昨日，高新软件新城74亩宅地热拍如期而至。本次拍卖宗地位于天谷二路以南、云水三路以东、云水二路以西、天谷三路以北，最终由西安高科集团高科房产有限责任公司溢价63.68%，以“总地价98883万元+高新区公办学校建设资金69000万元”竞得。综合楼面成本超过15400元/平方米，要知道这个价格已经超过了西安房价。
西安楼面地价再次刷新
地籍编号GX3-35-20，位于高新区天谷二路以南、云水三路以东、云水二路以西、天谷三路以北，地处软件新城北部居住区，与上周隆基泰和7.19亿所摘地块相邻。净用地面积49195.2平方米（折合73.793亩，不含代征路27.718亩、代征绿地11.284亩），用地性质为居住用地，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。土地使用年期为70年。
参与本次竞拍的房企共17家，分别是西安投创荣安（荣安）、成都永进合能（合能）、陕西卓越华悦（卓越）、陕西保利、恒大地产、中国旅游集团、西安龙睿晖鸿（龙湖）、西安新城万嘉（新城控股）、西安铧富永盛（华发）、西安国中星城（阳光城）、西安荣盛卓越（荣盛）、西安中铁京泰（中铁建）、西北致美绿城（绿城）、成都泰创锦程（新希望）、中海兴业、西安高科房产（高科集团）、和河北晟隆城市建设（隆基泰和），既有"老面孔"，也有"新成员"。
当天，竞拍经过近2小时、100轮的激烈争夺，最终由西安高科集团高科房产有限责任公司以“总地价98883万元+高新区公办学校建设资金69000万元”竞得该宗品质宅地开发权，土地单价1340万元/亩，楼面价7163元/平，溢价率63.68%。考虑公租房及幼儿园建设成本、公办学校建设资金，分摊到实际可售住宅面积，综合楼面成本超过15400元/平方米。
宗地周边配套日趋完善，北侧的高新第十九小学、东侧高新第四初级中学计划今年8月投用，对于缓解教育资源紧张，起到一定的作用。周边有地铁3号线，地铁12号线，东侧规划有云巴。
周边环境条件优越，南边有规划的高新儿童医院，西安国家会议中心、陕西省图书馆新馆等配套，云水公园、运动公园，距宗地2.5公里的大型商业综合体苏宁广场已开工建设。
2019年以来，高新软件新城以亮眼的市场表现成为西安土拍市场最抢手区域，投资前景受到各品牌房企一致追捧。
此前，高新地产、招商、天地源、中国铁建和隆基泰和都在区域内高溢价拿地，预计今年区域内陆续有新项目面世.
- 2019年3月21日高新地产一举拍得2宗共147亩优质宅地，综合楼面成本达到13000元/平方米；
- 8月22日招商地产以综合楼面价11000元/平方米将89亩住宅用地收入囊中；
- 11月14日天地源以“总价款201168万元+高新区公办学校建设资金2000万元”成功竞得149.653亩宅地，综合土地成本超8900元/平方米；
- 2020年1月8日中铁建溢价64.17%以“总价款117036万元+高新区公办学校建设资金27000万元”拍得87.34亩宅地隆重“加盟”软件新城，综合楼面成本约10800元/平方米。
- 4月15日，西安市土地招拍挂市场成交1宗53.629亩住宅用地，由隆基泰和置业有限公司以“总地价71863万元+高新区公办学校建设资金40500万元”竞得，综合楼面价综合楼面价13469元/平方米。
高新软件新城高价地频出，主要原因在于高新核心区土地资源越来越稀少，软件新城距离高新核心区最近，价值逐渐凸显。另外与沣东昆明池板块的改善人居板块也比较近，属于近择繁华，出则静怡之地，再加上日趋完善的教育、交通、文化产业配套及大批量的精英购买力。促成了当下这块地方是西安炙手可热之地。
面粉贵过面包 这局怎么破
综合楼面成本超过15400元/平方米，这意味这什么？
说明了西安个别项目地价已经超过了整体平均房价。面粉已经超过面包价格。
据安居客房产研究院数据统计：3月份西安在售楼盘共448个，房源均价约12547元/㎡。以这个数据为参考，我们发现西安软件新城目前已经有3个项目地价超过了房价，他们分别是：高新地产、隆基泰和、高科房产。而这几个房企已经是西安连续的三个昔日地王。
15400元/平方米的拿地成本，即使与西安目前的各区域房价相比，也高于城东、城北、浐灞、西咸；追平长安、城西；与站在西安房价顶端的高新相比，也只有不到2000元/平的差距。要知道这可是地价和房价的差价啊！
那么地价如此之贵，软件新城未来的房价能下来吗？开发商又是如何保证在高地价项目追求利润呢？
