继上个月叶市长会议上提到要纠正大拆大建，城市更新以“留改拆”为主之后。近日，住建部发布通知再次强调： 以小规模、精细化城市更新为主，防止大拆大建。
01
鼓励精细化城市更新
防止大拆大建
本次住建部发文主要提到，为复制推广城市更新的好经验及做法，提高城市的规划及建设、治理水平，以此促进城市的高质量发展，做出如下通知：
一、坚持城市体检先行
这部分主要强调了要 发挥各基层的问题监控能力 ，从住房到小区、社区、街区、城区结合起来，及时查找群众反映的城市基建难点、堵点、痛点，然后汇总上报，将基层群众反映的问题及短板作为城市更新的重点去攻破，精准的将 “城市体检”和“城市更新” 相结合。
二、发挥城市更新规划统筹作用
依据“城市体检”结果来 按照时间节点 结合社会发展规划来制定 城市更新统筹实施计划 ，内容要涵盖从建筑更新、老旧小区改造、社区建设、城市生态修复、基建更新等各个方面，坚持尽力而为、量力而行。
三、强化精细化城市设计引导
这部分比较抽象，原文为“将城市设计作为城市更新的重要手段，明确对建筑、小区、社区、城市不同尺度的设计要求”，按照我的理解， 对于不同级别的基础建筑进行城市更新时，要有主有次，掌握好尺度，组织编制重点项目设计方案。
四、创新城市更新可持续实施模式
加强存量土地资源的多用途兼用，在这部分城市更新方面要进行多元化投融资机制。要 加大政府财政投入、金融机构风险可控，还要完善居民出资分担机制 ，实现共建共治共享的可持续更新模式。
五、明确城市更新底线要求
这部分就是老调重弹了， 坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和精细改造为主，防止大拆大建。 不能随意更改老地名，不破坏老城区的传统格局以及传统建筑，但同时也要加大城镇危旧房屋改造和城市燃气管道等老化更新改造，守住城市安全线。
看了本次住建局发文强调的五项重点之后，房博士认为今后全国范围内都很难再有大的*迁拆**动作，城市更新形式正在进行翻天覆地的变化，至于背后原因，与投资收益比不无关系。
02
从投资收益角度再论
为何旧改代替棚改？
其实在我国很多城市都有大量上世纪70-90年代建成的老旧小区，比如西安的新城区、碑林区等老城区，他们多为预制板房，没有电梯，人口密集，对于居住在这种老小区的居民来说，他们内心是非常渴望*迁拆**的，但是 目前西安采取的政策已经不是随意拆除，而是以“老旧小区改造”为主，究其原因，核心还是要从投资收益比的角度再去分析。
不讲规划只讲投资收益，城市中的集中连片开发成立的条件是，首先要看 一级土地市场*迁拆**安置、土地整理的成本 ，其次看拆除后整理的土地出让的 预期收益。
如果一片老城区*迁拆**后收益大于土地*地征**成本，那么才有可进行的必要，以前的*迁拆**安置方式主要有 原址回迁 和 货币化安置 这两种，但是以前的老城区 普遍容积率较高，*迁拆**安置成本非常高。
（官方明确回复由于成本较高*迁拆**搁置）
这种情况下只能压缩安置成本，相信近几年大家也能感觉到， 很多人感叹*迁拆**再难暴富了 ，就是这个原因。
而且在2015年那次大规模*迁拆**过后，目前城市中剩下的大多数都是小规模的城中村或老旧小区，不能形成集中连片的改造条件。
这样的小地块*迁拆**整理后 住宅比例较低，不属于优质地块，在土拍市场不太受欢迎 ，自然就卖不出好价钱，而且现在全国土拍市场流拍率越来越高，对于政府来说 这样的老旧小区*迁拆**得不偿失。
最后一个原因和全国新房市场整体疲软有关， 楼市遇冷 有关，开发商 资金流动越慢 ，对于土地市场也是一种负面反馈，自然拍地积极性就越来越低。且目前全国烂尾楼还有很多亟待解决，政府及银行也在花费大量资金去推进“保交楼”的实施， 换句话说：几年疫情，地方政府财政压力也较大。
03
城市更新按下重启键
这几类房子成为*迁拆**重点
当然，说了这么多，不是告诉大家以后*迁拆**脚步就此停止了，尽管2022年开始， 棚改政策逐渐被旧改政策取代了 ，但这只是针对“大规模*迁拆**”而言，小规模的*迁拆**仍在继续。
第一、以城市基建、重点产业扩容为主的*迁拆**
尽管我国的城镇化已经取得了相当大的进展，但对于二线城市基础建设的脚步仍然没有停下，比如西安： 地铁、高铁站或者新的经济区的扩建等都需要大规模的*地征**。
今年最大的城市更新项目应该是由于 西安东站 的建设需求，西安市人民政府发布了一则土地征收公告，征收灞桥区灞桥街道、洪庆街道、红旗街道3个街道豁口村等11个行政村，并且写明了 用途将是交通运输用地。
还有高新区政府前段时间也连发11条*地征**信息，征收面积约达1912.7898亩，其中包含未利用土地98.98亩。范围涉及庞光街道、兴隆街道、郭杜街道、五星街道、细柳街道、灵沼街道6个街道在内的15个村子。 而*地征**的目的更多则是在于高新三期建设的加快，以及产业项目厂房用地需求。
第二、城市核心地段的*迁拆**
前十几二十年的时间，我国的房产市场高速发展，开发商随便推出一个楼盘都被一抢而空，但是这今年随着房地产行业的饱和， 市场的购房需求显著下降 ，购房客户变得越来越理智冷静， 开发商拿地就会再三斟酌 ，无疑 城市中心地段的地块 就更具价值。
拿西安来说，小寨附近的几个城中村目前已经列入*迁拆**计划，只是那几个大型城中村情况较为复杂，可能需要更长时间做好规划后再进行拆除，但像 这种核心地段的*迁拆**工作就算成本高，也势必会提上日程。
第三、抵御能力较差的危房
刚才讲了对于城市里的老旧小区，目前的政策是进行 “老旧小区改造” ，但是这些老旧小区中还有一种房龄特别长，楼况特别差的危楼，已经有了安全隐患。尤其是上世纪七八十年代建造的 “预制板房” ，当时为了满足人们的居住，节约成本，一味追求建房速度，但是这些楼房的使用寿命远远不如现在的板式楼， 被拆除是必然的宿命。
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