一、业主委员会是个什么组织
（一）业主委员会概述
业主委员会，是指由本物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，依法依约向社会各界反映业主意愿和要求，并监督物业服务人服务管理业主的物业运作的一个民间自治公益组织。
（二）业主委员会如何产生
由本物业管理区域内全体业主依法成立业主大会后，再由辖区内全体业主，依法依约选举产生业主大会的执行机构—业主委员会。业主委员会是小区业主大会的执行机构。
（三）业主委员会是业主行使共同管理权的一种特殊组织形式
业主委员会依据业主大会授权和《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》约定，代表和维护本物业管理区域内大多数业主在物业服务管理活动中的合法权益。
（四）业主委员会组成
业主委员会成员由五人至十五人单数组成，每届任期不超过五年，具体任期由业主大会决定并在小区“三个公约”中具体约定。业主委员会主任、副主任由本届业主委员会在其成员中推选产生。
二、业主委员会职责
业主委员会职责由《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》约定，具体履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议，行使业主共同管理权，维护业主共同合法权益；
（二）依法依约组织召开业主大会会议，并报告业主委员会履职情况；
（三）制定业主委员会工作计划和实施方案，制定财务、印章、会议、接待、档案等管理制度；对小区有关档案资料和会议记录以及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；接受业主的咨询、投诉和监督；定期将业主大会、业主委员会活动情况以公告等形式向广大业主报告；
（四）根据业主的意见和建议，在充分调研、论证、民主协商的基础上，拟定本物业管理区域内物业共有部分的经营、使用、收益方案和共有资金使用与管理办法，以形成议案材料的方式，主持召开业主大会会议，提请业主共同决定；
（五）根据业主的意见和建议，在充分调研、论证、民主协商的基础上，拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案，以形成议案材料的方式，主持召开业主大会会议，提请业主共同决定；
（六）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订《物业服务合同》；依法依约与物业服务人做好物业服务人退出物业服务项目服务管理的有关交接活动；
（七）根据业主的意见和建议，监督和协助物业服务人履行《物业服务合同》；对物业服务人按照《物业服务合同》约定履行物业服务情况进行考核评定；
（八）组织、调研、论证本物业管理区域物业服务管理实施活动中存在的问题；协调、解决并落实本物业管理区域物业服务管理实施活动中的日常问题；调解业主之间、业主与物业服务人之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）监督《管理规约》的实施；对违反《管理规约》的行为进行协调处理；督促未按照《管理规约》约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资金；督促违反《物业服务合同》约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；
（十）根据业主的意见、建议和要求以及提议，拟订业主委员会的年度财务预算、决算方案；拟订小区“三个公约”修改方案；拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度方案；拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案；拟订本物业管理区域的划分、调整方案等；形成议案提交业主大会会议决定；
（十一）加强对物业服务管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；定期参加区、县（市）房产管理部门组织的物业服务管理培训；支持、配合居（村）民委员会依法履行职责；接受街道办事处（乡镇人民政府）、区、县（市）房产管理部门、社区（村）*党**组织、居（村）民委员会的指导和监督；
（十二）建立业主委员会信用信息；积极配合公安机关、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会做好流动人口、犬只管理等相关工作；坚持中国*产党共**的领导，遵章守纪，接受各级*党**组织指导和监督；
（十三）法律法规规定和业主大会赋予、授权的其他职责；
（十四）业主委员会及其成员不得有下列行为：
1.挪用、侵占业主共有财产；
2.抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；