答案只有一个：提高产品溢价，大平层豪宅产品或许是最合适的解决之道。这点在该宗地拍卖之初就已经对地块产品做了要求（大平层）。
西安土拍“王中王”诞生|房企黑马杀出 押宝软件新城
另外，高新地产（高新天谷雅舍）、招商地产（招商臻观府）中铁建（西派国樾）和天地源的项目大平层后期也将逐步亮相，未来该区域或将成为西安高新品质大平层豪宅区域，价格迈向3万或指日可待。
西安历代“地王”
其实在西安房地产的发展史上，不乏轰动一时的“地王”。
【2002年】9月，“西安地王”被陕西均利国际实业公司以2.38亿元拍走。西安首次出现地王。
【2003年】中海拿下南二环西端一宗地，成为当年地王。也就是现在中海华庭项目所在地。
【2011年】铁峰地产创下的1072万元/亩的单价“地王”纪录。
【2012】这一年的地王被苏宁斩获，地块位于西安解放路，净用地12.5亩，总价2.5亿元，亩单价接近2000万元/亩，也就是苏宁生活广场所在地。其它区域诸如曲江、大明宫、高新三个区域也是地价水平较高的，比如天地源在曲江拿地单价669万元/亩，宏府地产西华门十字1.89亩总价2600万元，东蒂大明宫拿地885万元/亩。
在这一年中不得不提到的一块地就是最近吵的很火的“万达西安ONE”项目，能从这一年中找到其项目的历史渊源，当年木塔寨项目，也就是万达西安高新项目，拿地总额是25亿元，这在西安市场是很高的。
【2013年】这一年中没有非常突出的地王，只有个别商业用地接近1000万元/亩的水平，但容积率都比较高，综合露面地价比较低，住宅楼面地价最高不超过3000元/平米。
【2014年】西安卓一置业有限公司这个企业一定能记住，当时在大明宫和高新拿了两块地，亩单价都在1000万元/亩以上，但地块面积都比较小。
【2015年】受整体大环境影响，西安土地市场没有出现价格过高的地块，但有一块地大家一定都能记住，它创造了在西安土地竞拍市场出现了另一个记录，就是叫价次数，和竞拍保障房面积。地块属于长安大学城板块， 溢价率66%……成交均价605.37万元/亩，成交楼面均价为3026.83元/平米。原计划2015年元月16日下午4点结束的招拍挂，通过49轮竞价和179次竞保障房最终在18.25分钟截至成交。竞得的企业为：西安进达合能置业有限公司
【2016年】西安碑林区东大街以北、解放路以东、第四医院以南，净用地面积为2595.20平米（折合3.893亩，不含代征道路6.184亩）。用地性质为商服，容积率不大于6.49。：总价1.088亿，折合2795万元/亩。陕西通盛房地产开发有限公司竞得。
西安新城区华清西路以南、金花北路以西，东二环陕建机厂地块，净用地面积91611.35平方米。用地性质为居住，容积率不大于2.8。总价18.5亿，折合1346.24万/亩。也就是现在西安壹号院所在地。
【2018年】2018年11月7日下午， 西安市国土资源局以拍卖方式，出让两宗共计388.514亩国有建设用地使用权，总成交价48.558亿。起拍价超过千万每亩，底价都超过20亿在西安是首次。这次竞拍中，中海、招商、金茂等皆有央企背景，最终取地的陕西金泰恒业。这就是青龙寺板块土拍地王。
【2019年】高新地产一举拍得2宗共147亩优质宅地，综合楼面成本达到13000元/平方米。
地王简史 从土地“第一拍”说起
① 新中国成立以来的土地“第一拍”
1987年12月1日，深圳市政府划出一块面积为8588平方米的土地，进行50年使用年限的有偿出让拍卖。
这块土地的起价为200万元，当时有44家企业举牌竞投。17分钟后，深圳经济特区房地产公司以525万元中标。按照现在的标准，溢价率高达162.5%。
1987年12月1日，时任深圳市规划国土局局长的刘佳胜一槌击下新中国土地“第一拍”|
这是新中国成立以来的土地“第一拍”。
这场拍卖意义重大。它承认了土地使用权的商品属性，不仅跨出了土地商品化的重大一步，更为房地产市场的蓬勃发展奠定了基础。此后，从深圳开始，制度逐渐破冰。
至今的30多年里，城市化进程滚滚向前，中国地价也如脱缰野马，一路攀升。
② 地王概念的出现
1988年11月，深圳推出占地超过4000平米的威登别墅地块。参加竞拍的企业中，包括刚刚完成股改的万科。
1988年的王石。当年，万科实施股份化改造，“跳出如来佛的手心”。|
最终，王石“本能地”抢过号牌，直接喊出“2000万”的价格，一举拿下。按照当时的市场价格计算，这块地已经是“面粉贵过面包”。
