户口的人限套数，外地人既限套数又要求社保。严厉的限购政策不仅限制了投资需求，也在很大程度上阻止了部分刚需和改善性需求。
三，拍卖流程及手续
▲公示：法院在淘宝网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等。
注意：竞买人必须认真阅读“竞买公告”和“竞买须知”。
▲看房：预约申请，由工作人员安排时间统一进行看房，
注意：一般公告中会看房时间和联系电话。
▲报名：缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才能参与竞拍。
注意：拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。
▲竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝公开竞拍，价高者得拿下房源。
注意：一般有5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。
▲交钱：拍下后保证金转为房款，余款在规定时间内付清。
注意：一般余款结清时间为10个工作日，拍卖结束当天开始计算，特殊情况按要求时间结清，竞买人可全款购买也可*款贷**。若悔拍将没收保证金，情节严重将受刑责。
▲解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产。
▲解押：跑房管局、档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明。
▲过户：完成过户手续，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。
注意：竞买人承担过户涉及的一切费用和标的物涉及的其他欠费等。
入手手续
竞买人成功竞得标的，可能需办理*款贷**手续，正式*款贷**流程如下：
提交*款贷**预审批材料申请 → 银行调查预审批 → 签订拍卖成交确认书 → 缴纳首付款 → 银行审批 → 签订*款贷**合同 → 落实*款贷**担保条件 → 银行发放*款贷** → 办理房产过户 → 借款人按月还款
竞买人*款贷**需提供资料：
身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水、国土局查档单（无房证明）、拍卖成交确认书、支付宝截图、成交价截图、应买记录截图。
竞买人付清款项后，过户手续：
①拿到法院材料，首先要求法院解封房产。
②确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，*抵押无**）。
③洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。
④拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，*抵押无**状态的证明），可以单方面提出过户申请。
⑤等房管局通知交契税，以及办理土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。
四，购买法拍房的雷点&避雷
1，限购问题
很多人考虑法拍房的重要原因之一是因为听说它不限购，但是，并不是所有法拍房都不限购！
解决办法：务必看清“竞拍公告”内容，或提前咨询标的是否限购。
2，押金问题
缴纳的保证金，缴纳了保证金才有资格参与竞拍，通常是总房价款的10%-20%，所以要慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）正常情况下，大家都不会这么做，但除非遇到：
▲拍到后发现自己限购，没有购房资格，这属于竞拍者自身问题，押金不退。
▲不要想着报名围观看热闹，若只有你一人参加，直接底价成交。
查询自身限购情况点链接：2020上海买房*款贷**、限购，一手房摇号政策大全
3，*款贷**问题
在拍卖成交后，一般根据拍卖公告，需要7--15天左右将余款付清，那是不是只能全款购买了？
NO！
法拍房不能申请公积金*款贷**，只能申请银行拍卖贷。因时间较短，所以按揭*款贷**需要提前提交相关材料给银行初审，成交后凭相关成交证明，即可办理按揭*款贷**，如果衔接不上（15天内*款贷**未放款），则需要做法院延期或短期资金过桥周转一下。
解决办法：
这里具体介绍“拍卖贷”的具体操作。
首先，上海的拍卖贷主要由2家银行办理：中国银行上海市黄浦支行、上海浦东发展银行金桥支行，*款贷**利率主要为首套基准利率，二套上浮10%。因为主要针对法拍房，所以一般放款时间会保证在法院规定的时限内。
这2家都需要提前预审的，最好在交拍卖保证金之前3个工作日（保险点5-10个工作日），准备好以下材料：
① 身份证
② 户口本
③ 婚姻状况证明
④ 工作收入证明
⑤ 借款人家庭资产证明
⑥ 竞买人登记信息
⑦ 拍卖公告、法拍房标的具体信息
⑧ 委托拍卖函
⑨ 办理*款贷**所需的其他材料
一起发给银行负责拍卖*款贷**的部门，银行会根据情况，评估能不能贷、贷多少，给出一个预判结果。
这时候确定没问题再交保证金参与竞拍。（但是，在拍卖之前，银行好像也不会和你签订任何合同，以及给予任何承诺，因此也有一定风险）
正式*款贷**流程如下：
提交*款贷**预审批材料申请 → 银行调查预审批 → 签订拍卖成交确认书 → 缴纳首付款 → 银行审批 → 签订*款贷**合同 → 落实*款贷**担保条件 → 银行发放*款贷** → 办理房产过户 → 借款人按月还款
TIP1：中国银行单笔*款贷**金额最低80万，最高1200万元，*款贷**比例按现有的首套最高*款贷**65%、二套最高30%，具体看资信情况。
咨询电话：021-62296818；021-52925965
浦发银行首付款比例和利率同样以现*房行**贷规定为准，但具体额度限定要视标的物情况和资信情况来定
咨询电话：400-0507-065