3.索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；
4.明示、暗示物业服务人减免物业费；
5.泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
6.转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；
7.擅自使用业主大会、业主委员会印章；
8.拒不执行业主共同决定的事项；
9.违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
业主委员会及其成员若有前款行为时，业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。
三、业主委员会在本物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示下列事项，并将相关资料存档：
（一）《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）《物业服务合同》；
（四）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；
（五）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（六）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（七）业主委员会成员支付物业费、交存建筑物及其附属设施的维修资金等情况；
（八）法律法规规定和《管理规约》约定的其他应当向业主公开的情况和资料。
四、业主委员会将下列属于本物业服务区域内业主共同所有的档案资料编号造册，并指定专人管理：
（一）物业服务区域内的物业资料；
（二）《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》《物业服务合同》；
（三）业主大会、业主委员会会议记录、做出的决定等书面材料；
（四）业主委员会备案材料和本物业服务区域内其他有关制度；
（五）专项维修资金、利用物业共有部分经营所得收益及工作经费的收支情况清册；
（六）业主委员会选举工作、印章使用登记、财务会计等档案；
（七）业主名册及联系方式、业主建议及意见；
（八）相关公示、公告；
（九）业主共同决定事项的表决资料；
（十）其他有关材料。
五、业主委员会成员待遇
义务免费公益，不存在薪资待遇。通过业主大会会议决定，可以适度津补贴。
居民小区，基本上没有多少经济来源。实践中一般没有津补贴；有些富裕小区若有津补贴，一年不外乎三、五千元。
现行体制设计下，对于并不成熟的业主委员会机制，领取几乎不成正比的津补贴，风险实在是太大，基本上没有人去索取。业主委员会成员绝大多数属于坚定公益信念，自愿奉献行为，付出不求回报者居多。
在目前的公益环境条件下，能够坚守公益信念并长期坚持下去的几乎凤毛麟角。要么变味成为了“业伪会”，要么实在是承受不了这个残酷的公益环境状态伤痕累累愤愤不平地离去。
六、业主委员会性质
《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构。是具有社会公益性的一个业主自治管理组织。
业主委员会的法律定位属于非法人组织。与社会团体、企业法人等法人代表的职能基本相同，但又不具备独立法人、社团法人所赋予的权力。实践中接受业主大会授权，并履行《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》所赋予的责任，代表大多数业主行使职责，但又只能发挥牵头、引领作用。
业主委员会这个组织的定位很重要。就目前的法律法规规定，就是具有社会公益性质的非政府的组织，不把利润最大化当作首要目标，而是以业主正当权益为中心、以追求业主的合法权益为目的，构建和谐小区，建设美丽家园，实现公平正义。
六、业主委员会“权力”
业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主委员会作出的决定违反法律法规、侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门投诉，上述单位或部门应当依法作出处理决定，并通告全体业主。受侵害的业主亦可以请求人民法院予以撤销。
但是，业主委员会权利来源于业主大会会议决定的授权，除此之外，没有任何“权力”可言。发布一些类似通知、安民告示之类的事儿还可以，凡是涉及到业主共同利益的公共事务，业主委员会绝对没有这样的“权力”。业主委员会“权力”小于三、五人工地的“小工头”。对于小区公共事务的管理活动，没有任何决策的权利。但又有如下的虚弱化并带有共性的“权力”：
（一）在本物业管理区域内的物业服务与管理活动中，享有选举权、被选举权和知情权以及监督权（所有业主均享有）；