这是万科进军房地产业的“入场券”。此后，以贩卖饲料起家，曾横跨进出口、零售、投资、影视、广告、饮料、印刷等10个行业的万科，开始将业务聚焦到房地产上，并逐步发展成为如今的“宇宙级”房企。
在万科进军房地产业时，市场上还没有“地王”的概念。直到1992年9月，深圳市在国内首次实行国际招标，出让罗湖蔡屋围的一块土地时，“地王”的说法才从香港地区进入中国大陆。
最终，这块土地卖出了1.42亿美元，楼面地价为人民币5320元／平米，成为深圳的单价“地王”，也是国内房地产市场第一个真正意义上的“地王”。由于名声太过响亮，在很长一段时间里，人们都称其为“地王大厦”，反而忽略了原本的案名“信兴广场”。
③ 90年代的土地“倒爷”
据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1991年，海南商品房均价为1400元，1992年猛涨至5000元，1993年达到7500元。海口的地价，则由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。
当时，土地招拍挂的基本制度尚未确立，划拨和协议出让才是主流。这种方式与市场价格存在巨大差距，一些“倒爷”会插手其中，赚取差价。
海南那时的土地市场是炒家的天堂，很多地块仅仅是一纸批文，倒腾五六手，价格翻了几十倍。最终获得土地的开发商，则玩起“炒楼花”的游戏，不动一砖一瓦就可收取定金。一切就像海市蜃楼，亦真亦假，令*欲人**罢不能。
1992年2月，冯仑、易小迪、王功权、潘石屹在海南|
这一切导致了海南楼市的破裂。
所有亲历过海南楼市泡沫的开发商，至今都惊魂未定。他们中的很多人，都在身家亏空后彻底远离房地产业。也有些人继续浸淫在行业中，但已与激进、冒险无缘，即使迎来真正的“黄金时代”，他们也显得谨小慎微。其中就包括成功撤离海南却在其他城市其他领域扩张失败后分家的万通六君子潘石屹、易小迪和冯仑。
④ 8.31大限 西安历史中第一个地王
世纪之交，是中国楼市的变局之时。1998年，国务院发文正式启动房改。2002年，国土资源部（如今的“自然资源部”）叫停沿用多年的土地协议出让，实施招拍挂。2004年3月，国土部和监察部联合发文，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，史称“8.31大限”。
2000年2月18日，北京首次挂牌拍卖广渠门外东五厂原国有土地的使用权，迈出了房地产开发企业必须用“招拍挂”形式公开、公证拿地的第一步。|
很多人将“8.31大限”视为中国房地产市场化的真正起点。因为在这一节点上，土地市场化和商品房市场化同时实现，中国房地产业的腾飞真正开始，地价也开始对房价，乃至市场情绪产生影响。
事实上，在2003年12月大兴“地王”诞生之前，兴奋的中国房企已经制造了一个“地王之年”。2002年2月，富力以31.58亿抢得广渠门外地块，成为北京总价“地王”。6月，“沈阳地王”被银基发展以3.7亿元竞得。9月，“西安地王”被陕西均利国际实业公司以2.38亿元拍走。10月, “威海地王”被本地一开发商以8.9亿元的斩获。
⑤ 全国土地价格的最高峰
2016年8月17日，位于上海静安中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，18家竞拍者对该地块虎视眈眈。
最终，名不见经传的福建房企融信以110亿元的总价摘得，溢价率为139%。可售部分楼面价达到14.3万元／平方米，刷新全国单价“地王”。
12天后，深圳国际会展中心地块推出，招商蛇口和华侨城以310亿元的价格斩获，并荣膺总价“地王”。
这是迄今为止，全国土地价格的最高峰。
2016年8月29日，招商蛇口、华侨城在土地交易中心签约，以总价310亿元拿下深圳市宝安区大空港区域总建筑面积约245.33万平方米的11块地。这也是迄今为止，全国总价地王。|
它们出现在2016年并不奇怪。这一年，楼市再度从低谷中爬起，并开启了为期三年的上升周期。由于供需双方信心十足，从年初开始，各色的“地王”就不断涌现。有统计显示，2016年全国一共诞生了350个“地王”，是名副其实的“地王”之年。
但这也是“地王”的绝唱之年。此后，虽然区域性“地王”仍继续出现，但如此震撼人心的高总价和高单价地块，已绝迹于江湖。
⑥ 历史又将重演，“地王”终归落寞
2019年，沉寂多时的二线楼市出现复苏迹象，土地交易明显升温。但全国“地王”的成色自然不能和此前相比，几乎可以预见到，他们的命运很可能是以往那些“地王”的翻版。