TIP2：一般*款贷**担保方式为拍卖房全额抵押担保。
4，税费问题
在司法拍卖过程中你不会接触到原房东，法院会统一安排竞拍者前往看房。也就是说，你只能知道房子现有的情况，房子是否满五年唯一，是否发生过什么问题你是不知道的，在购买拍卖房的过程中涉及到买卖双方的各项税费均有买方承担
4.1，普通住宅的判定标准
4.2 增值税，契税，个人所得税
4.3房产税
这里需要特别指出，房主身份如果是企业，还要额外增收土地增值税！另外，如果是商办物业，税费更是个大坑。根据网上的案例，网上有人拍了套700万的商铺，最后算出来要交300万的税，直接跪了……
土地增值税
还有一种情况，这套房子若是原业主购买的新房还没有办理产证，需要缴纳两次税，要把上一手的产证做出来之后进行二次交易。对此法院会在拍卖公告里注明。
另外，水电煤，物业费等所有欠费都由拍卖者承担
解决方法
房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。
不过，你可以委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。
有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续，费用从几千到几万不等
5，户口问题
若是原业主户口没有迁出可以申请强制迁出。2018年3月9号上海市公安局出台了常住户口管理规定：房屋所有权或者公有住房承租权因交易发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或无法通知的，可以直接将其迁至社区公共户口。
6，租户问题
如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。
如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。
解决办法
仔细阅读“竞买公告”，租户情况一般会在公告中出示，但具体情况最好还是自己提前了解清楚，包括租约时间、租金情况等。
7，清场问题
网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。
最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。
最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门*债讨**，真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决，但买个房谁想要这么夜长梦多。
需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不会负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。
解决办法
在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，万一遇到“老赖”只能走法律程序
五，法拍房的常见问题？
1，无法清退
最高法专门出台过，唯一住房是否可执行的司法解释，如果被执行人确实只有这一套房可住，就不能强制执行。但是比较麻烦的情形是，房子里面还住着老弱病残。实际上很难清退，报警都没用。所以，如果房屋不是空置的状态，就存在无法清退的风险。
2，法拍房是否计入房产税面积
答：计入
3，被忽略成本
有车位强制绑定购买、装修家具强制绑定购买、面积差异等，实际与公告有差异的情况，不去实地勘测、调研，根本发现不了。更甚者，直到审税缴税被拒批，才被发现这些潜在因素。
4，原房主身份风险
司法拍卖房产的来源一般分为银行*款贷**、民间借贷、国家没收、无主财产。这其中牵扯到的原房主身份残次不齐,有风险的身份虽不常见，但是一旦出现就会很麻烦。
主要分为三类：*杀凶**、*赌黄**毒、民间高利贷涉黑，就算顺利过户、顺利交付，住着也不安心。
5，非理性拍卖风险
同一套标的，被悔拍后重新上拍，原因在于参拍时冲动，拍中后仔细想想又觉得不值，结果被没收全部保证金。
6，房产证能马上拿到吗？
行政机关办理房屋产权登记，自有其一套流程和要求，该有的文件一样都不能少，办理时间还需看法院解封撤押速度。
7，价格真的比市场价低嘛?
很多人其实是冲着，“司法拍卖房子价格比较低”，这种捡漏心态去参与司法房屋拍卖的，但同时也有很多人在实际完成产权过户后，在网上吐槽被“坑”！针对通过司法拍卖购房的最终支出费用，可以用以下这么个公式来表达：最终支付费用=拍卖成交价+税费
8,办理过户手续的过程中，最大的风险是什么？
解封解押后，房产恢复清白身，这个时候最危险，需要立刻开始过户手续。否则如果原业主趁机拿着房产证过户给他人，后果不堪设想……
9,还有什么要注意的吗？
不少法拍房的实际处置单位并不是本地法院，当你买下标的物后，无论有没有委托人都必须由本人亲自到处置单位签署《拍卖成交确认书》。
另外注意，如有委托人，必须在竞买开始前办理委托手续，竞买结束后的交接手续由委托人和竞买人本人一同到法院办理，委托手续务必齐全，否则竞买活动认定为委托人的个人行为。
10，有什么方法低价拿下？
法拍最多会经历三次拍卖，如果第一次拍卖没人报名，就会进入第二次拍卖，重点是：第二次拍卖起拍价会降低！所以，第一次拍卖可以不着急报名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍卖再出手。
结语：购买法院司法拍卖房时不要只贪图便宜，要明白这便宜的里面存在的不确定风险因素很多，最好是竞买自己知道根底的房产。一个基本的常识一定要知道，在你购买法院的拍卖房时，此时的法院和一般的卖家没有什么不同，他就一卖房者的角色，不要把法院的司法拍卖和法律赋予法院的权力结合起来，法院司法拍卖房屋的拍卖行为只是房屋买卖合同的一种表现方式，只不过卖家此时是法院而已，有些现实存在的问题法院也解决不了的。