（二）对本物业管理区域内共有/共用部分设施设备进行共同管理、监督权（所有业主均享有）；
（三）对涉及本物业管理区域内的共同利益包括公共收益的服务与管理的有关事项，有平等提出意见和建议权（所有业主均享有）；
（四）对需要业主共同决定的事项，依法依规组织召开业主大会会议，共同行使表决权（是职责也是义务所在）；
（五）无条件执行业主大会决定（必须的），监管业主履行义务（形式上的监管，无任何处分权）、物业服务人执行物业服务合同尽职履责的权利（所有业主均享有）；
（六）住宅专项维修资金的管理和使用、续筹以及监控权（所有业主均享有）；
（七）严格执行法律法规和地方规章以及小区“三个公约”规定的其他权利（所有业主均享有）。
在具体实践中，业主委员会其实没有任何可具实操性并能够得到贯彻落实的“权力”，敢批评谁？敢指责谁？敢要求谁？
第一、对社区、街道办事处（乡镇人民政府）、主管部门的住房和城乡建设局，请求他们依法依规监督管理、协调处置物业管理活动中出现的矛盾纠纷等问题，鲜有成功的案例。比如挪用、侵占小区专项维修资金，一句话打发“依法起诉”。万丈高楼平地起，能够通过现有法规规定，通过政府相关部门就能够解决落地的问题，为什么非得通过司法诉讼途径解决问题？
第二、对于建设单位的开发商，无论怎么沟通交流，甚至恳请对方执行相关法律法规规定、履行企业应尽的社会责任，基本上有去无回。比如依法依规移交小区基础性资料、物业承接查验等。
第三、其他相关单位就不要提了。比如开设业主共有资金账户、申请办理业主大会社会信用代码登记等，一个字“难”。
第四、对于物业服务人，买卖不公平，应该是普遍存在的现象。请神容易送神难是不争的事实存在。
第五、对于业主委员会公益服务的业主，由于业主普遍存在法律意识淡薄，对于居住小区存在认识上的局限等先天劣根性，业主委员会公益人士敢批评谁？敢指责谁？敢要求谁？不怼、不怂、不吐糟就阿弥托福的了。
第六、对业主如此，即使业主委员会主任对业主委员会成员，也没得“权力”要求他必须完成应尽之责任事项。
业主委员会及其成员，何脱脱一个现实版的“革命老黄牛”、活“雷锋”、默默无闻地努力奉献自己的爱心。
公益条件不够成熟、资源匮乏、资金紧张的业主委员会，依法诉讼，成本太大且周期性十分慢长，面对各种丑陋，还没有胜诉的可能性。费尽周折“打官司”，不但劳命伤财，浪费社会公共资源不说，使得本已十分脆弱的法律维权意识，消耗殆尽、人为制造不稳定因素，影响发展大局。
业主委员会可用资源，唯有法律法规规定和地方政府部门规章以及万千睁大双眼满怀期待的业主，高举起这些*器武**，以非法律诉讼的方式，请求政府部门监督管理，达到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”的目的。
八、业主委员会责任
学遍所有的法律法规规定和地方政府部门规章，业主委员会及其成员只有义务和责任以及要求与规矩，而没有任何可实操性的权利。任何事务都应当具备双面性与对等性，业主委员会及其成员的正能量之举，又有何法律法规规定和地方政府部门规章保障呢？现而今目前眼目下，业主委员会及其成员的公益行动，几何理解、支持与厚爱？责任重于泰山，业主、政府、社会回馈给业主委员会及其成员价值是不成正比的，几乎没有认同感。长此以往下去，形同虚设。
但是，政府和社会各界以及业主自身，又为小区公益事业建设活动付出几何？执行法规规定是否折扣？对业主委员会的期望值绝对顶级、必须是万能型钥匙，现实吗？固此必须思想与完善。
九、业主委员会的尴尬
（一）没有严格意义上的上级领导机构。几千年儒家思想与文化的传承，业主自治组织，需要领导和管理以及依法依规的指导和监督与扶助。
（二）没有严格意义上的要求派对权：无资格无权限调配任何一位不愿服从安排的业主委员会成员，硬莫说支配业主履行义务的责任；
（三）没有财政支配权：基本上没有可用经费，况且若有，也无权列支（即使动用一分钱的办公经费，必须纳入小区“三个公约”约定的事前预算）；
（四）没有话语决策权：任何一位业主或者相关单位与部门，都是可以不接受其话语意见与建议（即使有思想，直接藐视也属于正常状态）；
（五）业主委员会及其成员素质必须是全能型人才：具备组织、领导、发动、协调、沟通、洞察力；未雨绸缪、运筹帷幄、高屋建瓴、整体意识大局观念；上得厅堂下得厨房，能说会道且周旋圆润；上对得起*党**和政府，下对得广大业主，中间还要对得起物业公司、开发建设单位、政府相关职能部门包括社区居委会且亲力亲为、事无巨细（活脱脱一个全能型帅才与将相王侯综合体）。
（六）最重要的一点就是：业主委员会及其成员就是出气筒、受气包；任何不开心不满足，被怂、怼、吐槽是常态化，而且还不能还嘴，忍气吞声、打脱牙齿咽下肚。
十、水土不服的制度设计
两百多年前的美西方一人一票的形式民主决策体制，对于有着五千年文明进步史的中华文化传承，至少在目前情势下，道路将会有一个十分漫长的选择过程便是。藐视大家民主决策，其实什么事儿都无法落地。
