上一篇文章已说过，我国房产税收已久，但目前对个人自用住房，全国除上海、重庆试点征收外，其他地区均未征收房产税，个人营业用房实际各地只征收*票开**部分的税款，全国房产税99%的来源于企业缴纳的房产税，所以本篇只涉及企业房产税征收标准。
讲房产税的征收标准，先得明确房产税的计税依据和税率，因为房产税的应纳税额=计税依据*税率。
一、计税依据
房产税的征收区分两种情况，一种是房产自用，一种是房产出租。
1、房产自用
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体减除比例由各省政府规定。对于没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
大家需要注意两个概念，一是房产原值，二是房产余值；
房产原值包含四项内容：
一是房屋原价。
根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）文件规定， 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
二是房屋附属设备和配套设施。
根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）文件的规定，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起
同时根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（ 国税发〔2005〕173号）文件规定：一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
经过政策的一次次修改，房屋原值的概念已不断扩大。
会计们基本知道按会计账簿中记载的房屋原价计算缴纳房产税，但对房屋附属设备和配套设施计算缴纳房产税还没有足够意识，所以经常因此被税务部门补征税款，加收滞纳金。
会计们需要注意的是，中央空调需要计入房产原值，即使你将中央空调单独记账也要并入，如果是挂壁式或立式空调则无须并入。房屋装修款需要并入房产原值，如卫生间装修、涂料粉刷、木地板等经过装修后与房屋成为整体，不可随意移动的设施，均需要并入房产原值。但如果是家具就可以不并入房产原值。同理，房屋钢结构、电梯、各类管道，无论你会计上如何处理，均应并入房产原值计算缴纳房产税。
三是土地价款。
根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》 （财税〔2010〕121号）规定，关于将地价计入房产原值征收房产税问题：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
将土地价款并入房产原值是2010年12月出台的规定，这也是房产税缴纳的主要税收风险点。会计们即使知道将土地价款并入房产原值，对土地价款的计算也有不同的理解。由于国家对土地出让有规定最低基准价，但实际政府为了招商引资，对企业拿地所需要缴纳的土地出让金会采取先征后返或直接减免的方法，那么土地价款是按土地出让合同中的价款还是企业实际缴纳的价款并入房产原值。从法理上讲，应该是按土地出让合同的价款并入房产原值，政府的退还和减免应做为企业的营业外收入。但由于各种原因，这个问题各地税务机关处理不尽相同，所以企业需要问询当地税务部门，了解实际征管规定。
四、地下建筑
根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）的规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
之前国家是对地下建筑免征房产税的，但自2006年1月1日起规定征收。
有了房产原值，房产余值的计算就相对简单。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
由于房产税是地方税种，各地所收取的房产税都归地方政府所有，而增值税、企业所得税、个人所得税，收的钱是中央财政和地方财政分成。所以《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定，房产税由各省政府根据条例规定制定实施细则。比如《江苏省房产税暂行条例施行细则》规定：依照房产原值一次扣除百分之三十后的余值计算缴纳。
计算得出房产余值后，房产税的计税依据也就有了。
2、房产出租
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
房屋租金相对简单，由于房产税是按年征收，所以租金也应为年租金。
会计们需要知道，如果企业的房屋出租了，这部分房屋只需要缴纳出租房产税，无需重复缴纳自用房产税。
关于房屋转租，转租方是否需要缴纳房产税。这个需要咨询当地的税务部门有没有具体规定，国家层面没有相关规定。
二、房产税的税率
1、房产自用
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；
2、房产出租。
依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
三、应纳税额的计算
1、自有房屋
应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）
比如江苏省某企业建造厂房500万元，各类装修款100万，土地价款200万元，土地面积16000平方米，房屋建筑面积9600平方米，宗地容积率0.6，无地下建筑。该单位当年应缴房产税：
房产原值800万元=500+100+200
江苏省的减除比例是30%
房产余值560万元=800*（1-30）%
应纳税额6.72万元=560*1.2%
比如江苏省某企业建造厂房500万元，各类装修款100万，土地价款200万元，土地面积16000平方，房屋建筑面积6400平方，宗地容积率0.4，无地下建筑。该单位当年应缴房产税：
宗地容积率0.4，低于0.5，应按建筑面积的两倍计算土地面积，并计算应并入房产原值的土地价款。
200/16000*6400*2=160万元，
房产原值760万元=500+100+160
江苏省的减除比例是30%
房产余值532万元=760*（1-30）%
应纳税额6.384万元=553*1.2%
2、出租房屋
应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
比如江苏省某企业出租厂房，年租金10万元。该单位当年应缴房产税：
应纳税额1.2万元=10*12%
注意：1、由于房产税是按年征收，按季或按月缴纳，上述计算出的是年应纳税额，按季或按月缴纳时，需要除以4或12。
3、如果同一房产，上半年自用，下半年出租，应按征税标准分段计算。
比如江苏省某企业房产原值800万元，该单位1-6份自用，7-12月份将该房产的一半出租给其他单位半年收取租金5万元。当年应缴房产税：
房产原值800万元=500+100+200
房产余值560万元=800*（1-30）%
应纳税额5.64万元
=560*1.2%*6/12+560*0.5*1.2%*6/12+5*12%=3.36+1.68+0.6
4、如果企业存在分批拿地，分批盖房，有多个不动产登记证，容积率是按宗地分别计算，还是合并计算。这个由于各类文件没有明确规定，所以还是需要咨询当地税务部门。
四、关于地下建筑特殊的征税标准
1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%
2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
计算方法基本与地上建筑一致，但是可以再打个折，折扣标准由各省在范围内自行确定。
比如江苏省某工业企业有单独的地下建筑100万元，江苏规定以房屋原价的50%作为应税房产原值。该单位：
房产原值50万元=100*50%
房产余值35万元=50*（1-30）%
应纳税额0.42万元=35*1.2%
3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
比如江苏省某企业建造厂房500万元，各类装修款100万，土地价款200万元，土地面积16000平方米，房屋建筑面积9600平方米，宗地容积率0.6，相连的地下停车场100万元。该单位：
房产原值900万元=500+100+200+100
江苏省的减除比例是30%
房产余值630万元=900*（1-30）%
应纳税额7.56万元=630*1.2%
4、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
