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作者：李桐桐律师团队
阅读提示：商品房的销售广告和宣传资料内容，如构成要约又为欺诈，从而导致其成为商品房买卖合同的内容、购房人可以行使商品房买卖合同撤销权，进而购房人可以要求返还财产、折价补偿或按过错承担责任。究竟什么样的具体情形中商品房的销售广告和宣传资料内容构成要约、构成欺诈？本文将通过一则法院的经典案例，揭晓上述问题的答案。
01.裁判要旨 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。虚假广告首先内容上失真，广告中的误导性陈述足以使费者产生误解，即应认定为虚假广告。虚假广告行为是以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，撤销权受一年除斥期间的约束。
02.案情简介 一、2013年6月18日，当代红华公司在太原市房产管理局为涉案9＃楼办理了商品房预售许可证。用途为公寓。之后，当代红华公司对涉案楼房进行了营销宣传，包括张贴宣传广告、通过百度网、搜狐焦点、蓝房网等网站推广宣传。宣传资料中包含有“9＃楼为写字楼”、“万国城9号写字楼”、“长风9号…写字楼标杆”、“…唯一恒温写字楼，长风中央9号首次开盘即告热销”等图片、字样。截止本案诉讼时，部分网站仍刊载有类似的宣传广告。
二、2013年6月18日，梁某向当代红华公司支付9＃楼诚意金1700万元。2013年6月24日，梁某向当代红华公司支付9＃楼购房款26,721,160元。2013年11月1日，通过华夏银行太原分行按揭*款贷**形式，梁某、张某（借款人、抵押人）向当代红华公司63310181910010687的账户中转账34,990,000元。
三、2013年10月13日，当代红华公司（出卖人）与张某（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：20131952657），双方约定，张某向当代红华公司购买太原万国城MOMA9号楼1902商品房。合同主要内容：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:第19【幢】19【层】1902号房。该商品房的用途为公寓......
四、2015年7月20日，太原万国城MOMA-C地块公寓及商业用房项目9＃楼竣工验收，质量等级为合格。
五、2015年10月1日，当代红华公司开始办理交房手续，到2019年12月3日，当代红华公司共交付房屋203套，未交付58套。当代红华公司向梁某、张某交付涉案楼房6套，其余42套梁某、张某拒收。
六、2015年10月后，包括梁某、张某在内的部分购房者发现交付楼房的用途、结构与宣传资料中的标准不一致，购房者与当代红华公司因此发生纠纷。纠纷发生时，当代红华公司处仍张贴有与上述内容相同或相似的广告宣传，后黄河电视台对此作了追踪报道。
七、2017、2018年期间，梁某等人认为太原市房产管理局出具（2013）并商房预售字第0045号预售许可证、太原市人民政府出具并政地国用（2010）第00323号《国有土地使用证》、太原市城乡规划局出具并规建证新字（2011）第0496号《建设工程规划许可证》、太原市公安消防支队出具并公消验字（2015）0089号《建设工程消防意见书》的行政行为违法，分别向相关法院提起行政诉讼，请求撤销上述行政行为。经审理，各法院认为梁某等人提起行政诉讼已超过法定诉讼时效期限或梁某等人提起行政诉讼不符合法定条件为由，均裁定驳回梁某等人的起诉。后梁某等不服一审裁定，提起上诉，经审理，各二审法院均认为梁某等人的上诉理由不能成立，均裁定驳回上诉，维持原裁定。
八、梁某、张某与当代红华公司买卖纠纷一案，山西省太原市中级人民法院作出（2019）晋01民初940号民事判决，撤销商品房买卖合同、被告山西当代红华公司返还原告梁某、张某购房款78,626,897元。各方均上诉，后二审法院改判增加山西当代红华公司支付梁某、张某购房款78,626,897元的利息，利息以78626897元为基数，自2013年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类*款贷**利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的*款贷**市场报价利率计算；最高法最终裁定驳回山西当代红华公司的再审申请。
03.裁判要点 本案中，梁某、张某要求撤销已签订的《商品房买卖合同》、山西当代红华公司返还已收取的购房款及利息。