良好的制度设计比人强。“天地节而四时成。节以制度，不伤财，不害民。”。只有在“无知之幕”下，才能更加有利于找到一个对事情公平且公正的解决方案。怎么办？个人以为：
（一）小区自治法制建设，需要从普法宣传开始；
95%以上的业主，不具备业主身份方向的法律法规知识，法律意识有待提高。文盲使人贫穷，法盲导致愚蠢。在依法治国的今天，业主维权，必须从普法宣传开始。
危言耸听？可以在任何一个小区展开*意民**测验。
（二）文明型社会建设，必须从普识传播伊始；
孝悌忠信礼义廉耻，做人的根本，也是德育精髓，为历代儒客尊崇，也是人生的八德。
随着城市化进程加快，大量农村人口进城居住，陈规陋习是不争的事实存在。文明型国家建设，必须首先提高公民素质。
创造有利于经济社会发展的良好人居环境，关键是转变观念，而直接起作用的因素就是业主的综合素质。
（三）选贤任能，建立健全业主委员会队伍；
1.成为业主委员会成员的条件：
法规规定：业主委员会成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的代表，并符合下列条件：
（1）具有完全民事行为能力；
（2）遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺；
（3）具备履行职责的健康条件和相应的时间；
（4）法律、法规规定的其他条件。
2.业主委员会成员候选人通过下列方式产生：
（1）业主自荐；
（2）十名以上业主联名推荐；
（3）社区（村）*党**组织、居（村）民委员会根据业主自荐和小区*党**组织的建议等，在奉公守法、公道正派、热心公益的业主中进行推荐。
社区（村）*党**组织引导业主中的*党**员积极参选业主委员会成员，通过法定程序担任业主委员会成员。
3.凡是具备业主身份条件的业主，都有可能成为业主委员会成员。
街道办事处（乡镇人民政府）在指导和监督管理活动的同时，加强对热衷于小区公益事业建设活动业主的培训至关紧要。竞选成功的业主委员会成员，至少要具备起码的公益能力与水平，至少要具备一定的法律知识，至少要具备公益奉献意识，至少应该有一个培训、培养与考察的过程，至少要确认能够担任业主委员会成员的基本素质条件等。
实践证明：不是具备业主身份的业主，都可以担当大任，都可以竞选进入业主委员会，都可以担任业主委员会主任。
4.选贤任能，搭建起既符合法规要求、又适合自己小区里的业主委员会队伍，小区公益事业建设活动，才能健康发展。
人定胜天，事在人为。好制度要“于法周延、于事有效”。人是决定因素，是一条永远不会变的真谛。
（1）业主委员会成员必须坚持德才兼备、以德为先；必须坚持五湖四海、各行各业、任人唯贤；必须坚持公益奉献为上、公道正派、“三观”正常；必须坚持业主正当权益优先、廉洁自律、风清气正。
（2）业主委员会成员首先是业主，是业主命运共同体的代表。业主委员会的一切权力来源于业主的信任、来自于业主大会的授权，业主委员会必须始终坚持为业主服务的原则。
（3）一个居民小区，少则几百户，多则成千上万户，居民人口众多，基础设施设备齐备，初始建设美丽而宜居，加强业主委员会队伍建设，至关重要。
街道办事处（乡镇人民政府）职责，就是组织、指导、协调辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届。为小区公益事业建设选人，选拔能为业主合法权益忠诚干净担当抗争的暖心爱心热心肠公益人士。只有这样，才能不辱使命，才能让小区公益事业建设活动健康发展，才能维护一方平安、和谐稳定。同时，注重长远、立足当前，广开进贤之路、聚天下英才而用之，保持业主委员会队伍“一池活水”，才能长治久安，才能建造美丽家园。
（4）业主委员会班子成员建设，至少应当参照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》，像组建居（村）居民委员会一样，组建业主委员会。具体怎么建设，按照相关法律法规规定举办，同时辅之以政府行之有效的措施办法。
（四）建立健全并完善规章制度，扶上马送一程；
从一盘散沙，到形式上的组织；从普通业主到事实上的小区公众人物；从普通良民到肩负万千邻居合法权益的牵头引领组织者的重托；角色的塑造、转换与完善，必须规矩先行。
从普通社会青年成长为一位合格的人民*队军**的战士，不通过刮骨的脱变的过程，绝对不可以保家卫国。
作为普通一兵的业主，成长为一位负责任的业主委员会成员，不通过*党**和政府的正向引领，卓有成效的有效指导，能够担当大任，答案是否定的。
所以，居民小区自治组织建设，离开了*党**的优良传统的传承与政府的大力扶持，将一事无成，既而走向反向，彻底失败于民而告终不是不可能发生的故事。
（五）有法可依执法必严，营造良好的社会综合治理环境；
法制建设的基本要求是“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”。
1.有法可依，解决居民小区存在的问题，做到有法可循。
2.有法必依，是居民小区法制建设的中心环节。