一审法院认为，当代红华公司明知9＃楼的用途为公寓，但在营销过程中以写字楼的名义对外宣传推销、招租，符合虚假宣传的法律特征。代红华公司在营销涉案楼房过程中存在虚假宣传的事实，致使梁某、张某对合同内容产生重大误解、作出错误的意思表示，当代红华公司的行为构成欺诈，涉案《商品房买卖合同》应撤销。但梁某、张某对合同中“该商品房用途为公寓”的内容未尽审慎审查义务，其自身亦存在一定的过错，依法应承担相应的过错责任，故当代红华公司应偿还梁某、张某购房款，但利息不予支持；梁某、张某发现涉案房屋用途、结构与宣传标准不一致的时间为2015年10月期间，提起本案诉讼的时间为2016年9月23日。故梁某、张某于2016年9月23日提起本案诉讼，未超过法定一年的除斥期间。
二审法院认为，房屋销售要约的构成须具备三个条件：1、内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺。2、对房屋的说明和允诺具体明确。3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，当代红华公司的销售宣传广告中的说明和允诺虽然未载入双方所签订的商品房买卖合同，但应当视为该房屋买卖合同中的内容。另外，关于本案利息计算应调整为以实际购房款78626897元为基数，自2013年10月31日（收到全款日）起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类*款贷**利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的*款贷**市场报价利率计算。
最高法院认为，当代红华公司对对该楼盘所作的说明和允诺具体明确，即把该楼盘的功能和用途宣传定位为“写字楼”，其价格足以吸引客户，对客户选择订立购买该房屋必然产生重大影响，当代红华公司的销售宣传广告构成要约并应当视为该房屋买卖合同中的内容，当代红华公司的上述行为构成欺诈，原审法院认定并无不当。
04.律师建议 北京中银律师事务所李桐桐律师的专业律师团队研究和分析过大量本文涉及的法律问题，有扎实的法律功底、丰富的法律实践经验。通过实际发生的真实案例分析，充分了解实践中的法律争议，研究法律争议解决方案落地的同时，以期做到事前预防、事中应对、事后优化的全流程法律风险管理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
在此，我们提出以下建议： 商品房销售广告及宣传资料符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定情形的，可被视为要约。关于是否构成要约可以从说明和允诺的范围、是否具体确定、是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响三个方面来考量。需要注意的是，对于一些格式条款或单方面免除责任条款，存在被认定无效的风险。如确为要约，且开发商未能按销售广告及宣传资料的说明和允诺交付房屋的，则购房人有权按法律规定和合同约定追究开发商的违约责任、要求赔偿损失。如构成欺诈，购房人有权对房屋买卖合同行使撤销权，需要注意的是，撤销权受一定的除斥期间约束。
因此，我们建议，对于商品房销售广告及宣传资料、房屋买卖合同，无论开发商还是购房人都可通过进行事前法律风险审查，避免后续产生争议。如已产生争议，记得及时维权，避免怠于行使权利导致权利消灭。
（郑重提示：每个案件本身千差万别，而法律亦是一项事无巨细的工作，案件与法律结合须具体案件具体分析。本案例及建议仅供参考，以期对阅读者有所裨益。）
05.相关法律法规《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《民法典》
第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十二条 有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；
（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；
（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。
当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
06.案件来源 山西当代红华置业有限公司、梁庆中等买卖合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书（(2021)最高法民申5495号）
作者简介
李桐桐律师， 北京中银律师事务所律师，高级企业合规师。主要业务领域：公司治理、劳动合规、房地产、招投标、商业物业、餐饮行业、投融资、民商事诉讼/非诉。聘请律师或深度交流，Tel（wechat）：19801213562；email：litonglily@foxmail.com。