县级地方人民政府、道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、住房城乡建设主管部门、发展改革、经济和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、生态环境、卫生健康、应急、市场监管等有关部门和相关单位，都必须遵守法律、依法办事。
3.执法必严，是居民小区法制建设的关键。
道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、住房城乡建设等单位、部门的工作人员，必须严格按法律法规的规定，实施并惩罚损害业主正当利益有纠葛的开发商、物业服务人等单位，当官必须依法为民作主，坚决维护法律权威和尊严。
4.违法必究是法制建设的保障。
任何单位、任何公民，只要违反了法律法规的规定，必须受到追究，法律面前人人平等。丑陋必须扬弃，正义必须伸张。
坚持正确导向,营造积极健康的舆论氛围;广泛开展业主命运共同体活动,形成广大业主促进和谐的局面。小区的和谐发展,既表现为整体社会氛围的改善,又体现出每位业主的身心舒畅。在良好和谐的氛围中,广大业主如沐春风、如饮甘泉,以一种自尊自信、理性和谐、健康向上的心态,正确对待自己、邻居和小区环境,正确对待存在的问题,邻里之间团结友爱、和睦相处;同时,每个富有幸福感、安全感和归属感的小区成员又能以实际行动,积极参与小区公共事务建设,履行业主责任,形成业主命运共同体意识氛围。拓宽社情*意民**的表达渠道,搭建多种形式的沟通平台,形成科学有效的利益协调机制、诉求表达机制、矛盾处理机制、权益保障机制,把业主的利益诉求纳入制度化、规范化、法制化的轨道。
只有这样，才能践行社会主义核心价值观，才能让老百姓有获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续，才能加快推进中华民族的伟大复兴。
（六）进一步完善并提升体制建设；
1.从制度层面设计上进一步完善并提升业主委员会自治制度规范化建设。
（1）业主大会这个机构由全体业主组成。业主大会是小区里的最高决策机关，小区里的一切权力属于业主大会。业主委员会只是业主大会这个机构的具体执行者。一项动议的议案决定，是需要业主委员会主持召开业主大会会议形式，由大多数业主表决通过的决定事项后，然后才由业主委员会去执行。
（2）业主大会会议通过一项动议的议案决定，条件有二，一是须由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，二是须经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意或须经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（3）作为一个执行者的业主委员会，只能起到执行业主大会决定的作用，同时要根据业主的意见和建议以及要求，发挥牵头、引领、组织者的角色行为。这种制度设计，的确难以从根本性解决并落实问题而发挥作用。
（4）一个没有一点自主决定权的业主委员会，一旦闪现问题，先得议议、调研、核查、民主协商等后形成议案，然后主持召开业主大会会议决策，冬去春来，要么轻舟已过万重山或者问题更加复杂化与扩大化的了。
（5）一个居民小区，少则几百户，多则成千上万户，任何公共事务的决策，都是需要一人一票来开启业主大会会议的形式表决，对于现今当下的业主的素质、素养与民主、法制意识的觉悟，难度的确不小，至少目前社会发展的现状，水土不服。
2.建立健全业主委员会自治组织机制。
强化各级*党**组织领导、政府部门指导、监督把关作用，规范业主委员会选举制度，全面落实业主委员会班子成员资格联审机制，坚决防止受过刑事处罚、存在涉黑涉恶及涉及宗族恶势力、心里不健康、心态扭曲、阴暗变态、无限放大丑陋以为是*规则潜**、扛起公益旗帜并带着私欲捞一波等问题的业主，进入业主委员会班子。在小区公共事务和公益事业中广泛实行业主自我管理、自我服务、自我教育、自我监督，拓宽业主反映意见和建议的渠道。聚焦业主关心的民生实事和重要事项，定期开展民主协商。建立并完善小区*党**组织、公开透明包括但不限于公共收入、支出、维修资金等在内的所有公共事务服务管理活动内容，及时公开权力事项，接受业主监督，使得小区公共事务管理在阳光下操作。
加强小区法治和德治建设，完善小区居民守则体系，遏制各类陈规陋习，确保符合法律法规和公序良俗。
3.加强业主委员会组织动员履职能力建设。
（1）公益奉献教育。
（2）法律法规规定培训。
（3）群众宣传组织发动、群众路线、群众工作引导。
（4）业主委员会活动的方式方法、能力的辅导等。
（5）建立健全活动机制创新模式发展。
（6）加强综合服务、兜底服务能力建设，大力开展邻里互助服务和互动交流活动，更好满足群众需求，提升公益服务质量，推进业主委员会标准化建设。
亿万国人，小区是家的港湾，是能量补充地，小区折射大社会。小区和睦，社区平安，社会稳定，和谐发展。